Toutes les villes ne sont pas des terrains favorables à l’investissement locatif. Même avec une rentabilité brute alléchante, certains marchés cachent de vrais risques : vacance locative chronique, loyers trop faibles, ou manque d’attractivité à long terme.
Voici les signaux d’alerte à surveiller et les villes à éviter en 2025 selon les données disponibles et l’expérience des experts d’Investir dans l’ancien :
- 🚫 Évitez les villes à forte vacance locative : au-delà de 10 %, le risque de logement vide devient important (ex. : Carcassonne, Tarbes).
- 📉 Ne vous fiez pas à une rentabilité brute élevée si les loyers sont trop bas ou si la demande est inexistante.
- 🧾 Analysez le revenu médian : des villes avec des revenus trop faibles limitent la capacité à payer des loyers décents.
- 🏭 Fuyez les villes mono-industrielles ou en déclin économique : elles attirent peu de locataires et sont difficiles à revendre.
- 🗺️ ZRR et petites villes isolées : malgré des avantages fiscaux, ces zones souffrent souvent d’un manque d’attractivité chronique.
- ⚠️ 5 villes à éviter en 2025 selon les données terrain : Carcassonne, Brive, Tarbes, Charleville-Mézières, Châteauroux.
- 🏙️ Lille, Metz et Angers combinent tension locative, emploi et dynamisme : de vrais marchés solides.
- 🏔️ Annecy et Brest offrent plus de sécurité patrimoniale, avec peu de vacance mais une rentabilité plus modeste.
- 📄 Choisissez un régime fiscal adapté à votre stratégie : LMNP, SCI à l’IS, ou location nue.
- 🎯 Investir dans l’ancien vous accompagne pour éviter les erreurs et structurer un projet rentable, de la recherche à la gestion.
Pourquoi toutes les villes ne se valent pas ?
Tension locative et vacance locative : deux indicateurs à surveiller
Un marché porteur, c’est un marché avec une demande locative forte et continue.
📉 Une vacance locative supérieure à 10-12 % doit immédiatement alerter. Cela signifie qu’un logement sur dix reste vide malgré un prix attractif.
📍 Exemples : Carcassonne ou Tarbes dépassent les 13 % selon les chiffres de l’Insee.
💡 Astuce : consultez LocService ou les données INSEE sur votre ville cible.
Rentabilité trompeuse : gare aux loyers trop faibles
Une rentabilité brute de 10 % ne signifie rien si personne ne veut louer votre bien.
Le vrai indicateur : le rapport entre le prix d’achat et le loyer mensuel net. Si le loyer est trop bas, vous peinerez à couvrir vos charges, même avec un bon taux d’occupation.
Revenu médian et dynamisme local
Un revenu médian faible dans la ville cible limite la capacité des locataires à absorber une hausse de loyer.
Regardez aussi :
- 📈 L’évolution de la population (par exemple Calais perd 2% de sa population chaque année)
- 🏢 Les créations d’entreprises
- 💼 Le taux d’emploi
👉 Une ville qui stagne ou régresse économiquement = un marché locatif fragile.
Les zones à risque pour l’investissement locatif
Les petites villes isolées et les ZRR
Certaines zones de revitalisation rurale (ZRR) sont fiscalement avantageuses, mais économiquement à l’agonie.
🏫 Fermetures de services publics, écoles regroupées, désert médical…
Résultat : une demande locative quasi nulle et une sortie difficile en cas de revente.
Les villes qui décrochent
Démographie en baisse, marché de l’emploi peu diversifié, dépendance à un seul acteur économique : autant de facteurs de décrochage.
Exemples typiques :
- 🔻 Populations qui fuient pour les métropoles
- 🏭 Villes mono-industrielles en reconversion lente
Les 5 villes à éviter en 2025
Ville | Taux de vacance locative | Raisons d’éviter |
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Carcassonne | 13,5 % | Ville touristique mais marché classique très peu tendu |
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Brive-la-Gaillarde | 11,8 % | Peu de mobilité, loyers trop faibles |
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Tarbes | 13,1 % | Baisse démographique, vacance élevée |
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Charleville-Mézières | 12,6 % | Attractivité très faible, marché bloqué |
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Châteauroux | 12,2 % | Peu d’emplois, demande structurellement basse |
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📊 Toutes les données viennent de l’Insee, LocService, et les observatoires des loyers locaux
Dans quelles villes investir à la place ?
Lille, Metz, Angers : des marchés solides
Ces trois villes offrent une bonne tension locative et un environnement économique stable :
- ✅ Lille : 11 % de vacance locative seulement, bassin d’emploi dynamique, forte population étudiante.
- ✅ Metz : bon rendement locatif (autour de 5 %), avec une attractivité croissante via la LGV.
- ✅ Angers : ville la plus jeune de France (âge médian 36 ans), très peu de vacance, prix encore abordables.
💡 Toutes trois figurent parmi les villes les plus recherchées sur Le Bon Coin Immobilier selon une étude de 2023.
Brest, Annecy : rentabilité et sécurité
Ces villes sont plutôt pour des profils plus patrimoniaux :
- 🛡️ Annecy : tension locative forte, rareté de l’offre, valorisation du patrimoine quasi garantie (hausse moyenne des prix de +6 %/an entre 2015 et 2022).
- 🌊 Brest : loyers modérés mais demande constante, ville bien desservie, croissance démographique continue.
Ces villes sont idéales si vous ciblez une transmission à long terme, une valeur refuge, ou un montage en location meublée bien gérée.
Croiser fiscalité et stratégie patrimoniale
Selon votre objectif, le choix du régime fiscal est aussi un critère clé :
- 📄 LMNP pour ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années
- 🏘️ SCI à l’IS pour un montage long terme
- 🧾 Location nue si vous visez la stabilité et la simplicité
Investir dans l’ancien vous guide dans vos choix
🎯 Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à :
- Identifier les zones à potentiel réel
- Éviter les fausses bonnes affaires
- Choisir le bon montage fiscal
- 💼 Et surtout : on vous accompagne de A à Z (recherche, travaux, mise en location, gestion).