L’immobilier est un domaine très rentable lorsqu’on sait user de bonnes stratégies. Réussir son investissement locatif n’est certainement pas une affaire de chance ! Il est donc crucial de se familiariser avec les indicateurs clés qui impactent la rentabilité d’un bien immobilier. Au nombre de ceux-ci, on compte la tension locative. En quoi est-elle un repère dans l’investissement locatif ? La réponse se trouve dans cet article.
C’est quoi la tension locative ?
La tension locative, c’est tout simplement l’indicateur qui permet de déterminer le taux de la demande locative par rapport à l’offre immobilière du marché. C’est un outil clé qui vous aide à savoir si votre investissement locatif sera rentable ou pas. Il est absolument à prendre en compte avant l’achat d’un quelconque bien à usage locatif.
Sur le marché immobilier, on ne peut différencier l’offre de logement de la demande locative. La première indique le nombre de logements à louer disponibles et la seconde se rapporte aux nombres de personnes cherchant un logement locatif.
La tension locative est mesurée, pour chaque ville et chaque quartier en France, en fonction du rapport entre cette offre et cette demande. Elle s’interprète comme suit :
« Marché tendu » signifie que la demande est supérieure à l’offre du marché, vous aurez donc de la facilité à trouver des locataires si votre bien est dans cette zone ;
« Marché équilibré » veut dire que la demande et l’offre du marché s’équivalent ;
« Marché détendu » implique que l’offre immobilière est supérieure à la demande de location, vous aurez alors du mal à louer votre bien.
Pour déterminer la tension locative de votre zone d’investissement, il faut se fier à plusieurs critères à savoir : l’emplacement de la zone, l’agglomération et l’attractivité de la zone. Vous pouvez faire cette évaluation par vous-même ou recourir à un simulateur.
Il vous faudra faire preuve d’un excellent esprit d’analyse pour faire une bonne estimation de la tension locative dans votre zone. Pour ce faire, il vous faut connaître l’offre locative en consultant les annonces de location sur les sites immobiliers, dans le journal ou dans les agences immobilières. Si au bout de vos recherches, vous ne trouvez pas assez d’annonces de logement, cela signifie que la demande est plus forte. Mais si a contrario, vous en trouvez beaucoup trop, cette zone est détendue et n’est, peut-être, pas propice à votre investissement.
Plusieurs sites immobiliers proposent un outil de mesure de la tension locative, dénommé le « tensiomètre locatif ». Il suffit d’indiquer, dans le simulateur de tension locative, le code postal de la localité et le type de bien immobilier concerné. Toutes les informations liées à la capacité de trouver un locataire, ainsi que le budget des prospects, vous seront fournies en quelques clics. Le tensiomètre locatif vous fournit par la même occasion des informations supplémentaires sur le marché locatif et sur la popularité de la zone que vous étudiez.
Le troisième moyen à l’aide duquel vous pourriez mesurer la tension locative d’une zone est de créer une fausse annonce de location pour observer la tendance. Vous pouvez l’associer aux deux méthodes précédentes. Cette technique consiste donc à créer une annonce avec des informations crédibles (loyer, diagnostic de performance énergétique du logement, superficie au m2), tout en prenant soin de rajouter de belles photos de logement. Ensuite, vous la publiez sur des sites d’annonces, ou dans un journal, puis vous observez les candidatures. Si vous en recevez beaucoup, cela voudra dire que l’offre est faible et que cette zone est tendue et propice à l’investissement. Dans le cas contraire, l’offre est forte. C’est donc un marché détendu.
Outre l’estimation du taux de la demande locative, la tension locative présente bien d’autres avantages dans le contexte d’un investissement locatif. Elle peut :
La tension locative influence les prix sur le marché immobilier lorsqu’elle est connue de tous. Une demande accrue de logements entraîne une hausse des prix des biens immobiliers et par conséquent du loyer. Avec cet indicateur, vous êtes sûr de ne pas surestimer votre bien (au risque de ne pas trouver de locataire) ni de le dévaluer (au risque de perdre de l’argent).
Le cash-flow en immobilier, c’est le flux de trésorerie qui indique si vous êtes rentable ou non. Il correspond à ce qui reste de vos revenus locatifs après avoir déduit les charges, les crédits immobiliers et autres dépenses liés à votre bien. C’est en quelque sorte le baromètre qui vous indique si vos dépenses et bénéfices sont corrects.
Et pour le calculer, il suffit de faire le ratio de vos dépenses (crédit immobilier, taux d’intérêt, travaux, etc.) et de vos revenus (c’est-à-dire les loyers mensuels). Un cash-flow positif permet de tendre vers un autofinancement immobilier : c’est le rêve de tout investisseur.
En connaissant le dynamisme locatif de la zone où se trouve votre bien immobilier, vous saurez si votre logement subira des vacances locatives ou pas. Ce temps d’inoccupation d’un logement est l’ennemi de tout bon investissement. La plupart du temps, un investisseur immobilier qui veut mettre son bien en location fait recours à un prêt ou un crédit bancaire qu’il se doit de rembourser progressivement chaque mois. Si c’est votre cas, lorsque votre bien est vacant, vous ne faites pas de bénéfices et les charges de remboursement du crédit immobilier vous pèsent. Ce n’est pas non plus positif pour votre cash-flow.
Dans l’investissement immobilier locatif, la tension locative n’est qu’un indicateur parmi tant d’autres. Elle est très utile, mais a aussi ses limites, qui se définissent en fonction de vos objectifs. Par exemple, votre bien se trouve près d’un tram, mais la tension locative du quartier est faible. Elle n’est dans ce cas pas fiable, car votre bien sera quand même facilement loué. Par contre, si vous faites un achat immobilier dans le but de le revendre immédiatement après les travaux, cet outil est incontournable.
Il est assez connu que les villes métropolitaines ont un fort taux d’agglomération et sont celles où la demande locative est la plus élevée. Cependant, ce sont aussi des villes où les prix du marché immobilier sont élevés. L’exemple le plus palpable est Paris. Aux côtés des métropoles, les villes estudiantines sont aussi des villes tendues.
Parmi les métropoles les plus tendues de France, nous pouvons citer en dehors de Paris : Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux et Lille.