Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes fiscaux distincts : le régime réel et le régime micro-BIC. Le premier permet de déduire ses charges réelles et d’amortir le bien, tandis que le second applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés.
En fonction du niveau de charges, certains bailleurs peuvent envisager un passage au micro-BIC pour simplifier leur gestion et réduire leurs frais comptables, notamment s’ils n’ont pas d’amortissements significatifs à déduire.
Est-ce une bonne idée ? Peut-on vraiment le faire ? Et quelles conséquences faut-il anticiper ? On vous explique tout dans cet article.
Changer de régime fiscal peut répondre à plusieurs objectifs. Voici les 4 principaux avantages :
Avantage | Explication |
|---|---|
Moins de gestion comptable | Pas besoin d’expert-comptable, pas d’amortissements à calculer, déclaration simplifiée |
Un régime plus simple | Aucun justificatif à fournir sur les charges, un abattement automatique de 50 % appliqué |
Des frais comptables économisés | Plus de comptabilité annuelle à payer : gain de 500 à 1 200 € par an selon les cas |
Fiscalement plus intéressant dans certains cas | Lorsque les charges réelles sont faibles, le micro-BIC peut aboutir à un revenu net plus faible, donc moins d’impôt |
Le micro-BIC est donc particulièrement adapté aux petits bailleurs ou aux investissements récents dont les charges sont faibles et ne justifient pas une déclaration au réel.
C’est aussi un bon choix quand le bailleur veut simplifier sa gestion, ou se passer d’un expert-comptable.
Avant d'enclencher le passage du régime réel au micro-BIC, mieux vaut s'assurer que c’est juridiquement possible. Voici ce que dit la loi et les conditions à respecter pour effectuer ce changement sans accroc.
L’article 50-0 du Code général des impôts prévoit que les contribuables relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent opter pour le régime réel, ou en sortir pour revenir au régime micro-BIC, à condition de respecter certains délais et plafonds.
Une fois passé au réel, le contribuable est en principe engagé pour au moins deux ans, sauf cas particulier (comme la création d’activité). Pour repasser au micro-BIC, il faut renoncer à l’option du réel dans les délais légaux.
Pour pouvoir passer au micro-BIC, il faut :
Ce changement est donc possible mais doit être anticipé, notamment si vous êtes déjà engagé au réel.
Quand vous êtes au régime réel, l’option est tacite et reconduite automatiquement chaque année tant que vous ne la dénoncez pas. Cela signifie qu’en l’absence d’action de votre part, vous restez automatiquement au réel.
Vous devez donc faire la demande de retour au micro-BIC dans les délais, sans quoi vous serez reconduit au régime réel pour une année supplémentaire.
Une fois que vous avez vérifié votre éligibilité, vous devez effectuer les démarches administratives nécessaires pour notifier l’administration fiscale de votre souhait de changer de régime.
Pour sortir du régime réel simplifié et passer au micro-BIC, vous devez envoyer une lettre de renonciation à l’option pour le réel. Cette lettre doit être adressée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez.
On vous recommande d’envoyer ce courrier en recommandé avec accusé de réception, ou de déposer la demande depuis votre espace professionnel en ligne sur impots.gouv.fr.
La demande doit impérativement être envoyée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le nouveau régime s’applique.
Exemple : pour que le régime micro-BIC s’applique sur vos revenus de l’année 2025, vous devez envoyer la lettre avant le 1er février 2025.
Passé ce délai, vous serez automatiquement reconduit au régime réel pour l’année entière.
Voici un modèle de lettre que vous pouvez utiliser :
Objet : Renonciation à l’option pour le régime réel simplifié d’imposition – Passage au régime micro-BIC Madame, Monsieur, Je soussigné(e) [Prénom Nom], domicilié(e) à [adresse complète], exerçant une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) sous le numéro SIRET [numéro], souhaite renoncer à l’option pour le régime réel simplifié d’imposition à compter de l’année [année concernée], et opter pour le régime micro-BIC conformément à l’article 50-0 du Code général des impôts. Vous remerciant de prendre acte de cette demande, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Signature] |
|---|
Changer de régime fiscal en LMNP a des impacts directs sur la manière dont vous êtes imposé. Voici ce que cela implique concrètement.
En régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Ces déductions peuvent parfois effacer totalement votre bénéfice imposable.
En passant au micro-BIC, vous perdez cette possibilité. L’imposition se fait désormais sur un revenu forfaitaire, sans prise en compte de vos dépenses réelles.
Sous le régime micro-BIC, l'administration applique un abattement automatique de 50 % sur vos recettes locatives (50 % pour les meublés de tourisme classés).
