Le déficit foncier est un mécanisme fiscal attractif pour les propriétaires bailleurs en location nue. Il permet de réduire son revenu imposable grâce aux charges et travaux déductibles, dans certaines conditions précises.
Voici ce qu’il faut retenir sur le déficit foncier :
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur imposition grâce aux charges générées par un bien immobilier loué nu.
Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles liées à un bien immobilier loué nu sont supérieures aux revenus fonciers perçus.
Cette différence négative génère un déficit qui peut être imputé sur le revenu global dans certaines limites, ce qui réduit ainsi l’imposition globale du propriétaire.
Le déficit foncier diminue d’abord le revenu foncier imposable.
Si le déficit dépasse les revenus fonciers, une partie peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est alors reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour bien comprendre le fonctionnement du déficit foncier, il faut distinguer deux notions complémentaires :
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal avantageux, mais il ne s’applique que sous certaines conditions.
Pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit être loué vide (non meublé). D'autre part, le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition.
Ce régime permet de déduire les charges réelles liées au bien, contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire.
Sont éligibles au déficit foncier les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement.
En revanche, les intérêts d’emprunt ne sont pas intégrés dans le déficit imputable sur le revenu global, mais déduits uniquement des revenus fonciers.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an.
Au-delà, le surplus est reporté uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes, sans pouvoir réduire le revenu global.
Voici les étapes à suivre pour déterminer le montant imputable sur votre revenu global ou reportable.
Le déficit foncier se calcule en soustrayant du montant total des loyers perçus l’ensemble des charges déductibles (les dépenses de réparation, entretien et travaux éligibles).
Si le déficit est inférieur ou égal à 10 700 €, la totalité est imputable sur le revenu global de l’année. Il réduit ainsi l’imposition globale du propriétaire.
Si le déficit dépasse 10 700 €, la part excédentaire ne peut pas être imputée sur le revenu global. Elle est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tous les travaux ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul du déficit foncier.
Pour générer un déficit foncier, seuls certains types de travaux sont pris en compte. Il s’agit des travaux de :
Ces dépenses doivent être justifiées et réalisées sur un bien destiné à la location nue.
Les travaux de construction neuve, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas éligibles. Ils sont considérés comme des investissements et non comme des charges déductibles.
Pour optimiser l’imputation du déficit sur le revenu global, il est préférable de réaliser les travaux avant la première mise en location. Cela permet de maximiser les charges déductibles sur l’année de début d’activité.
Le mécanisme du déficit foncier implique une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée.
Lorsque vous déduisez un déficit foncier imputé sur votre revenu global, vous devez conserver le bien en location nue pendant au moins 3 ans à compter de l’imputation.
Cette durée commence le 31 décembre de l’année de déduction. En cas de non-respect, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage fiscal accordé.
Si vous vendez le bien avant la fin du délai de 3 ans, le déficit imputé sur le revenu global peut être réintégré rétroactivement dans votre revenu imposable.
Cela entraîne un redressement fiscal, assorti de pénalités et d’intérêts de retard.
Lorsque le bien est détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les mêmes règles s’appliquent.
Les associés peuvent imputer leur quote-part de déficit foncier sur leur propre revenu global, à condition de respecter la durée minimale de conservation du bien.
Prenons un exemple simple pour illustrer comment fonctionne le déficit foncier en pratique :
Vous percevez 8 000 € de loyers en 2025 pour un bien loué nu, au régime réel.
Vous avez engagé 18 000 € de dépenses, dont :
Les intérêts d’emprunt, s’il y en a, ne sont pas pris en compte dans l’imputation sur le revenu global.
D’autres dispositifs existent pour réduire votre imposition en immobilier mais chacun répond à des objectifs et à des profils d’investisseurs différents.
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt directe en contrepartie de l’achat d’un bien neuf et d’un engagement de location.
Le déficit foncier, lui, réduit le revenu imposable grâce aux charges déductibles sur un bien ancien loué nu.
Le Pinel est adapté aux investisseurs recherchant un avantage fiscal immédiat. D’un autre côté , le déficit foncier est plus pertinent pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent valoriser un bien ancien avec travaux.
En location meublée au régime réel (LMNP), le propriétaire ne crée pas de déficit foncier, mais peut amortir la valeur du bien et du mobilier.
Cela permet souvent de neutraliser l’imposition des loyers sur plusieurs années.
C’est un régime souple et rentable, mais qui n’est applicable qu’en cas de location meublée.
Le déficit foncier s’adresse en priorité aux investisseurs fortement fiscalisés, souhaitant investir dans l’ancien à rénover, tout en restant en location nue.
Il permet de réduire fortement l’impôt sur le revenu, à condition de respecter les règles (notamment la conservation du bien pendant 3 ans).
Investir dans l’ancien vous aide à trouver, rénover et mettre en location des biens immobiliers rentables, dans le respect des règles fiscales.
Grâce à un accompagnement clé en main, vous bénéficiez d’une stratégie optimisée, adaptée à votre situation patrimoniale et à vos objectifs de rendement.
Le déficit foncier est un levier fiscal puissant pour réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier ancien. En comprenant les conditions, les travaux éligibles et les règles de conservation, vous pouvez maximiser cet avantage. Comparé à d’autres dispositifs, il reste particulièrement adapté aux foyers imposés souhaitant rénover un bien en location nue. Pour réussir votre projet, appuyez-vous sur l’expertise d’Investir dans l’ancien, qui vous accompagne partout en France.