Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est encadré par les articles 155, 151 septies et 39 C du Code général des impôts. Il permet de louer un bien meublé tout en relevant d’une fiscalité spécifique, distincte de celle du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Ce régime est automatique dès que certaines conditions sont remplies. Il modifie en profondeur la fiscalité applicable : impôt sur le revenu (catégorie BIC), cotisations sociales obligatoires, traitement des plus-values professionnelles, etc.
Ce guide synthétise les principales règles fiscales à connaître pour les LMP.
Condition | Détail |
|---|---|
Revenus locatifs meublés > 23 000 €/an | Ces recettes doivent être perçues par le foyer fiscal. |
Revenus locatifs > autres revenus du foyer | Les recettes locatives meublées doivent excéder les revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BNC, etc.) |
Inscription au RCS | Cette condition n’est plus obligatoire depuis 2020 pour être considéré comme LMP (article 155 du CGI, modifié par la loi 2019-1479). |
Pour être automatiquement basculé en LMP, deux conditions doivent être remplies :
Ces règles s’appliquent que vous soyez au régime réel ou au micro-BIC.
Avant 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était une condition d’éligibilité au statut LMP. Depuis la loi de finances pour 2020, cette obligation a été supprimée.
L’inscription reste néanmoins nécessaire pour obtenir certains droits, notamment en matière d’affiliation sociale (SSI) ou de traitement comptable.
Le passage du LMNP au LMP peut se faire automatiquement sans démarche du contribuable, dès que les seuils sont franchis.
Ce basculement implique :
Ce changement est rétroactif sur l’année entière, même si le dépassement de seuil intervient en cours d’année.
Voici un tableau récapitulatif des règles fiscales applicables au LMP :
Éléments fiscaux | Régime applicable en LMP |
|---|---|
Catégorie d’imposition | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
Régime fiscal possible | Micro-BIC ou réel simplifié, selon le niveau de recettes |
Amortissement | Autorisé au régime réel pour le bâti, mobilier, frais d’acquisition |
Déduction des charges | Oui, au réel : intérêts, frais de notaire, travaux, assurance, gestion, etc. |
Déficit imputable | Oui, sur le revenu global, sans limite (sauf exceptions) |
Comme le LMNP, le LMP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que vos recettes locatives sont à déclarer dans cette catégorie, et non comme des revenus fonciers.
Vous pouvez, comme en LMNP, choisir entre deux régimes :
En pratique, le micro-BIC est rarement utilisé en LMP, car l'intérêt principal du statut est précisément la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien.
En LMP comme en LMNP, l’amortissement est un levier d’optimisation fiscale majeur. Il consiste à étaler la valeur du bien (hors terrain) sur plusieurs années.
Par exemple :
L’amortissement est déductible du bénéfice, ce qui peut mécaniquement ramener l’impôt à zéro pendant plusieurs années, sans impact sur votre trésorerie.
Le régime réel permet également de déduire toutes les charges directement liées à l’activité :
Cette déduction vient en complément de l’amortissement. Si les charges dépassent les loyers, le déficit peut être reporté ou imputé, selon les cas, ce qu’on verra dans la suite.
Tableau récapitulatif du traitement fiscal des plus-values en LMP :
Situation | Régime applicable | Particularité |
|---|---|---|
Vente d’un bien en LMP | Plus-value professionnelle | Calculée selon la fiscalité des BIC |
Détention > 5 ou 15 ans | Exonération partielle ou totale | Selon l'article 151 septies du CGI |
Bien amorti au régime réel | Amortissements réintégrés dans la plus-value | Majoration de la plus-value taxable |
Cas d’exonération supplémentaire | Départ à la retraite | Possible si conditions remplies (article 151 septies A CGI) |
En LMP, vous ne relevez plus du régime des plus-values des particuliers comme en LMNP. En cas de vente du bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, selon les règles du BIC.
Cela signifie que :
Les taux applicables sont alors :
Il existe deux régimes d’exonération :
Ces exonérations s’appliquent aux plus-values professionnelles, à condition de remplir toutes les conditions.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les LMP (et aussi les LMNP désormais).
Autrement dit, plus vous avez amorti le bien, plus la plus-value imposable est élevée à la revente, car elle se calcule sur la valeur nette comptable.
Exemple :
C’est une reprise d’impôt différé, pas un bonus fiscal supplémentaire. Cela reste néanmoins avantageux, car pendant plusieurs années, l’amortissement a permis d’effacer l’imposition sur les loyers.
