Investir dans l’immobilier locatif implique de choisir la bonne structure juridique pour optimiser fiscalité, gestion et transmission.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI) sont deux options courantes, chacune avec ses avantages et ses contraintes.
En 2025, les évolutions fiscales renforcent la nécessité de bien comprendre ces régimes pour faire le bon choix.
Critères | LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | SCI (Société Civile Immobilière) |
|---|---|---|
Forme juridique | Propriété en nom propre | Société avec plusieurs associés (ou associé unique possible) |
Type de location | Location meublée (bail meublé) | Location nue (par défaut), possible en meublé sous conditions |
Régime fiscal | BIC : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement possible) | IR (revenus fonciers) ou IS (amortissement et charges) |
Amortissement du bien | Oui (régime réel BIC), réduit l’imposition sur les loyers | Oui sous IS, non sous IR |
Déduction des charges | Oui (intérêts d’emprunt, charges, amortissements...) | Oui sous IR ou IS (charges + amortissement à l’IS) |
Fiscalité à la revente | Réintégration des amortissements dans la plus-value (sauf exceptions) | Plus-value sur actifs professionnels à l’IS, ou régime des plus-values privées à l’IR |
Transmission patrimoniale | Classique (transmission du bien) | Facilitée via la cession progressive de parts sociales |
Complexité de gestion | Simple (en nom propre), comptabilité obligatoire si régime réel | Plus complexe (création et gestion de société, comptabilité stricte à l’IS) |
Optimisation fiscale | Très avantageuse sur les loyers pendant la détention (amortissements) | Flexible : IR pour la simplicité, IS pour l’optimisation à court terme |
Impact de la loi 2025 | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes, seniors, handicapés) | Pas d’évolution spécifique, mais choix IR/IS toujours stratégique |
Avant de choisir entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI), vous devez comprendre leurs principales différences en termes de fiscalité, de gestion et d’objectifs patrimoniaux.
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Les loyers sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel, qui permet d’amortir le bien et de déduire certaines charges.
Cependant, la Loi de Finances 2025 introduit une évolution majeure.
Désormais, en cas de revente d’un bien ayant bénéficié d’amortissements comptables, ces derniers seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, cequi peut alourdir la fiscalité de sortie.
Seules les résidences étudiantes, seniors et handicapées sont exclues de cette mesure.
La SCI permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés. Elle offre une grande souplesse, notamment pour la transmission patrimoniale, grâce à la possibilité de céder progressivement des parts sociales plutôt que le bien en lui-même.
Fiscalement, la SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). À l’IR, les revenus fonciers sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers avec possibilité de déficit imputable sur les revenus globaux. À l’IS, la SCI peut amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers, mais la taxation à la revente est plus lourde.
En 2025, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une option privilégiée pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité locative, simplicité de gestion et optimisation fiscale.
Voici les principaux avantages qui en font un choix attractif.
Le LMNP permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, et ainsi de réduire fortement l’imposition sur les loyers.
Avec le régime réel, un investisseur peut ne pas payer d’impôt pendant 6 à 10 ans grâce à ces amortissements et aux déductions des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion).
Contrairement à la SCI, le LMNP n’exige pas de formalités de création de société. Il s’agit d’un statut personnel, facile à mettre en place et à gérer, sans assemblée générale ou obligations comptables complexes.
La location meublée génère généralement des loyers plus élevés que la location nue, avec un surloyer pouvant aller jusqu’à 30 %.
De plus, la gestion est simple si elle est confiée à une agence spécialisée.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution idéale pour ceux qui souhaitent investir à plusieurs, organiser la transmission de leur patrimoine ou bénéficier d’une fiscalité adaptée à leurs objectifs. Voici les principales raisons d’opter pour une SCI en 2025.
Investir dans l’immobilier avec une SCI permet de regrouper plusieurs associés, qu’il s’agisse de membres d’une même famille ou de partenaires financiers.
Contrairement à l’indivision, la SCI offre une gestion plus souple grâce à un gérant désigné, évitant ainsi les blocages en cas de désaccord.
Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles à son apport, ce qui facilite la répartition des bénéfices et la prise de décision.
La SCI est un excellent outil de transmission patrimoniale. Elle permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers, en profitant des abattements fiscaux sur les donations tous les 15 ans.
