L’amortissement est un mécanisme comptable et fiscal permettant de répartir le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation. Que ce soit en entreprise, dans un investissement immobilier en LMNP, ou pour un prêt, bien comprendre l’amortissement permet d’optimiser sa fiscalité et de mieux piloter sa rentabilité.
Voici ce qu’il faut retenir sur l’amortissement :
L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien durable au fil du temps, en raison de son usage, de son usure ou de son obsolescence. Il permet d’étaler comptablement le coût d’un investissement sur plusieurs années.
Concrètement, cela signifie qu’un bien acheté aujourd’hui ne sera pas intégré en charge unique dans les comptes ou dans la fiscalité, mais progressivement, selon une durée d’amortissement définie.
Ce principe s’applique aussi bien aux entreprises qu’aux particuliers, notamment en location meublée.
L’amortissement immobilier permet de déduire fiscalement la perte de valeur d’un bien loué, tout en conservant des revenus locatifs. C’est un levier d’optimisation très utilisé en location meublée.
L’amortissement est utilisé dans plusieurs contextes, notamment :
L’amortissement peut prendre plusieurs formes selon le domaine concerné.
On distingue principalement deux types d’amortissement selon le contexte dans lequel ils s’appliquent :
L’amortissement d’un prêt désigne le remboursement progressif du capital emprunté.
Un tableau d’amortissement détaille :
Voici un exemple simple pour un prêt de 100 000 € sur 10 ans à 2 % : au début, la part des intérêts est élevée. Au fil des années, la part du capital amorti augmente, ce qui réduit le coût global du crédit.
Dans le cadre du régime réel en LMNP, l’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), des meubles, et parfois des travaux non déduits.
En pratique :
Au final, le mécanisme débouche sur des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
Le calcul de l’amortissement dépend de la méthode retenue.
La méthode linéaire consiste à amortir la même somme chaque année, en fonction de la durée d’utilisation estimée du bien. Elle est simple et utilisée dans la majorité des cas, notamment pour les biens immobiliers en location meublée.
Formule :
Amortissement annuel = (Valeur du bien – valeur résiduelle) / Durée d’amortissement
Exemple : pour un mobilier acheté 3 000 € amorti sur 5 ans, l’amortissement annuel est de 600 € par an.
Prévue par l’article 39-A du Code Général des Impôts, la méthode dégressive permet d’amortir davantage les premières années. Elle est autorisée uniquement pour certains biens industriels (machines, équipements) et ne s’applique pas à l’immobilier résidentiel.
Elle repose sur un coefficient multiplicateur appliqué au taux d’amortissement linéaire. Le taux diminue ensuite chaque année, car il s’applique à la valeur résiduelle.
Prenons un bien d’une valeur de 10 000 € amorti sur 5 ans selon la méthode linéaire :
Année | Amortissement annuel | Valeur nette comptable restante |
|---|---|---|
1 | 2 000 € | 8 000 € |
2 | 2 000 € | 6 000 € |
3 | 2 000 € | 4 000 € |
4 | 2 000 € | 2 000 € |
5 | 2 000 € | 0 € |
Ce principe s’applique aussi bien aux biens mobiliers qu’aux biens immobiliers, à condition d’en exclure la valeur du terrain.
L’amortissement ne s’applique qu’aux biens ayant une durée d’utilisation longue et une valeur durable dans le temps.
On peut amortir la plupart des biens tangibles utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle ou locative :
Ces biens doivent être inscrits à l’actif du bilan et leur durée d’usage estimée de manière réaliste (souvent 3 à 10 ans).
En location meublée (LMNP ou LMP), il est possible d’amortir :
Cette stratégie permet de neutraliser une grande partie des loyers imposables pendant plusieurs années.
Certains éléments ne sont jamais amortissables :
Il faut donc bien distinguer ce qui entre dans l’actif amortissable et ce qui relève des charges annuelles.
L’amortissement joue un rôle clé dans la gestion fiscale d’un patrimoine, notamment pour les investisseurs en location meublée.
En comptabilité, l’amortissement est inscrit comme une charge non décaissée. Il vient diminuer le bénéfice fiscal, même si aucun paiement n’est effectué.
Résultat : vous payez moins d’impôt sur les revenus générés par l’activité concernée.
Par exemple, si vous percevez 10 000 € de loyers annuels et amortissez 8 000 € de valeur, seuls 2 000 € restent imposables (avant autres charges éventuelles).
Le régime réel du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d'amortir :
Grâce à ces amortissements, de nombreux investisseurs en LMNP ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans, selon les cas.
Les amortissements excédentaires sont reportables d’année en année, ce qui prolonge les avantages fiscaux.
Attention : ces amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Ils ne peuvent que réduire le bénéfice imposable à zéro.
Oui, un bien peut être amorti dans une SCI, mais cela dépend du régime fiscal choisi.
Cela permet de réduire fortement le résultat fiscal. Il faut cependant faite attention aux inconvénients de la SCI à l’IS : plus-value moins avantageuse, fiscalité sur les dividendes, sortie plus complexe.
La durée dépend du type de bien et des usages comptables.
En LMNP, il est fréquent d’amortir le bien immobilier sur 25 à 30 ans, ce qui permet de lisser les charges et d’optimiser la défiscalisation dans la durée.
La durée doit rester cohérente avec la réalité économique et la période normale d’utilisation du bien. Un bien de faible valeur ne peut pas être amorti sur 40 ans, par exemple.
L’amortissement est une charge comptable, mais il ne s’agit pas d’une charge classique (comme le paiement d’une facture). C’est une dépréciation théorique de la valeur d’un bien durable.
L’amortissement joue différents rôles selon qu’on l’analyse du point de vue comptable, fiscal ou de la trésorerie :
Cela en fait un outil fiscal très puissant, notamment en location meublée au régime réel.
Chez Investir dans l’ancien, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet :
Bénéficiez d’un accompagnement clé en main pour profiter pleinement des atouts de l’amortissement.
L’amortissement est un levier puissant pour optimiser la rentabilité d’un investissement, notamment en location meublée. En réduisant le résultat imposable sans impacter la trésorerie, il permet de générer des revenus nets plus élevés sur le long terme. Sa mise en œuvre demande cependant une bonne compréhension des règles fiscales et comptables. Investir dans l’ancien vous accompagne pour structurer un investissement rentable, durable et fiscalement optimisé.