Tableau récapitulatif de la fiscalité sociale en LMP :
Situation | Régime social applicable | Montant / Base de calcul |
|---|---|---|
Revenus LMP > 0 € | Affiliation obligatoire | URSSAF ou régime général (SSI) |
Bénéfices imposables | Soumis aux cotisations | Taux global ~35 % (cotisations sociales indépendants) |
Comparatif avec LMNP | Pas de prélèvements sociaux | En LMNP, 17,2 % de prélèvements sociaux, sans affiliation |
Régime micro-BIC (rare en LMP) | Cotisations applicables | Même sans charges, cotisations dues dès le 1er euro |
Dès lors que vous devenez Loueur en Meublé Professionnel, vous devez obligatoirement être affilié à un régime social. Cette affiliation dépend de votre statut :
L’affiliation est obligatoire dès le 1er euro de bénéfice.
La principale différence avec le LMNP réside dans le type de prélèvements :
Ces cotisations sont plus élevées, mais peuvent être plus intéressantes à long terme si vous souhaitez cotiser ou réduire votre imposition globale via les charges.
Le calcul des cotisations en LMP se fait sur le bénéfice imposable, après déduction des charges et amortissements (régime réel).
Les taux varient en fonction des caisses, mais on peut retenir en moyenne :
À noter : en cas de déficit, vous ne payez pas de cotisations, sauf si vous relevez d’un régime forfaitaire avec un minimum.
Tableau récapitulatif des avantages fiscaux du LMP :
Avantage | Détail |
|---|---|
Déficit imputable sur le revenu global | Sans plafond, si le chiffre d’affaires est < 90 000 € et que l’activité est exercée à titre principal |
Amortissement du bien immobilier | Réduit fortement le bénéfice imposable |
Exonération totale de plus-value | En cas de départ à la retraite ou si recettes < 90 000 € et activité > 5 ans |
L’un des avantages majeurs du LMP par rapport au LMNP, c’est la possibilité d’imputer un déficit d’exploitation non seulement sur les revenus locatifs, mais sur l’ensemble du revenu global.
Cela permet de réduire son impôt sur l’ensemble des revenus du foyer. Deux conditions doivent être réunies pour cela :
Cette imputation est illimitée en montant.
Lorsque vous vendez un bien après plus de 5 ans d’activité et que vos recettes sont inférieures à 90 000 € sur les deux dernières années, la plus-value professionnelle est exonérée (article 151 septies du CGI).
Autre option : exonération totale de la plus-value en cas de départ à la retraite, si :
C’est un avantage fiscal fort pour ceux qui ont une stratégie patrimoniale à long terme.
Comme en LMNP réel, le LMP permet d’amortir comptablement le bien immobilier, ses équipements et certains frais d’acquisition.
Cela réduit considérablement le résultat imposable, et donc les cotisations sociales et l’impôt.
Combiné à la déduction des charges, il est fréquent d’avoir un résultat fiscal proche de zéro, même avec des loyers élevés.
Tableau récapitulatif des inconvénients fiscaux du LMP :
Inconvénient | Détail |
|---|---|
Obligations comptables renforcées | Tenue de comptabilité complète, liasse fiscale, bilan, etc. |
Cotisations sociales obligatoires | Environ 35 % du bénéfice imposable, dès le 1er euro |
Réintégration des amortissements à la revente | Augmente la plus-value professionnelle imposable |
Contrairement au LMNP micro-BIC, le LMP nécessite une comptabilité complète :
L’accompagnement par un expert-comptable est indispensable, ce qui engendre un coût annuel (entre 600 à 1 200 € HT).
Les amortissements pratiqués au fil des années viennent réduire le résultat, mais ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle à la revente.
Cela peut donc augmenter la base imposable, sauf si l’exonération de l’article 151 septies s’applique.
À noter : même avec cette réintégration, la fiscalité globale reste souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers classiques.
En LMP, il n’y a pas de seuil de franchise : les cotisations sociales sont dues dès 1 € de bénéfice.
C’est une charge supplémentaire par rapport au LMNP, où seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent.
Tableau comparatif entre LMP et LMNP :
Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
Déficit imputable | Sur le revenu global (si conditions remplies) | Seulement sur les revenus de location meublée |
Cotisations sociales | Dès le 1er euro de bénéfice (~35 %) | Prélèvements sociaux à 17,2 % |
Plus-value | Plus-value professionnelle | Plus-value des particuliers |
Exonération de plus-value | Possible après 5 ou 15 ans | Totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) |
Amortissement | Oui (en régime réel) | Oui (en régime réel) |
Comptabilité | Obligatoire (bilan, compte de résultat) | Obligatoire en régime réel |
Le LMNP reste plus adapté aux petits investisseurs :
Le LMP devient pertinent si :
En LMNP, on mise sur le cash-flow net optimisé grâce aux amortissements, tout en bénéficiant de la fiscalité douce des plus-values des particuliers.
En LMP, la logique est différente :
Chez Investir dans l’ancien, nous accompagnons nos clients de A à Z sur leur stratégie immobilière :
Que vous soyez en train de dépasser les seuils du LMNP ou que vous envisagiez une bascule en LMP, nos conseillers sont là pour sécuriser votre projet.