La SCI à l'IS est un formidable outil pour gérer et transmettre un patrimoine, mais sa fiscalité à la revente est redoutable.
Le calcul de la plus-value suit les règles des professionnels, incluant la fameuse "double imposition".
Les experts d’Investir dans l’ancien vous guident pas à pas comment anticiper le calcul et les stratégies à connaître en 2025 :
Selon Investir dans l’ancien, la différence fondamentale entre une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) et une soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) éclate au grand jour lors de la revente d'un bien.
Contrairement à la SCI à l'IR qui bénéficie du régime des plus-values des particuliers, la SCI à l'IS est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Cela signifie que la vente est traitée comme la cession d'un actif par une entreprise, ce qui change absolument tout dans le mode de calcul et d'imposition.
Le calcul de la plus-value en SCI à l'IS repose sur une notion comptable clé : la Valeur Nette Comptable (VNC).
Pendant toute la durée de détention, la SCI à l'IS a l'obligation de pratiquer l'amortissement comptable sur le bien immobilier.
Chaque année, une partie de la valeur du bien est passée en charge, ce qui réduit le bénéfice imposable.
En contrepartie, la valeur du bien dans les comptes de la société diminue. C'est cette valeur résiduelle que l'on nomme la Valeur Nette Comptable (VNC).
La plus-value imposable n'est pas calculée sur le prix d'achat initial, mais sur la VNC. La formule est donc :
Plus-value professionnelle = Prix de cession - Valeur Nette Comptable (VNC) |
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Mécaniquement, plus vous avez amorti, plus la VNC est faible, et plus la plus-value imposable est élevée.
Selon Investir dans l’ancien, c'est le point de douleur majeur de la SCI à l'IS à la revente. L'imposition se fait en deux temps.
La plus-value professionnelle que nous venons de calculer est intégrée au résultat de la SCI. Elle est donc soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Selon le barème en vigueur pour 2025, les taux sont :
Une fois que la SCI a payé son impôt, le produit net de la vente est dans la trésorerie de la société.
Pour que les associés récupèrent cet argent, ils doivent se le distribuer sous forme de dividendes. Ces dividendes sont alors soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, aussi appelé "flat tax".
Prenons un exemple simple pour visualiser l'impact :
Face à cette lourde fiscalité, des stratégies d'optimisation existent.
Une alternative à la vente du bien est la cession des parts sociales de la SCI.
La fiscalité pour l'associé est alors différente, souvent soumise au régime des plus-values sur valeurs mobilières (soumis à la flat tax de 30%).
L'acquéreur peut être réticent car il récupère l'historique de la société. Cette option doit être étudiée avec un expert.
La seule façon de ne pas subir la flat tax est de ne pas distribuer les dividendes immédiatement.
Le produit de la vente peut être conservé dans la trésorerie de la SCI pour être réinvesti dans un autre projet immobilier, ce qui reporte l'imposition des associés.
Non. Le mécanisme d'abattement pour durée de détention est une spécificité du régime des plus-values des particuliers (applicable en SCI à l'IR). Il n'existe pas dans le régime des plus-values professionnelles.
Oui, toujours. C'est un principe comptable incontournable en SCI à l'IS. Chaque euro d'amortissement déduit pendant la détention vient diminuer la VNC et donc augmenter d'autant la plus-value brute lors de la revente.
La plus-value sur la cession de parts d'une SCI à l'IS est en principe soumise au régime des plus-values sur valeurs mobilières. Le gain est donc taxé à la flat tax de 30 % pour l'associé vendeur, sans abattement pour durée de détention.
Non, en principe. Le choix de l'Impôt sur les Sociétés (IS) est irrévocable. Il est impossible de revenir en arrière vers l'Impôt sur le Revenu (IR). Cette décision doit donc être mûrement réfléchie lors de la création de la société.
Le choix entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS est la décision la plus structurante pour votre avenir d'investisseur. La fiscalité à la revente, souvent négligée au départ, peut totalement changer la rentabilité finale de votre projet.
Chez Investir dans l'ancien, notre accompagnement stratégique vous aide à choisir la structure juridique et fiscale la plus adaptée à vos objectifs à long terme, qu'il s'agisse de rendement, de plus-value ou de transmission.