Choisir la bonne structure pour investir dans l’immobilier locatif est une décision stratégique.
Entre LMNP, SCI à l’IR ou à l’IS, et l’investissement en nom propre, chaque option répond à des objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux différents. Connaître les spécificités de chaque structure est essentiel pour pouvoir identifier celle qui vous conviendra le mieux.
Ce guide vous aide à y voir plus clair pour faire le bon choix.
Choisir entre LMNP, SCI ou l’investissement en nom propre suppose d’avoir clarifié ses objectifs patrimoniaux : générer des revenus, préparer une transmission ou optimiser sa fiscalité.
Le tableau suivant résume les différents critères à examiner pour comparer ces différentes structures :
Structure | Fiscalité | Complexité | Transmission | Location meublée possible ? |
|---|---|---|---|---|
LMNP en nom propre | BIC réel ou micro-BIC | Faible | Transmission directe | Oui |
SCI à l'IR | Impôt sur le revenu | Moyenne | Optimisée pour la famille | Non |
SCI à l'IS | Impôt sur les sociétés | Élevée | Souplesse possible | Pui |
Déterminer ses objectifs est une étape stratégique : souhaitez-vous générer des revenus immédiats, valoriser un capital sur le long terme, protéger un proche ou organiser une transmission facilitée de votre patrimoine ?
Par exemple, un investisseur cherchant à transmettre à ses enfants privilégiera souvent la SCI, qui permet d’organiser la détention à plusieurs et de faciliter les donations.
Un retraité, quant à lui, sera davantage attiré par le LMNP, plus favorable pour générer des revenus complémentaires avec une fiscalité douce. Le choix de la structure dépend donc directement du but poursuivi.
Le régime fiscal et social diffère d'une structure à une autre, avec des conséquences distinctes sur la rentabilité.
Le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux grâce à l’amortissement du bien, tout en évitant les cotisations sociales.
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) suit la fiscalité des revenus fonciers, tandis que la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) impose les bénéfices à l’IS, avec une fiscalité spécifique sur les plus-values.
Quant à l’investissement en nom propre en dehors du LMNP, il expose à des règles simples mais souvent moins optimisées fiscalement.
Comprendre ces différences est fondamental pour éviter les mauvaises surprises, notamment en cas de revente ou de succession.
Investir en LMNP en nom propre est une option particulièrement attractive pour ceux qui souhaitent profiter d'une gestion simplifiée et d'avantages fiscaux. Ce régime permet une approche souple tout en offrant des incitations fiscales intéressantes, mais il comporte également certaines contraintes que vous devez connaître avant de vous lancer.
Le tableau suivant résume les avantages et les inconvénients de cette structure :
Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Régime fiscal souple | Seuils de recettes à surveiller |
Peu de contraintes | Revente avec plus-value imposable |
Charges déductibles | Revenus pris en compte pour le foyer |
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en nom propre, plusieurs conditions doivent être remplies :
Le régime LMNP offre une fiscalité particulièrement avantageuse, surtout en optant pour le régime réel. Il permet de déduire les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’impôt pendant plusieurs années.
En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué automatiquement sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles. Ce régime convient aux investisseurs avec peu de charges, tandis que le régime réel est plus intéressant pour optimiser la fiscalité sur le long terme.
Le régime LMNP présente plusieurs limites à connaître. Le principal enjeu est le respect des seuils de recettes. Au-delà de 23 000 € de loyers annuels, ou si ces loyers deviennent supérieurs aux autres revenus du foyer, le statut bascule automatiquement en LMP, avec des conséquences fiscales et sociales.
Par ailleurs, bien que le régime réel permette d’amortir le bien, cela n’a pas d’impact sur l’imposition des plus-values en cas de revente. Celles-ci restent taxées selon le régime des particuliers, sans possibilité d’exonération liée à l’activité.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure prisée pour investir à plusieurs ou organiser la détention d’un patrimoine immobilier. Son principal atout : la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon votre stratégie patrimoniale et fiscale.
Le tableau suivant compare les deux structures :
SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|
Location nue uniquement | Location meublée possible |
Revenus imposés à l'IR (entre les mains des associés) | Revenus imposés à l'IS |
Moins de formalisme | Comptabilité commerciale obligatoire |
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est particulièrement adaptée à la location nue. Elle offre une transparence fiscale : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part.
Cette structure permet également une grande souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine. En revanche, elle ne permet pas de faire de la location meublée.
Si une part trop importante de l’activité devient commerciale (location meublée), la SCI risque une requalification automatique à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui entraîne des conséquences fiscales importantes, notamment sur les plus-values en cas de revente.
