Êtes-vous propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers en location, que ce soit pour des particuliers ou des professionnels? Alors, vous êtes certainement conscient que les revenus locatifs que vous en tirez sont assujettis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Suivant votre cas spécifique, la charge fiscale peut varier, impactant directement la rentabilité de votre investissement.
Heureusement, il existe plusieurs stratégies légales pour optimiser votre fiscalité immobilière et ainsi, réduire les impôts liés à ces revenus. Cet article est conçu pour vous guider à travers les principales options disponibles, adaptées au type de location (vide ou meublée) que vous proposez, au régime fiscal (micro-foncier ou régime réel) que vous avez choisi ainsi qu'aux divers avantages (comme le déficit foncier et d'autres dispositifs de défiscalisation) dont vous pourriez bénéficier. Restez avec nous pour une exploration approfondie de ces solutions
Optimiser sa fiscalité grâce au régime micro-foncier
La location de bien immobilier nu, autrement dit sans meubles, peut bénéficier du régime micro-foncier. Ce dernier simplifie grandement la déclaration tout en offrant un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts. Ce régime fiscal est particulièrement intéressant si vos charges, incluant la taxe foncière, les travaux, les frais de gestion, etc., restent inférieures à cet abattement. Découvrons ensemble le fonctionnement, les conditions d'éligibilité et les limites du régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier s'applique de manière automatique lorsque vous respectez trois critères :
Sous ces conditions, la déclaration de revenus se simplifie : nul besoin de remplir un document spécifique pour vos revenus fonciers (formulaire 2044). Il suffit de mentionner vos loyers bruts dans la case 4BE du formulaire 2042 de votre déclaration d'ensemble des revenus.
Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus, ce qui signifie que seulement 70% des revenus locatifs sont imposables. Par exemple, pour 12 000 € de loyers annuels, l'imposition s'appliquera seulement sur 8 400 € (12 000 x 70 %). Cet abattement représente une estimation globale des charges locatives, sans nécessité de justificatifs. Par conséquent, aucune autre dépense réelle ne peut être déduite de vos revenus fonciers. Pour comprendre pleinement comment fonctionne le rendement locatif dans ce contexte, il est crucial de connaître les particularités de chaque régime fiscal.
Cette réduction est bénéfique si vos charges sont inférieures à 30%. À titre d'exemple, des charges réelles de 20% sur vos loyers bruts vous avantage avec le micro-foncier par rapport au régime réel. Par contre, des charges supérieures à 30% orienteraient votre choix vers le régime réel, permettant la déduction d'un large éventail de charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, etc.) et la possibilité de déclarer un déficit foncier.
Certaines règles spécifiques encadrent le régime micro-foncier. Premièrement, le seuil de 15 000 € se calcule pour l’ensemble du foyer fiscal et non pour chaque contribuable ou bien immobilier individuellement. Cela signifie que vous devez additionner tous vos revenus locatifs, y compris ceux de votre conjoint(e) si vous êtes mariés ou pacsés, pour vérifier le respect de ce plafond.
De plus, le régime s'adresse exclusivement aux locations non meublées. Les biens meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec d'autres formes d'abattements possibles, tel que le micro-BIC ou le régime réel, en fonction de votre situation.
Enfin, le régime micro-foncier n'est pas cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard, etc.). Dans le cas d'un investissement via ces dispositifs, l'option pour le régime réel devient obligatoire, excluant de fait le micro-foncier.
Le régime réel d'imposition se présente comme une option avantageuse pour ceux qui dépassent les seuils du régime micro-foncier ou qui souhaitent déduire précisément le montant de leurs charges.
Ce régime permet de maintenir une comptabilité détaillée pour déclarer le résultat fiscal, issu de la différence entre recettes et dépenses. Particulièrement pertinent pour les propriétaires avec des charges significatives, souhaitant amortir leur bien ou effectuer des travaux, découvrons les principaux avantages du régime réel.
Le régime réel d'imposition s'adresse aux entreprises sujettes à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés, et engendrant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il se divise en deux variantes : le régime réel normal (RN) et le régime réel simplifié (RSI), le choix entre eux étant influencé par le chiffre d'affaires et l'activité de l'entreprise.
