Si vous louez un bien meublé sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il vous fallait un comptable.
Entre les déclarations BIC, l’amortissement, la tenue comptable ou encore la 2031/2033, la question est loin d’être anodine.
Faut-il vraiment passer par un expert-comptable ? Combien cela coûte ? Est-ce que ça vaut le coup par rapport à une déclaration soi-même ou un logiciel automatisé ?
On vous explique tout dans cet article.
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
La réponse dépend du régime fiscal que vous avez choisi pour déclarer vos revenus locatifs.
- Si vous êtes en micro-BIC, vous n’avez pas besoin d’un comptable. La déclaration est simplifiée : il suffit de reporter vos loyers perçus dans la déclaration de revenus 2042 C PRO, et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %.
- Si vous êtes en régime réel, l’aide d’un expert-comptable devient fortement recommandée, voire indispensable. Ce régime permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, amortissement, etc.) mais implique de produire une comptabilité complète, avec bilan, compte de résultat, et télétransmission de la liasse fiscale (formulaires 2031, 2033-A à 2033-G).
Rien ne vous oblige légalement à avoir un comptable, mais dans les faits, très peu de bailleurs LMNP au réel font leurs déclarations seuls. D’une part parce que c’est complexe, d’autre part parce qu’une erreur peut coûter cher.
Aujourd’hui, la majorité des LMNP au réel externalisent leur comptabilité à un cabinet spécialisé.
Quels sont les avantages de faire appel à un expert-comptable LMNP ?
Même si ce n’est pas obligatoire, confier sa comptabilité LMNP à un cabinet spécialisé présente plusieurs avantages concrets :
- Sécurité fiscale : votre expert vérifie la cohérence des données, applique correctement les règles comptables et fiscales, et télétransmet votre liasse fiscale aux impôts. Moins de risques d’erreurs ou de redressement.
- Optimisation fiscale : au régime réel, un bon comptable LMNP saura amortir votre bien de manière efficace, répartir les charges correctement, et éviter que vous ne payiez plus d’impôts que nécessaire.
- Gain de temps : vous n’avez pas à vous former à la comptabilité, ni à remplir les formulaires 2031/2033. Vous transmettez vos documents (loyers, factures, charges, etc.) et le cabinet s’occupe du reste.
- Accès à un CGA (centre de gestion agréé) : si vous passez par un expert-comptable et que vous adhérez à un CGA, vous évitez la majoration de 15 % sur vos revenus BIC imposables (si vous n’avez pas encore opté pour le prélèvement libératoire).
- Assistance en cas de contrôle fiscal : en cas de question de l’administration, votre expert peut répondre pour vous, justifier les choix comptables, et vous défendre si besoin.
En bref : un comptable LMNP ne se contente pas de remplir des cases, il maximise votre rentabilité tout en limitant vos risques.
Peut-on faire sa compta LMNP soi-même ?
Vous pouvez gérer vous-même votre comptabilité LMNP, mais cela dépend fortement du régime fiscal choisi et de vos compétences en gestion.
Les risques à connaître si vous êtes au régime réel
Au régime réel, vous devez respecter une comptabilité rigoureuse : bilan, compte de résultat, liasse fiscale, amortissements… Une simple erreur peut entraîner un redressement. Sans accompagnement, les risques sont nombreux :
- Mauvais calcul des amortissements, non conforme à la doctrine fiscale
- Déclarations erronées ou incomplètes, notamment la 2031, 2033-A à E
- Non-respect des délais de dépôt, avec pénalités à la clé
Certains bailleurs tentent de s’en passer, mais ils s’exposent à des risques fiscaux importants. L’administration tolère peu d’approximations sur les régimes réels.
Les outils en ligne qui remplacent (presque) un comptable
Plusieurs outils comme JeDéclareMonMeublé, Decla.fr ou Qlower permettent de faire sa comptabilité seul, avec assistance logicielle :
- Import des données bancaires et génération automatique des écritures
- Calcul des amortissements pré-paramétré
- Génération des déclarations fiscales en quelques clics
Ces outils sont pratiques, mais ils ne remplacent pas une vérification humaine. En cas de contrôle fiscal, la responsabilité reste entièrement la vôtre.
Quel est le prix d’un comptable LMNP en 2025 ?
Les tarifs d’un expert-comptable LMNP peuvent varier selon le niveau d’accompagnement, le régime fiscal et le type de prestataire (cabinet traditionnel ou plateforme en ligne).
Le tarifs moyens selon les cabinets spécialisés
En 2025, voici les fourchettes de prix constatées :
- Régime micro-BIC : inutile de faire appel à un comptable, sauf accompagnement optionnel
- Régime réel simplifié :
- Cabinet traditionnel : entre 600 € et 1 200 € / an
- Plateforme en ligne spécialisée : entre 200 € et 500 € / an
(ex. : JD2M, Amarris Immo, ComptaStar)
Le tarif dépend aussi de la complexité du dossier (nombre de biens, SCI, indivision…).
