Voici l’essentiel à savoir sur la tension locative, un concept clé en immobilier locatif, selon les experts d’Investir dans l’ancien :
- La tension locative désigne l’écart entre l’offre et la demande de logements en location dans une zone donnée.
- En zone tendue, les biens se louent vite, les loyers sont élevés et la vacance est faible : c’est idéal pour investir sereinement.
- Pour évaluer cette tension, regardez : le taux de vacance (< 6 %), le nombre de demandes par annonce (> 20) et le délai de relocation (< 10 jours).
- Les zones A bis / A / B1 (zonage fiscal) sont officiellement tendues ; elles bénéficient d’avantages fiscaux (Pinel, LMNP, etc.).
- Une croissance démographique > 1 %/an, un fort taux de locataires (> 50 %) ou une mobilité résidentielle élevée sont aussi de bons signaux.
- Attention : les zones très tendues comme Paris offrent une rentabilité brute faible (< 3 %), tandis que les zones peu tendues exposent à la vacance.
- Le Tensionmètre locatif (SeLoger) est un bon outil de terrain, à croiser avec les données de l’INSEE, de LocService ou du zonage Pinel.
- Des villes comme Annecy, Bordeaux, Lyon, Nantes ou Clermont-Ferrand présentent une forte tension, notamment sur les petites surfaces.
- La tension peut évoluer vite : restez attentif aux projets urbains, à l’évolution du marché de l’emploi et à l’arrivée de programmes neufs.
- Investir dans l’ancien vous accompagne pour investir dans l’immobilier dans toute la France.
🏙️ Définition de la tension locative
La tension locative désigne l’écart entre l’offre et la demande de logements en location dans une zone donnée.
- Forte tension locative : beaucoup de demande, peu d’offres → les loyers montent, les logements partent vite.
- Faible tension locative : offre excédentaire → vacance locative plus longue, négociation à la baisse des loyers.
Elle peut se traduire par :
- Le nombre de demandes par logement disponible
- Le délai moyen pour louer un bien
- Le taux de vacance locative (nombre de logements vides).
🔍 Pourquoi c’est important pour un investisseur immobilier ?
- Sécurité locative : Dans une zone tendue, vous êtes quasi certain de louer rapidement.
- Rentabilité prévisible : Peu de vacance = cash-flow régulier.
- Plus de marge pour sélectionner les locataires : car vous avez plus de candidats sérieux.
- Potentiel de valorisation : Les zones tendues voient souvent leurs prix grimper à moyen/long terme.
🧭 6 exemples de zones à forte tension
Ville / zone | Contexte |
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Annecy | Ville moyenne, peu de foncier, forte demande. Tension très élevée. |
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Bordeaux | Croissance démographique + tourisme. Demande locative forte. |
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Lyon | Quartiers comme Croix-Rousse ou Part-Dieu très recherchés. |
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Nantes | +8,2 % de population en 10 ans, tension forte, encadrement des loyers. |
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Clermont-Ferrand | Ville étudiante, tension importante sur les studios et T2. |
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🛠️ Comment évaluer la tension locative localement ?
Voici 5 indicateurs fiables :
- Taux de vacance :
- < 6 % = zone tendue
- 6 à 8 % = intermédiaire
- 8 % = peu tendue
- Nombre de demandes par annonce :
- 20 demandes = forte tension
- 10–20 demandes = tension modérée
- < 10 demandes = faible tension
- Délai moyen de relocation :
- < 10 jours = très tendu
- 10–30 jours = correct
- 30 jours = attention à la vacance
- Zonage gouvernemental :
- Zone A bis / A / B1 = zone tendue
- Zone B2 / C = détendue (sauf exceptions locales)
- Indicateurs démographiques :
- Croissance de population > +1%/an = tension probable
- Taux de propriétaires < 45 % = pression locative accrue
⚠️ Quels sont les risques associés à la tension locative ?
- Certaines zones très tendues (ex : Paris) offrent peu de rentabilité brute (< 3 %).
- Certaines zones peu tendues (ex : Saint-Étienne) peuvent offrir > 10 % brut… mais être difficiles à louer.
- Le déséquilibre offre/demande peut évoluer vite avec de nouveaux programmes immobiliers ou des changements démographiques.