La SCI à l’IS est une option intéressante pour ceux qui souhaitent pratiquer la location meublée tout en bénéficiant d’une fiscalité sur les bénéfices professionnels. Elle permet d’amortir le bien et de déduire l’ensemble des charges. Cela peut réduire fortement le résultat imposable.
Toutefois, ce régime implique une comptabilité rigoureuse (production de comptes annuels et dépôt d’une liasse fiscale). En cas de partge de bénéfices, ceux-ci sont soumis à l’impôt sur les dividendes, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
Ce choix convient surtout aux investisseurs à long terme, bien accompagnés sur le plan comptable.
La SCI présente de nombreux avantages, notamment pour les projets à plusieurs ou en famille :
La souplesse de fonctionnement permet d’adapter la gestion à chaque situation patrimoniale, qu’il s’agisse de protéger un conjoint, d’organiser une indivision ou de préparer une succession.
Choisir entre LMNP en nom propre et SCI à l’IS ne se limite pas à une question de régime fiscal : cela impacte aussi la gestion des loyers, la taxation lors de la revente et les conditions de transmission du patrimoine.
Le tableau suivant schématise la comparaison entre les deux formats d'investissement :
Critère | LMNP en nom propre | SCI à l'IS |
|---|---|---|
Imposition des loyers | BIC | IS |
Revente | Régime des plus-values des particuliers | Régime des plus-values professionnelles |
Transmission | Régime de donation de biens | Régime de donation de parts sociales |
En LMNP au régime réel, les loyers sont imposés en BIC avec la possibilité d’amortir le bien, ce qui permet souvent de réduire, voire annuler, la base imposable pendant plusieurs années.
En SCI à l’IS, les loyers sont d’abord taxés à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). Cependant, les bénéfices distribués sont ensuite soumis à la flat tax de 30 % ou au barème progressif si les associés optent pour celui-ci. Le cumul de l’IS et de la fiscalité sur les dividendes peut alourdir l’imposition globale.
En LMNP, la revente du bien relève du régime des plus-values privées.
L’imposition est de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Il y a cependant des abattements progressifs selon la durée de détention. L'exonération totale est atteinte au bout de 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En SCI à l’IS, la plus-value est calculée comme en comptabilité d’entreprise (prix de vente – valeur nette comptable), sans abattement pour durée. Cela peut entraîner une fiscalité bien plus lourde, surtout si le bien a été amorti, car la base taxable sera mécaniquement plus élevée.
La transmission en LMNP se fait sur le bien immobilier lui-même, ce qui peut générer des droits de donation ou de succession plus élevés en raison de la valeur du bien.
À l’inverse, la SCI permet de transmettre des parts sociales, souvent plus souples à gérer. Grâce au démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) ou à un pacte Dutreil, vous pouvez optimiser les droits à payer.
Le choix entre LMNP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs à court et long terme, et de la nature de votre projet immobilier. Chaque structure présente des avantages spécifiques selon qu’on privilégie la simplicité, la fiscalité, la transmission ou l’optimisation d’un projet meublé.
Le tableau suivant vous permet d'y voir plus clair :
Profil investisseur | Structure recommandée |
|---|---|
Retraité ou investisseur individuel | LMNP en nom propre |
Famille souhaitant transmettre | SCI à l'IR |
Projet meublé optimisé fiscalement | SCI à l'IS |
Ce format d'investissement est idéal pour des profils à la recherche de simplicité, souhaitant percevoir des revenus nets d’impôt pendant plusieurs années grâce à l’amortissement comptable.
La SCI à l’IR est un outil patrimonial puissant pour gérer un bien à plusieurs, organiser la succession ou loger un proche. En revanche, elle exclut la location meublée.
Ce choix convient aux investisseurs expérimentés qui souhaitent amortir les biens et réinvestir les bénéfices dans un cadre plus structuré et à fort rendement comme la colocation ou le coliving. En revanche, ce montage implique une gestion comptable rigoureuse (liasse fiscale, bilan, comptes annuels) et une fiscalité plus lourde en cas de distribution de dividendes.
Le choix de la structure est un levier puissant pour maximiser vos rendements et préparer votre avenir. Investir dans l’ancien vous aide à définir la meilleure stratégie selon vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux.
Notre objectif ? Optimiser la rentabilité de votre projet tout en sécurisant votre patrimoine.
Choisir entre LMNP en nom propre, SCI à l’IR ou SCI à l’IS revient à arbitrer entre simplicité, optimisation fiscale et objectifs patrimoniaux.
Pour vous aider à faire les bons choix et à sécuriser votre investissement, Investir dans l’ancien vous accompagne avec une approche sur mesure, alliant pédagogie, expertise et accompagnement terrain.