Logiciels LMNP à bas prix : que valent-ils vraiment ?
Des logiciels comme Decla.fr ou JeDéclareMonMeublé proposent une gestion comptable à partir de 9,90 €/mois. Ils offrent :
- Génération automatique des amortissements
- Assistance à la déclaration fiscale (formulaire 2031)
- Interface simple pour les non-initiés
Cependant, ces solutions ne sont pas des cabinets d’expertise comptable : pas de garantie ou représentation en cas de contrôle fiscal.
Tableau comparatif : comptable traditionnel vs en ligne
Critère | Cabinet traditionnel | Comptable en ligne |
|---|
Prix annuel | 600 € à 1 200 € | 200 € à 500 € |
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Relation client | Téléphone, rendez-vous | Chat, email, appels visio |
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Garantie comptable | Oui | Oui |
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Suivi fiscal personnalisé | Oui | Variable selon l’offre |
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Représentation en contrôle | Oui | Parfois non incluse |
|---|
Comment choisir un bon expert-comptable LMNP ?
Un bon comptable LMNP ne se limite pas à remplir vos formulaires. Il doit maîtriser les règles spécifiques de la location meublée et vous conseiller sur la fiscalité la plus avantageuse.
Spécialisation en location meublée : un vrai plus
Tous les experts-comptables ne sont pas à l’aise avec le régime LMNP. Privilégiez un cabinet :
- Habitué aux déclarations en BIC réel
- À l’aise avec les calculs d’amortissement
- Capable de vous conseiller en cas de revente, changement de régime ou passage au LMP
Un comptable généraliste risque de commettre des erreurs ou d’omettre des optimisations simples.
Les critères à vérifier
Avant de signer, vérifiez :
- Le logiciel comptable utilisé : certains cabinets utilisent leur propre interface simplifiée.
- Les délais de traitement : votre bilan doit être prêt dans les temps.
- La disponibilité du support client : téléphone, email, visio ?
- La gestion des télédéclarations (2031, 2033, 2042-C-PRO…).
Un bon cabinet vous accompagne aussi en cas de contrôle fiscal.
Quels sont les meilleurs experts-comptables LMNP en 2025 ?
De plus en plus de cabinets proposent des offres spécifiques pour les investisseurs en location meublée. Voici une sélection des meilleurs experts-comptables LMNP cette année, selon les prix, les services inclus et les retours clients.
Top 5 des cabinets spécialisés LMNP
Voici une sélection des cabinets les plus recommandés par les investisseurs LMNP ::
- JD2M (Je Déclare Mon Meublé)
Prix moyen : dès 250 €/an
Avis Google : 4,8★ (7 200 avis)
Points forts : simple à utiliser, interface claire, bon support
Lien : jedeclaremonmeuble.com
- Amarris Immo
Prix moyen : dès 390 €/an
Avis Google : 4,6★ (1 800 avis)
Points forts : cabinet sérieux, suivi fiscal complet, bien pour les SCI
Lien : amarris-immo.fr
- ComptaStar
Prix moyen : dès 200 €/an
Avis Google : 4,7★ (450 avis)
Points forts : très bon rapport qualité/prix, amortissement bien géré
Lien : comptastar.fr
- Decla.fr
Prix moyen : dès 9,90 €/mois
Avis Google : 4,5★ (1 100 avis)
Points forts : pas de comptabilité à faire, automatisé
Lien : decla.fr
- Qlower
Prix moyen : 19 €/mois
Avis Google : 4,4★ (300 avis)
Points forts : interface mobile, automatisation des charges
Lien : qlower.com
Tableau comparatif des offres en ligne
Nom | Prix/mois | Inclus | Télétransmission 2031/2033 | Note clients | Spécificité |
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JD2M | ~21 €/mois | Déclaration 2031/2033, amortissement | ✅ | 4,8★ | Accompagnement humain disponible |
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Amarris Immo | ~32 €/mois | Déclaration, suivi fiscal, SCI possible | ✅ | 4,6★ | Cabinet expert-comptable classique |
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ComptaStar | ~16 €/mois | Amortissement, télédéclaration | ✅ | 4,7★ | Tarifs compétitifs, bon support |
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Decla.fr | 9,90 €/mois | Formulaires pré-remplis, automatisé | ❌ | 4,5★ | Idéal pour micro-BIC sans compta |
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Qlower | 19 €/mois | Suivi des loyers et charges automatisé | ❌ | 4,4★ | Gestion locative + fiscalité simplifiée |
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