🔍 Les indicateurs avancés à suivre
1. Le taux de mobilité résidentielle
- Plus les gens déménagent, plus il y a de turnover locatif.
- > 20 % = forte mobilité → bonne fluidité du marché locatif
- < 10 % = zone figée, faible tension
📌 Exemple : dans les villes étudiantes ou jeunes (Montpellier, Rennes), la mobilité dépasse souvent 25 %.
2. Le ratio locataires / propriétaires
- Un fort taux de locataires (> 50 %) indique un marché propice à la location.
- À Paris, près de 65 % des habitants sont locataires.
- Dans les zones rurales, ce taux tombe souvent à < 30 %, donc offre excédentaire + faible tension.
3. La répartition des typologies de logements
- Tu peux avoir une tension très forte sur les studios, mais aucune sur les T4.
- Ex : à Grenoble, la demande en T1 est très forte autour des facs, alors que les T4 en périphérie stagnent.
4. L’encadrement des loyers = signal fort
- Les villes où l'État impose un encadrement sont officiellement reconnues comme tendues.
- Exemples : Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Grenoble, etc.
5. Les données croisées (Immo + Démographie + Emploi)
Pour évaluer si la tension locative va se maintenir ou s’amplifier, regarde :
Facteur | Bon signe si... |
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Démographie | Population en hausse constante (> +1 %/an) |
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Marché de l’emploi | Baisse du chômage, créations nettes d’emplois |
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Construction de logements | Rythme insuffisant pour suivre la demande |
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Universités, gares, hôpitaux | Forte demande locative autour, peu de biens disponibles |
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📍 Où trouver des données fiables ?
- INSEE → taux de vacance, démographie, typologie logement
- Zonage Pinel / Abritel → tension officielle
- Leboncoin / SeLoger → nombre de demandes par annonce
- LocService → baromètre annuel de la tension locative (étudiants, famille, seniors)
- Demandes DALO ou PLAI → indiquent des zones très tendues pour les publics précaires
Utilisez le tensiomètre locatif pour évaluer la pression locative par quartier
Le Tensionmètre locatif est un outil mis en place par SeLoger pour aider les investisseurs et les locataires à visualiser rapidement le niveau de tension locative dans une ville ou un quartier donné.
Il s’appuie sur des données internes (nombre de demandes par annonce, rapidité de location, volume d’annonces disponibles) pour attribuer une note de tension sur une échelle à cinq niveaux, allant de zone peu tendue à zone extrêmement tendue.
Accessible gratuitement sur le site SeLoger, cet indicateur est mis à jour régulièrement et permet de repérer :
- Les zones où la demande dépasse largement l’offre (souvent en rouge sur la carte)
- Les typologies de biens les plus recherchées (ex. studios ou T2 en centre-ville)
- Les quartiers où la location est plus facile ou plus risquée.
⚠️ Bien qu’utile, le Tensionmètre locatif repose uniquement sur les données du site SeLoger, et peut donc ne pas refléter l’ensemble du marché locatif local (notamment si Leboncoin ou les agences locales captent une part importante du marché). Il est donc préférable de croiser ces données avec les chiffres de l’INSEE, les taux de vacance, et la démographie locale pour une analyse complète.
📘 2 exemples
🧪 Cas n°1 : Paris 18e, studio de 25 m² à 900 €/mois
- 60 demandes en 48h.
- Loyer conforme à l'encadrement.
- Vacance locative : nulle.
✅ Zone ultra tendue, turnover élevé, bon placement patrimonial mais rentabilité faible (2–3 % brut).
🧪 Cas n°2 : Le Mans, T3 à 550 €/mois
- 4 demandes en 15 jours.
- Taux de vacance local : 10 %
- Forte construction de programmes neufs en périphérie.
⚠️ Tension faible, danger de vacance. Possible rentabilité brute élevée (> 8 %), mais plus risqué.
La tension locative est un levier essentiel pour réussir son investissement : plus la demande est forte, plus la location est rapide et sécurisée. Mais encore faut-il savoir interpréter les bons indicateurs et croiser les sources.
Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à cibler les zones réellement porteuses, en combinant données terrain et analyses chiffrées, pour investir là où ça rapporte vraiment.