Toutes les villes ne sont pas des terrains favorables à l’investissement locatif. Même avec une rentabilité brute alléchante, certains marchés cachent de vrais risques : vacance locative chronique, loyers trop faibles, ou manque d’attractivité à long terme.
Voici les signaux d’alerte à surveiller et les villes à éviter en 2025 selon les données disponibles et l’expérience des experts d’Investir dans l’ancien :
Un marché porteur, c’est un marché avec une demande locative forte et continue.
📉 Une vacance locative supérieure à 10-12 % doit immédiatement alerter. Cela signifie qu’un logement sur dix reste vide malgré un prix attractif.
📍 Exemples : Carcassonne ou Tarbes dépassent les 13 % selon les chiffres de l’Insee.
💡 Astuce : consultez LocService ou les données INSEE sur votre ville cible.
Une rentabilité brute de 10 % ne signifie rien si personne ne veut louer votre bien.
Le vrai indicateur : le rapport entre le prix d’achat et le loyer mensuel net. Si le loyer est trop bas, vous peinerez à couvrir vos charges, même avec un bon taux d’occupation.
Un revenu médian faible dans la ville cible limite la capacité des locataires à absorber une hausse de loyer.
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👉 Une ville qui stagne ou régresse économiquement = un marché locatif fragile.
Certaines zones de revitalisation rurale (ZRR) sont fiscalement avantageuses, mais économiquement à l’agonie.
🏫 Fermetures de services publics, écoles regroupées, désert médical…
Résultat : une demande locative quasi nulle et une sortie difficile en cas de revente.
Démographie en baisse, marché de l’emploi peu diversifié, dépendance à un seul acteur économique : autant de facteurs de décrochage.
Exemples typiques :
Ville | Taux de vacance locative | Raisons d’éviter |
Carcassonne | 13,5 % | Ville touristique mais marché classique très peu tendu |
Brive-la-Gaillarde | 11,8 % | Peu de mobilité, loyers trop faibles |
Tarbes | 13,1 % | Baisse démographique, vacance élevée |
Charleville-Mézières | 12,6 % | Attractivité très faible, marché bloqué |
Châteauroux | 12,2 % | Peu d’emplois, demande structurellement basse |
📊 Toutes les données viennent de l’Insee, LocService, et les observatoires des loyers locaux
Ces trois villes offrent une bonne tension locative et un environnement économique stable :
💡 Toutes trois figurent parmi les villes les plus recherchées sur Le Bon Coin Immobilier selon une étude de 2023.
Ces villes sont plutôt pour des profils plus patrimoniaux :
Ces villes sont idéales si vous ciblez une transmission à long terme, une valeur refuge, ou un montage en location meublée bien gérée.
Selon votre objectif, le choix du régime fiscal est aussi un critère clé :
🎯 Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à :