La SCI à l'IR est une des structures les plus plébiscitées par les investisseurs immobiliers, et pour cause : sa fiscalité à la revente est simple et plus avantageuse que la SCI à l’lS.
Loin des complexités de la SCI à l'IS, elle permet d'optimiser, voire d'annuler, votre impôt sur la plus-value.
Les d’Investir dans l’ancien vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur la plus-value d’une SCI à l’IR :
Selon Investir dans l’ancien, la règle d'or de la Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu (IR) est sa transparence fiscale.
Concrètement, pour le calcul de la plus-value, l'administration fiscale agit comme si la société n'existait pas.
L'imposition ne vise pas la SCI, mais directement les associés, chacun à hauteur de sa participation dans le capital.
Cette transparence a une conséquence très positive : vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.
C'est le même régime qui s'appliquerait si vous aviez acheté le bien en direct, en nom propre. Vous bénéficiez donc de tous ses mécanismes d'optimisation, notamment le fameux abattement pour durée de détention.
Oubliez la complexité de la Valeur Nette Comptable de la SCI à l'IS. Ici, le calcul est limpide et ne réserve pas de mauvaise surprise liée à l'amortissement.
La plus-value brute se calcule simplement ainsi :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé - Prix d'acquisition corrigé |
|---|
Le "prix corrigé" vous permet de prendre en compte certains frais, comme les frais de notaire et les travaux pour le prix d'acquisition, ou les frais de diagnostics pour le prix de cession.
Selon Investir dans l’ancien, c'est le principal levier pour réduire votre impôt en SCI à l'IR. Plus vous conservez le bien longtemps, moins votre plus-value imposable sera élevée, jusqu'à disparaître complètement.
Sur la part de la plus-value taxable à 19% (impôt sur le revenu), un abattement progressif s'applique à partir de la 6ème année de détention.
L'exonération totale de cet impôt est atteinte au bout de 22 ans.
Sur la part taxable à 17,2% (prélèvements sociaux), un abattement différent s'applique également. L'exonération totale de ces prélèvements est quant à elle atteinte au bout de 30 ans.
Années de détention | Abattement sur l'Impôt (19%) | Abattement sur les Prélèvements Sociaux (17,2%) |
|---|---|---|
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
Année 22 | 4% (Total 100%) | 1,60% |
De 23 à 30 ans | Exonération totale | 9% par an |
Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La simplicité de la SCI à l'IR se retrouve également dans les modalités de paiement et de déclaration de l'impôt.
C'est un avantage majeur par rapport à la SCI à l'IS. Il n'y a aucune double imposition. La SCI elle-même ne paie rien. Seuls les associés sont redevables de l'impôt sur leur quote-part de la plus-value, après application des abattements.
En pratique, les démarches sont très simples pour les associés. C'est le notaire, au moment de la vente, qui est chargé de :
Non, absolument aucun. L'amortissement est une notion comptable qui n'existe pas en SCI à l'IR pour le calcul de la plus-value. C'est un avantage considérable par rapport à la SCI à l'IS, où il augmente la base taxable.
La fiscalité est très similaire. La cession des parts d'une SCI à l'IR suit également le régime des plus-values des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention. Le choix se fait donc sur d'autres critères (accord des associés, complexité pour l'acheteur...).
Oui, c'est une possibilité. Si un des associés occupe le logement à titre de résidence principale, sa quote-part de la plus-value sera totalement exonérée, à condition que la SCI mette le bien à sa disposition gratuitement.
Pour une stratégie de revente à long terme avec une plus-value, la SCI à l'IR est presque toujours plus avantageuse grâce à l'abattement pour durée de détention. La SCI à l'IS est souvent privilégiée pour une stratégie de rendement locatif et de transmission.
Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS est une décision stratégique qui doit être prise à la création de votre société, en fonction de vos objectifs à long terme. Se tromper de structure peut coûter très cher à la revente.
Chez Investir dans l'ancien, notre accompagnement inclut une analyse de votre situation pour vous aider à choisir la structure juridique et fiscale la plus pertinente pour votre projet, en sécurisant sa rentabilité du premier jour jusqu'à sa cession.