Vous louez un bien meublé ou vous vous apprêtez à le faire ? Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous oblige à déclarer vos revenus locatifs chaque année, selon des règles précises.
Régimes fiscaux, formulaires, démarches… Ce guide complet vous aide à tout comprendre pour déclarer dans les temps et optimiser votre fiscalité.
Avant même de penser à la déclaration, encore faut-il vérifier que vous relevez bien du statut LMNP. Voici les conditions à remplir.
Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
Dans tous les autres cas (recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus), vous passez automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP).
Le LMNP offre une fiscalité allégée :
En revanche, le LMP implique plus de contraintes : cotisations sociales à payer, déclaration plus lourde, mais aussi des avantages (déficits imputables sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans).
Le choix entre micro-BIC et régime réel n’est pas anodin : il conditionne à la fois votre charge administrative… et votre impôt à payer.
Ce régime s’applique par défaut si vos recettes sont inférieures à 77 700 €.
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (ou 30 % si location saisonnière non classée), sans avoir à justifier de vos charges.
Ici, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…) et amortissez le bien.
Vous devez tenir une comptabilité, remplir une liasse fiscale, et souvent passer par un expert-comptable.
Ce régime est néanmoins souvent plus avantageux si vous avez des charges élevées : dans certains cas, aucun impôt à payer pendant plusieurs années grâce aux amortissements.
Avant de pouvoir déclarer vos revenus, il faut officialiser votre statut de loueur en meublé.
Cela passe par une série de démarches administratives, à effectuer dès le début de votre activité.
Vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée.
Ce formulaire est disponible sur le guichet unique des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr.
C’est une étape obligatoire, même si vous êtes au régime micro-BIC. Elle sert à informer l'administration fiscale que vous lancez une activité de LMNP.
Une fois le formulaire P0i validé, vous recevez un numéro SIRET de l’INSEE.
Ce numéro vous identifie en tant qu’exploitant d’une activité de location meublée non professionnelle. Il est indispensable pour remplir vos formulaires de déclaration de revenus (notamment le 2042 C PRO).
Une fois votre activité enregistrée, place à la déclaration des revenus. Le processus dépend du régime fiscal que vous avez choisi : micro-BIC ou régime réel simplifié.
Si vous êtes au régime micro-BIC, vous devez simplement reporter le montant brut des loyers perçus dans le formulaire 2042 C PRO, sans déduction de charges.
L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire (50 % pour une location meublée classique, 30 % pour une location touristique).
Pas besoin de comptable ni de justificatifs à transmettre, mais gardez-les en cas de contrôle.
Si vous êtes au régime réel, la déclaration est plus technique.
Vous devez remplir les formulaires suivants :
Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou une plateforme dédiée.
La liasse fiscale (2031 + 2033) doit être transmise en ligne via EDI (Échange de Données Informatisé) au Service des Impôts des Entreprises (SIE) rattaché au lieu de votre bien.
Elle doit ensuite être reportée dans votre déclaration personnelle sur impots.gouv.fr.
Déclarer ses revenus LMNP, c’est aussi respecter un calendrier précis. Les échéances diffèrent selon le régime fiscal choisi.
Si vous êtes au micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO en même temps que votre déclaration de revenus classique.
En 2025, la campagne de déclaration démarre le 10 avril. Les dates limites varient selon votre département :
Si vous êtes au régime réel, vous devez transmettre votre liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033) par voie dématérialisée via un partenaire EDI.
La date limite est fixée au 18 mai 2025 (sauf report accordé par l’administration).
Astuce : anticipez ces dates pour éviter les pénalités ou les oublis de justificatifs.
Vous avez immatriculé votre activité LMNP, mais votre bien n’est pas encore loué ? Pas de panique : vous devez quand même effectuer une déclaration.
Même en l’absence de loyers perçus, il est essentiel de déclarer votre activité si vous êtes au régime réel. Pourquoi ? Parce que cela vous permet de :
En pratique, vous devez :
Bon à savoir : au régime micro-BIC, l’absence de loyers signifie simplement qu’il n’y a rien à déclarer… mais cela ne permet pas de profiter des déductions.
Déclarer en LMNP peut vite devenir un casse-tête. Heureusement, il existe plusieurs outils pour simplifier le processus et éviter les erreurs.
Des plateformes comme Decla.fr, JD2M ou encore Amarris Immo proposent des interfaces intuitives pour :
Ces outils sont souvent compatibles avec l’EDI (Échange de Données Informatisé) exigé par l’administration fiscale.
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé si vous êtes au régime réel. Un expert-comptable spécialisé LMNP peut :
Il peut aussi vous conseiller si vous hésitez entre micro-BIC et réel.
Solution | Prix annuel | Régime géré | Télétransmission | Assistance | Spécificité |
|---|---|---|---|---|---|
Decla.fr | Dès 130 € | Micro-BIC & Réel | ✅ Oui | ✅ Oui | Plateforme intuitive |
JD2M | Dès 150 € | Micro-BIC & Réel | ✅ Oui | ✅ Oui | Accompagnement humain |
Amarris Immo | Sur devis | Réel uniquement | ✅ Oui | ✅ Oui | Cabinet comptable spécialisé |
Compta-Star | Dès 9,90 €/mois | Réel uniquement | ✅ Oui | ✅ Oui | Offre low-cost + coaching fiscal |
Optimiser votre déclaration, c’est réduire votre impôt tout en restant dans les clous. Voici les leviers à connaître.
Le micro-BIC est simple mais peut être pénalisant si vous avez beaucoup de charges. Le régime réel, plus complexe, permet d’amortir le bien, les meubles, et de déduire toutes les charges.
Exemple : si vous encaissez 10 000 € de loyers par an mais avez 6 000 € de charges, le réel vous laisse 4 000 € imposables… contre 5 000 € avec le micro-BIC.
Avec le régime réel, l’amortissement est souvent la plus grosse économie d’impôt. Mais attention : il ne se déduit pas automatiquement. Il faut bien l’intégrer dans votre liasse fiscale.
N’oubliez pas non plus les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux…
Garder tous vos justificatifs (factures, contrats, quittances…) vous protège en cas de contrôle.
Préparer en amont votre déclaration évite les erreurs de dernière minute et vous permet de faire des choix fiscaux éclairés.
Oui, à condition d’être au régime réel.
Même sans loyers encaissés, vous pouvez déduire les charges engagées dès que l’activité est déclarée (frais de notaire, travaux, ameublement…). Ces charges viendront réduire vos revenus futurs via le report des déficits.
Vous pouvez changer de régime fiscal LMNP en respectant les délais :
Attention, certains changements sont reconduits tacitement. Soyez rigoureux sur les dates.
Oui. Jusqu’à la fermeture de la période de déclaration en ligne, vous pouvez corriger votre déclaration directement sur impots.gouv.fr.
Après cette date, vous devrez envoyer une réclamation auprès de votre SIE ou via votre messagerie sécurisée. Il est toujours préférable de corriger rapidement si vous constatez une erreur.
Que vous soyez novice ou expérimenté, Investir dans l’ancien vous aide à :
Notre réseau d’experts LMNP est à votre service pour une gestion fiscale simple et efficace.