La SCI à l'IR est une structure plébiscitée, mais sa vraie puissance fiscale se révèle dans la maîtrise des charges déductibles.
Chaque dépense correctement déduite est un impôt que vous ne payez pas, ce qui booste directement votre rentabilité.
Voici la checklist complète des experts d'Investir dans l'ancien pour n'en oublier aucune :
- ⚖️ Pour déduire vos charges, vous devez impérativement opter pour le régime réel et abandonner le régime micro-foncier.
- ✅ La liste des charges déductibles est longue : intérêts d'emprunt, travaux de rénovation, taxe foncière, assurances…
- ❌ Attention, les travaux d'agrandissement et les frais de notaire à l'achat ne sont pas déductibles de vos loyers.
- 📉 Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier créé vient réduire votre impôt sur le revenu global.
- 📝 La règle d'or : conservez précieusement tous les justificatifs (factures, relevés) pour chaque charge que vous déduisez.
- 🏢 Investir dans l'ancien structure vos projets de rénovation pour maximiser les charges déductibles et votre fiscalité.
🤔 La déduction des charges est le pilier de votre fiscalité en SCI à l'IR
Dans une SCI "transparente" à l'IR, le résultat fiscal (loyers moins charges) est réparti entre les associés et ajouté à leurs revenus personnels.
Le principe est donc simple : plus vous déduisez de charges, plus votre résultat fiscal diminue, et plus votre impôt personnel baisse.
Selon Investir dans l’ancien, une gestion rigoureuse des charges est la clé pour transformer un revenu brut en un rendement net attractif.
⚖️ Les conditions à respecter pour pouvoir déduire vos charges (régime réel, justificatifs...)
Avant de lister les charges, deux règles d'or sont à respecter scrupuleusement. Les ignorer rend toute déduction impossible.
✅ Choisir le régime réel : la porte d'entrée de la déduction
Par défaut, votre SCI peut être soumise au régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers.
Si vous optez pour ce régime de simplicité, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle en plus. Pour déduire la liste ci-dessous, vous devez impérativement avoir opté pour le régime réel, ce qui est quasiment toujours le cas pour un investissement à crédit.
📝 Justifier chaque dépense : la règle d'or anti-contrôle fiscal
Toute charge déduite doit correspondre à une dépense réelle, payée et justifiée.
Conservez précieusement toutes vos factures, quittances et relevés bancaires.
En cas de contrôle, l'administration fiscale vous demandera de prouver chaque euro déduit.
Pas de justificatif, pas de déduction.
✅ La checklist complète des charges déductibles (selon l'Article 31 du CGI)
Une fois au régime réel, la liste des charges admises en déduction est longue. Voici les principales catégories.
💸 Les frais de gestion et de financement (intérêts, agence, assurance...)
- Les intérêts des emprunts contractés pour l'achat, la réparation ou l'amélioration du bien.
- L'assurance emprunteur et tous les frais de dossier ou de garantie liés au crédit.
- Les frais de gestion locative versés à une agence.
- Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
🛠️ Les dépenses de travaux (entretien, réparation et amélioration)
Ce sont les travaux destinés à maintenir ou à remettre le bien en bon état et à y apporter un confort moderne, sans en modifier la structure.
- Exemples : réfection de la toiture, ravalement de façade, remplacement de la chaudière, rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, mise aux normes électriques...
🧾 Les impôts et taxes que vous pouvez déduire (taxe foncière...)
- La taxe foncière, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable auprès du locataire.
- Les primes d'assurance comme l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou la Garantie Loyers Impayés (GLI).
❌ Les charges qui ne sont PAS déductibles
Attention à ne pas déduire des dépenses qui ne sont pas éligibles. Selon Investir dans l’ancien, c’est une erreur fréquente.
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : ils ne sont pas considérés comme une charge, mais comme une augmentation de la valeur de votre patrimoine.
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) : ils ne se déduisent pas des loyers, mais seront pris en compte pour le calcul de la plus-value à la revente.
- L'amortissement du bien : c'est la grande différence avec la SCI à l'IS ou le LMNP. En SCI à l'IR, on n'amortit pas le bien.
💡 Point de vigilance : ne pas confondre charges déductibles et charges récupérables
C'est une distinction cruciale.
- Les charges déductibles sont celles que vous, propriétaire, pouvez soustraire de vos loyers pour le calcul de l'impôt.
- Les charges récupérables (ou "charges locatives") sont celles que vous payez mais que vous avez le droit de vous faire rembourser par votre locataire (ex: taxe d'ordures ménagères, entretien des parties communes...). Elles ne sont donc pas déductibles de vos revenus.
📉 Charges > Loyers ? Comment transformer un déficit foncier en avantage fiscal
Si le total de vos charges déductibles est supérieur à vos loyers, vous créez un déficit foncier. C'est une situation très avantageuse, surtout les premières années d'un projet avec travaux.
Ce déficit vient s'imputer sur le revenu global de chaque associé (salaires, etc.), dans la limite de 10 700 € par an. Concrètement, cela signifie que votre investissement immobilier vient réduire l'impôt que vous payez sur vos autres revenus.
✍️ Le passage à l'action : comment déclarer concrètement vos charges (2072 & 2044)
La déclaration se fait en deux temps :
- La SCI déclare son résultat : Le gérant remplit la déclaration n°2072, où il liste l'ensemble des loyers et des charges déductibles de l'année.
- Les associés déclarent leur quote-part : Chaque associé reporte sa part du résultat (bénéfice ou déficit) sur sa propre déclaration de revenus, via l'annexe n°2044.
📉 Pouvez-vous créer du Déficit Foncier ? Estimez votre situation
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🏢 Optimiser vos charges dès le départ : le conseil d'Investir dans l'ancien
La plus grande source de charges déductibles dans un projet est la phase de rénovation. Un projet bien structuré peut permettre de créer un déficit foncier conséquent les premières années, optimisant ainsi considérablement votre fiscalité personnelle.
Chez Investir dans l'ancien, nous intégrons cette dimension fiscale dès la recherche du bien. Nous vous aidons à bâtir des projets où les travaux de rénovation et d'amélioration sont maximisés, pour que chaque euro dépensé pour valoriser votre bien serve également à réduire vos impôts.