Le régime micro-BIC est une option fiscale simplifiée destinée aux bailleurs en location meublée. Il permet de déclarer ses revenus locatifs avec un abattement forfaitaire, sans avoir à tenir une comptabilité complexe.
Ce guide vous aide à comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses limites.
Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal simplifié destiné aux particuliers percevant des revenus issus d'activités commerciales, notamment la location de biens meublés.
Il s'applique aussi bien aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qu'aux loueurs en meublé professionnels (LMP).
Pour être éligible au régime micro BIC, vous devez remplir certaines conditions :
Pour bénéficier du régime micro-BIC, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la nature du bien loué.
Voici les seuils applicables pour les revenus de 2025 :
Le régime micro BIC s'applique aux locations de logements meublés, qu'il s'agisse de résidences principales, secondaires, meublés de tourisme ou chambres d'hôtes.
Le choix entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP) dépend du montant des recettes locatives annuelles et de l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le LMNP est généralement privilégié par les particuliers dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.
Lors de l'immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), le choix du régime fiscal est une étape cruciale. Par défaut, le régime micro BIC est appliqué si les conditions de chiffre d'affaires sont respectées.
Il n'y a donc pas de formalité spécifique à effectuer si vous souhaitez opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci s'applique déjà par défaut dès votre immatriculation en tant que LMNP.
Le régime micro BIC prévoit un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, censé couvrir l'ensemble des charges liées à l'activité de location.
Les taux d'abattement sont les suivants :
Il faut noter que, sous ce régime, aucune déduction supplémentaire pour charges réelles n'est possible, contrairement au régime réel.
Le régime micro-BIC séduit de nombreux investisseurs en location meublée pour sa simplicité. Mais s’il est facile à gérer, il n’est pas toujours le plus avantageux fiscalement. Voici un aperçu de ses principaux atouts et limites.
Le micro-BIC offre une simplicité idéale pour les investisseurs débutants ou ceux qui perçoivent des loyers modestes.
Malgré sa praticité, ce régime montre vite ses limites dès que les revenus ou les charges augmentent.
Le choix entre le régime micro BIC et le régime réel dépend de plusieurs facteurs, notamment du montant des charges réelles :
Voici un cas pratique qui va vous aider à mieux comprendre la différence entre les deux régimes fiscaux.
Prenons l’exemple d’un bailleur percevant 20 000 € de loyers annuels et supportant 12 000 € de charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
Dans cet exemple, le régime réel est plus avantageux, car il permet de réduire davantage le revenu imposable grâce à la prise en compte des charges effectives.
La loi de finances 2025 a réduit l’intérêt du micro BIC pour les meublés de tourisme non classés : le plafond de chiffre d’affaires est abaissé à 15 000 € et l’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %. Résultat ? La fiscalité est plus lourde pour ce type de location.
En revanche, pour les locations meublées classiques, rien ne change : le plafond est maintenu à 77 700 € et l’abattement à 50 %. Le micro BIC reste donc adapté si vos charges sont limitées et que vous recherchez une gestion simple.
Si vos charges sont élevées, le régime réel peut s’avérer plus avantageux grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien.
Les obligations déclaratives sous le régime micro BIC incluent :
Changer de régime fiscal est une démarche simple, mais qui obéit à des délais stricts. Pour passer du micro-BIC au régime réel, il suffit d’opter pour ce régime :
Cette option est valable pour un minimum de 1 an et reconduite tacitement pendant 2 ans. Pour revenir ensuite au micro-BIC, il faut en faire la demande explicite à l’administration fiscale avant le 1ᵉʳ février de l’année concernée.
Le passage au réel est souvent conseillé si :
La fiscalité de la location meublée peut sembler complexe, mais bien maîtrisée, elle devient un puissant levier de rentabilité. Chez Investir dans l'ancien, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet :
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Le régime micro-BIC séduit par sa simplicité et sa gestion allégée, en particulier pour les bailleurs débutants ou ceux ayant peu de charges. Toutefois, il devient vite moins avantageux dès lors que les charges sont élevées ou qu’un amortissement du bien est pertinent. Pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre projet et optimiser votre investissement, Investir dans l’ancien vous accompagne à chaque étape.