Cette approche réduit les droits de succession tout en conservant le contrôle du patrimoine via le statut de gérant.
De plus, la valeur des parts sociales peut bénéficier d’une décote (liée aux statuts et aux contraintes de cession), ce qui allège encore la fiscalité successorale.
La SCI offre le choix entre deux régimes fiscaux, chacun avec ses avantages. À l’IR (Impôt sur le Revenu), les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, avec la possibilité d’imputer un déficit foncier sur leurs revenus globaux sous certaines conditions.
À l’IS (Impôt sur les Sociétés), la SCI permet d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers.
Cependant, la fiscalité à la revente est plus lourde, car la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable, et non sur la valeur réelle du bien.
Le tableau ci-dessous compare la fiscalité des régimes pour vous aider à faire le bon choix.
Critère | LMNP | SCI à l'IR | SCI a L'IS |
|---|---|---|---|
Type d'imposition | BIC (micro ou réel) | Revenus fonciers | IS (15 % ou 25 %) |
Amortissement | Oui sous le régime réel mais impact à la revente dès 2025 | Non | Oui |
Déficit foncier | Non | Oui, imputable sur le revenu global (dans la limite de 10.700 €/an) | Non |
Transmission | Complexe et coûteux | Facile (cession de parts) | Facile (cession de parts) |
Plus-value à la revente | Abattements classiques | Abattements classiques | Imposition sur la valeur nette comptable |
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de déclarer ses revenus locatifs sous deux régimes fiscaux :
Créer une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) permet d’être imposé au titre des revenus fonciers, avec les spécificités suivantes :
Ce régime est particulièrement intéressant si le bien génère des travaux importants, permettant d’optimiser la fiscalité grâce au déficit foncier.
La SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet de bénéficier d’une gestion comptable plus souple, mais avec des impacts fiscaux spécifiques :
La SCI à l’IS est pertinente pour des projets patrimoniaux à long terme, notamment lorsque les bénéfices sont réinvestis au sein de la société plutôt que distribués.
Le choix entre LMNP et SCI dépend avant tout de vos objectifs d’investissement.
Que vous recherchiez du rendement, une transmission optimisée ou une gestion patrimoniale sur le long terme, chaque statut présente des avantages spécifiques.
Voici les scénarios dans lesquels l’un ou l’autre sera plus adapté.
Le LMNP est idéal si vous recherchez une rentabilité élevée et une fiscalité allégée.
Grâce au régime réel, vous pouvez amortir le bien et déduire de nombreuses charges, ce qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
De plus, la gestion est plus simple par rapport à une société.
La SCI à l’IR est une solution adaptée pour investir à plusieurs et organiser la transmission d’un bien immobilier.
En attribuant des parts sociales aux héritiers, vous pouvez progressivement transmettre votre patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Ce cadre juridique offre également une plus grande souplesse dans la gestion du bien.
La SCI à l’IS peut être une option intéressante si vous souhaitez réinvestir vos bénéfices pour développer un patrimoine immobilier.
L’imposition sur les loyers est plus faible qu’en SCI à l’IR, grâce au régime de l’IS et à l’amortissement du bien.
Toutefois, ce choix implique une gestion comptable plus complexe et une taxation spécifique en cas de revente du bien.
Si LMNP et SCI présentent de nombreux avantages, ces statuts ne sont pas exempts de contraintes. Vous devez bien les comprendre avant de faire un choix.
Le LMNP est un statut fiscal intéressant pour générer des revenus locatifs avec une fiscalité allégée, mais il présente certaines restrictions :
La SCI est un excellent outil pour structurer un investissement immobilier et anticiper la transmission, mais elle implique une gestion plus rigide et une fiscalité parfois moins avantageuse :
Peut-on cumuler LMNP et SCI ?
Oui, il est possible de cumuler les deux en créant une SCI à l’IR et en optant pour le régime LMNP si les conditions sont remplies.
Cependant, une SCI à l’IS ne peut pas bénéficier du LMNP.
Ce montage peut être utile pour concilier gestion patrimoniale et optimisation fiscale.
Le choix entre LMNP et SCI dépend de nombreux critères : fiscalité, gestion, transmission et objectifs patrimoniaux.
Investir dans l’ancien vous accompagne à chaque étape de votre projet, en vous aidant à identifier la meilleure stratégie en fonction de votre situation et des évolutions législatives.
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