L’immobilier de rendement séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de cash-flow immédiat.
Derrière cette expression se cache une promesse : celle de générer une rentabilité brute souvent supérieure à 8 %, parfois jusqu’à 10 ou 12 %.
Mais que recouvre vraiment ce terme ? Est-ce une stratégie viable pour tous les profils ? On vous explique tout avec des exemples chiffrés et des critères objectifs.
Ce type d’investissement vise une rentabilité élevée.
L’immobilier de rendement désigne un investissement locatif dont le taux de rendement brut dépasse généralement les 8 %, parfois 10 % ou plus.
À titre de comparaison, le rendement locatif moyen en France est de 3,8 % brut selon SeLoger. Ce type d’investissement privilégie le revenu immédiat, parfois au détriment de l’emplacement ou du potentiel de valorisation du bien.
Les biens immobiliers de rendement sont souvent situés dans des villes moyennes, des quartiers populaires ou des zones à forte tension locative, mais avec un prix au m² très bas. On retrouve notamment :
Prenons un studio acheté 60 000 €, avec 7 200 € de loyers annuels (600 €/mois).
Après déduction des charges (15 %) et de l’impôt (30 %), le rendement net peut chuter à environ 7 %. C’est pourquoi il faut toujours raisonner en net après impôts pour comparer efficacement.
Avant de vous lancer, vous devez comprendre ce qui distingue ces deux types d’investissement.
Ils répondent à des objectifs opposés et s’adressent à des profils d’investisseurs très différents.
L’immobilier de rendement vise à générer un revenu locatif élevé par rapport au prix d’achat.
On retrouve souvent ce type de biens dans des villes moyennes comme Saint-Étienne ou Mulhouse, avec des rentabilités brutes pouvant atteindre 10 %.
À l’inverse, l’immobilier patrimonial privilégie des biens bien situés, dans des grandes villes où la demande est forte, comme Lyon ou Bordeaux, mais avec des rentabilités moindres (2 à 4 % brut), en misant sur une forte valorisation du bien dans le temps.
Critère | Immobilier de rendement | Immobilier patrimonial |
|---|---|---|
Objectif | Revenus immédiats | Valorisation long terme |
Emplacement | Villes moyennes, zones détendues | Grandes villes, quartiers centraux |
Rentabilité brute | 6 à 10 % | 2 à 4 % |
Gestion locative | Plus complexe, plus de turnover | Plus stable, moins de gestion |
Potentiel de revente | Plus faible | Plus fort |
Une forte rentabilité peut cacher des risques importants. Voici les principaux pièges à éviter lorsqu’on cherche du rendement avant tout.
Les biens très rentables sont souvent situés dans des zones peu tendues, où la demande locative est fragile. Cela signifie des délais de revente plus longs, peu de perspective de plus-value, et parfois une décote si le quartier se dégrade.
Exemple : un studio acheté 50 000 € à Saint-Quentin et loué 400 € par mois peut afficher 9,6 % brut, mais être impossible à revendre rapidement, même au même prix.
Plus de rendement = plus de gestion.
Dans les zones à haut rendement, les locataires restent moins longtemps, les impayés sont plus fréquents, et les remises en état plus coûteuses.
Il faut prévoir plus de temps, un bon réseau local (gestionnaire, artisans), et des marges de sécurité dans les calculs.
Un bien affiché à 10 % brut peut descendre à 3-4 % net après impôts, charges, et vacance.
C’est encore plus vrai si l’investisseur reste en location nue au foncier, sans optimisation.
D’où l’importance d’utiliser le statut LMNP réel, une SCI à l’IS, ou des dispositifs comme le déficit foncier pour préserver sa rentabilité réelle.
Pour obtenir un rendement locatif attractif, le choix de la ville et du type de bien est crucial. Voici les pistes les plus performantes en 2025.
Ces villes affichent des rendements bruts supérieurs à 7 % en moyenne :
Ces villes combinent prix d’achat bas et demande locative suffisante, à condition de bien cibler les quartiers.
Chez Investir dans l’ancien, on accompagne nos clients pour investir dans les meilleurs quartiers de ces villes pour dégager du cash flow, en miniminant les risques.
Les petits logements et immeubles divisés offrent un meilleur rendement grâce à :
Attention : ces biens nécessitent souvent plus de gestion locative, mais ils peuvent générer un cash-flow positif même avec un crédit.
En 2025, les investisseurs se tournent de plus en plus vers :
Ces zones offrent un bon équilibre entre rentabilité, valorisation et liquidité du bien.
L’immobilier de rendement attire, mais il n’est pas adapté à tous les profils. Voici comment savoir si cette stratégie vous correspond.
Deux approches opposées :
Le bon choix dépend de vos objectifs et de votre capacité de gestion.
Avant de vous lancer, posez-vous ces questions clés :
Répondre à ces points vous évitera un mauvais alignement entre votre projet et votre profil.
Voici des cas où l’immobilier de rendement est cohérent :
Chez Investir dans l’ancien, on sélectionne des biens à haut rendement mais à faible risque, avec :
Objectif : un cash-flow positif, un projet sécurisé, et une vision long terme.