Proposer un logement en location meublée non professionnelle (LMNP) implique des obligations légales précises. En particulier, vous devez équiper le bien de meubles et d’équipements définis par la loi.
Un oubli ou un manquement peut entraîner une requalification du bail en location vide, avec des conséquences fiscales et juridiques lourdes.
Dans cet article, on vous explique ce que la loi impose, les meubles obligatoires pièce par pièce, les erreurs fréquentes à éviter, et les meilleures pratiques pour meubler sans exploser votre budget.
Avant de lister le mobilier exigé, il faut comprendre pourquoi cette obligation existe et ce que vous risquez si elle n’est pas respectée.
La définition légale d’un logement meublé est posée par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Il précise que le logement doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse y vivre immédiatement, avec pour seuls apports ses effets personnels.
La loi ne laisse donc pas de place à l’approximation : le logement doit être fonctionnel dès l’entrée du locataire.
Un logement meublé qui ne respecte pas la liste légale peut être requalifié en location nue, à la demande du locataire ou en cas de contentieux. Les risques sont multiples :
Pour éviter tout risque, on vous conseille de dresser un inventaire précis et daté, signé avec le bail, listant tous les équipements.
Selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, un logement loué en meublé doit comporter un équipement minimum, clairement défini pièce par pièce. Voici ce que vous devez prévoir, pièce par pièce.
Important : tout mobilier fourni doit être en bon état de fonctionnement et proportionné à la taille du logement. Les logements destinés à la colocation doivent prévoir un équipement suffisant pour chaque occupant.
Pour rester conforme au cadre légal et éviter les litiges avec vos locataires, il est important d’éviter certaines erreurs fréquentes lorsqu’on meuble un logement en LMNP.
L’erreur la plus courante consiste à omettre un élément obligatoire (comme la table ou l’éclairage) ou à laisser un meuble usé, cassé ou obsolète.
Un logement dont le mobilier ne permet pas une occupation immédiate peut être requalifié en location nue, avec des conséquences fiscales importantes (changement de régime, perte d’avantages LMNP…).
Autre point souvent négligé : les meubles disproportionnés par rapport à la surface du logement. Un lit double dans une studette de 10 m² peut nuire à la fonctionnalité du bien.
Dans une studette, chaque mètre carré compte : il est essentiel de privilégier du mobilier compact et multifonction. Néanmoins, tous les équipements restent obligatoires, même dans un petit espace.
En location courte durée (type Airbnb), le logement doit toujours respecter la liste de base si vous êtes sous statut LMNP. Cela reste valable même pour un séjour d’une seule nuit.
En colocation, chaque chambre doit être meublée indépendamment (lit, bureau, placard, etc.).
L’équipement des pièces communes doit lui aussi être complet et en bon état. La loi exige que chaque colocataire dispose des mêmes conditions d’usage.
Meubler son bien en LMNP ne relève pas seulement d’un enjeu pratique ou réglementaire. Le mobilier a aussi un impact fiscal, notamment en régime réel.
Oui. En régime réel, les meubles sont amortissables comme n’importe quel autre actif du bien loué. Ils sont généralement amortis sur une durée de 5 à 10 ans, selon leur nature et leur usage. Cela permet de réduire le résultat imposable chaque année.
Par exemple :
Attention : l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit BIC (contrairement aux autres charges comme les intérêts d’emprunt). Si le résultat devient nul, l’amortissement excédentaire est reporté.
Même si vous êtes LMNP, vous n’êtes pas redevable de la TVA (sauf cas très particulier, comme la para-hôtellerie). Cela signifie que la TVA payée sur les meubles n’est pas récupérable.
En revanche, conservez toujours vos factures d’achat. Elles servent à justifier les amortissements en cas de contrôle.
Vous pouvez aussi acheter les meubles à votre nom propre, et non à celui d’un proche ou de l’ancien propriétaire, pour que les justificatifs soient valides fiscalement.
Avec le temps, les meubles s’abîment ou tombent en panne. En LMNP, vous avez des obligations précises à respecter pour assurer un logement décent et conserver votre statut.
C’est au bailleur de remplacer ou réparer un meuble usé par la vétusté ou un usage normal. Exemple : un sommier qui s’affaisse ou un frigo qui ne fonctionne plus.
En revanche, si le meuble est cassé par le locataire, c’est à lui de le réparer ou de le rembourser. Cela doit être mentionné dans l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Oui, si vous êtes au régime réel. Le coût de remplacement d’un meuble usé ou d’un électroménager hors service peut être déduit comme charge ou amorti, selon sa valeur :
Cela permet de limiter l’impact fiscal du remplacement d’équipements tout en respectant vos obligations légales.
Un locataire peut parfois ne pas apprécier le mobilier fourni. Cela ne remet pas en cause la validité du bail, mais une bonne gestion locative implique de savoir comment réagir.
Oui, mais uniquement avec votre accord écrit. Il peut proposer de stocker une partie du mobilier pour y mettre le sien, mais le logement doit rester conforme à la liste obligatoire.
Vous devez conserver la possibilité de le remettre en location meublée à l'identique à la fin du bail.
Si c’est le locataire qui souhaite changer les meubles, il en assume les frais. Vous n’avez aucune obligation de participer à l’achat ou au stockage de mobilier alternatif.
Dans certains cas (bail mobilité ou longue durée avec un bon profil), vous pouvez choisir de faire un geste commercial ou de remplacer certains meubles pour favoriser la stabilité locative. Mais ce choix reste à votre entière discrétion.
Meubler un logement meublé n’implique pas forcément de se ruiner. Il est tout à fait possible de respecter la loi tout en maîtrisant son budget, à condition d’être stratégique dans ses achats.
Des enseignes comme IKEA, Conforama ou But permettent d’équiper un logement complet pour 1 500 à 2 500 €.
Pour les plus petits budgets, le marché de l’occasion (Leboncoin, Emmaüs, recycleries locales) peut suffire, tant que les meubles sont en bon état et fonctionnels.
Commencez par les meubles obligatoires listés dans le décret : lit, table, chaises, rideaux, rangements, etc. Évitez les achats superflus (tapis, déco, etc.) dans un premier temps.
Optez pour du mobilier résistant : un canapé convertible robuste, un lit avec sommier en bois massif, ou des rangements simples mais solides. Cela vous évite de remplacer du mobilier trop souvent, surtout en location courte durée.
Avant d’équiper votre bien, il est utile de savoir ce que l’administration fiscale autorise ou recommande concernant l’achat de mobilier neuf ou d’occasion dans le cadre du LMNP.
Que vous achetiez vos meubles neufs ou d’occasion, les deux sont autorisés fiscalement. L’administration ne fait pas de distinction à condition que les meubles soient fonctionnels, en bon état et cohérents avec la liste obligatoire définie par le décret.
Si vous êtes au régime réel et que vous souhaitez amortir le mobilier, vous devez justifier du prix d’achat.
Pour du mobilier neuf, les factures suffisent. Pour du mobilier d’occasion, c’est plus complexe : en l’absence de facture, vous devez pouvoir produire une attestation sur l’honneur du vendeur ou une évaluation du prix par un expert-comptable.
Ne surévaluez pas le prix du mobilier d’occasion pour gonfler artificiellement l’amortissement. L’administration peut remettre en cause la valeur déclarée en cas de contrôle, notamment si elle paraît incohérente par rapport au bien ou au type de location.
Meubler un bien pour respecter le statut LMNP demande de la rigueur, mais aussi une bonne connaissance des règles fiscales et des attentes des locataires.
Chez Investir dans l’ancien, nous vous accompagnons de A à Z dans la mise en location meublée de votre bien :