Vous êtes donc imposé sur la moitié des loyers perçus, sans possibilité d’ajuster en fonction de vos charges réelles.
Exemple :
Cette règle est avantageuse uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des loyers.
En cas de revente, le passage au micro-BIC n’efface pas l’historique de vos amortissements passés. Ces amortissements peuvent être réintégrés dans la plus-value, car l’administration considère qu’ils ont diminué la valeur nette du bien.
De plus, repasser ensuite au réel implique un nouvel engagement de 1 an minimum, ce qui peut limiter votre souplesse fiscale.
Changer une fois de régime ne vous engage pas définitivement. Mais il y a des règles à respecter si vous souhaitez revenir au réel après avoir testé le micro-BIC.
Une fois le régime micro-BIC choisi, vous êtes engagé pour un an minimum. Vous ne pouvez pas revenir au régime réel avant l’année suivante. Ce délai est incompressible, même si vous réalisez que le micro-BIC est moins avantageux pour vous.
Pour repasser au réel, la démarche est identique à celle pour passer au micro-BIC : il faut envoyer une lettre de renonciation au régime micro-BIC à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Cette lettre doit être envoyée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel.
Le changement prend effet à partir de l’année en cours, dès lors que le courrier est reçu dans les temps.
Si vos recettes locatives dépassent les 77 700 € par an, vous êtes automatiquement exclus du micro-BIC. Dans ce cas, le passage au régime réel est obligatoire, même sans courrier.
Autrement dit, à partir d’un certain niveau de revenus, vous ne pouvez plus bénéficier du micro-BIC, même si vous le souhaitez.
Choisir entre le réel et le micro-BIC ne se fait pas au hasard. Pour certains profils, le régime réel reste imbattable. Pour d’autres, le micro-BIC simplifie la gestion sans trop pénaliser la fiscalité.
Prenons deux exemples concrets pour comparer :
Profil | Revenus annuels | Charges annuelles | Régime réel | Micro-BIC |
|---|---|---|---|---|
Julie, investisseuse prudente | 10 000 € | 4 000 € | Imposition sur 6 000 € (avec possibilité d’amortissement) | Imposition sur 5 000 € (abattement 50%) |
Jean, bailleur sans travaux | 12 000 € | 1 000 € | Imposition sur 11 000 € | Imposition sur 6 000 € |
Dans le premier cas, le réel est plus intéressant, surtout si on y ajoute l’amortissement. Dans le second, le micro-BIC est plus simple et fiscalement plus léger.
Le critère principal : vos charges. Si vous avez beaucoup de travaux, de frais de gestion, ou un emprunt avec intérêts à déduire, le régime réel est quasi-systématiquement plus rentable.
En revanche, si vos charges sont faibles, le micro-BIC est plus simple et permet souvent de payer moins d’expert-comptable, voire aucun.
Changer de régime fiscal n’est pas sans conséquence. Voici les principaux risques à avoir en tête avant de renoncer au régime réel.
Le principal inconvénient est la perte de l’amortissement comptable. Une fois passé au micro-BIC, vous ne pouvez plus utiliser les amortissements passés en cas de retour ultérieur au régime réel.
Cela peut entraîner un manque à gagner important si vous revoyez votre stratégie plus tard.
En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, quelle que soit la réalité de vos charges. Si vos charges dépassent 50 %, vous paierez donc plus d’impôts que si vous étiez resté au réel.
Si vous dépassez le plafond de 77 700 € de recettes, le passage au régime réel est automatique. Cela peut entraîner une requalification rétroactive si vous n’avez pas anticipé le changement, avec des conséquences fiscales et comptables lourdes.
Après être passé au micro-BIC, la déclaration de vos revenus devient beaucoup plus simple qu’en régime réel. Voici ce que vous devez savoir pour être en conformité.
Vous devez déclarer vos recettes brutes (loyers perçus charges comprises) dans la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO, dans la section “Revenus des locations meublées non professionnelles
L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement de 50 %.
Le changement de régime prend effet au 1er janvier de l’année demandée. Il est donc essentiel d’avoir adressé la demande avant le 1er février pour que cela s’applique correctement à l’année concernée.
Même si vous n’avez plus à justifier de vos charges dans votre déclaration, conservez vos factures et baux : en cas de contrôle, vous devez prouver que vos recettes correspondent à la réalité.
Vous hésitez entre régime réel et micro-BIC ? Chaque situation est unique : niveau de charges, montant des loyers, durée de détention, stratégie patrimoniale…
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