Par rapport au régime micro-foncier, le régime réel offre plusieurs avantages clés :
Adopter le régime réel implique de tenir une comptabilité traditionnelle et de déclarer vos recettes et dépenses via le formulaire 2044 de revenus fonciers. De nombreuses charges réelles sont déductibles, sous conditions qu’elles soient effectivement supportées, nécessaires à l’entretien du revenu et justifiées par des documents comptables, telles que :
L'amortissement est une charge comptable permettant de diminuer le résultat fiscal au fil du temps, sans pour autant générer de dépense effective. La charge d'amortissement applicable dépend de plusieurs facteurs et est généralement comprise entre 2% et 10% par an. Pour plus de détails sur les avantages fiscaux et réductions d'impôts liés aux investissements locatifs, notamment en ce qui concerne l'amortissement, je vous recommande de consulter cet article.
Concernant les travaux, ils sont classés en deux catégories : l’entretien et la réparation, et l’amélioration. Les premiers sont intégralement déductibles, tandis que les seconds le sont dans certaines limites, contribuant ainsi à réduire l'imposition tout en valorisant le bien immobilier.
Optimiser l'amortissement et la déduction des travaux requiert une bonne connaissance de la réglementation et, potentiellement, l'utilisation d'aides financières telles que le CITE ou l'éco-PTZ.
Viser l'immobilier tout en profitant d'une réduction d'impôt ? C'est possible grâce aux dispositifs défiscalisants. Ces mesures, encouragées par l'État, visent à soutenir des secteurs spécifiques ou des zones ciblées. En échange d'un engagement de location de votre bien pour une période définie, vous pouvez alléger votre impôt sur le revenu. Les options varient en fonction du type de bien, du régime fiscal et de l'emplacement de l'investissement.
Découvrez ci-dessous les principaux dispositifs pour investir dans le neuf, l'ancien, meublé ou non, en métropole ou outre-mer.
La loi Pinel vous offre la possibilité d'investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), situé dans une zone éligible, à louer à un tarif modéré sur 6, 9 ou 12 ans. Vous profitez ainsi d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût d'achat, limitée à 300 000 € annuellement et 5 500 € par m². Pour comprendre davantage le potentiel de l'immobilier dans le Grand Paris dans le cadre de dispositifs tels que la loi Pinel, n'hésitez pas à consulter notre étude détaillée.
Ce dispositif vous permet également de louer votre bien à un membre de votre famille, à condition qu'il n'appartienne pas à votre foyer fiscal. Des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires, variant selon la zone géographique, doivent être respectés. La loi Pinel s'applique aussi à l'achat d'un logement ancien nécessitant des rénovations, sous certaines conditions.
Prorogée jusqu'au 31 décembre 2024, elle se concentre désormais sur les zones à forte demande (zones A, A bis et B1) et exige des normes de performance énergétique plus strictes.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet d'investir dans un bien meublé, destiné à la location principale ou secondaire. Selon le régime micro-BIC, bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, ou optez pour le régime réel pour pouvoir déduire vos charges et amortir le bien. La récupération de la TVA sur l'achat est possible si la location concerne une résidence de services.
Dérivé du LMNP, le dispositif Censi-Bouvard vous autorise un investissement dans un logement meublé en résidence de services, avec une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat, limitée à 300 000 € annuels. Un engagement de location de 9 ans à un exploitant est nécessaire, assurant une garantie de versement des loyers. La récupération de la TVA est également envisageable.
Ce dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, s'adressant aux logements en résidences étudiantes, seniors, ou pour personnes dépendantes (EHPAD).
La loi Malraux favorise l'investissement dans un immeuble ancien, situé dans un secteur protégé, pour y entreprendre des travaux de restauration. En échange, profitez d'une réduction d'impôt de 30 % des coûts engagés, plafonnée à 400 000 € sur quatre ans. Une mise en location de 9 ans à un tarif modéré est requise. Pour explorer d'autres solutions de placement immobilier, vous pouvez lire cet article qui aborde diverses stratégies pour optimiser votre investissement.
Ce dispositif, prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, s'étend à des quartiers nécessitant une réhabilitation et impose des critères de performance énergétique améliorés.
Via le dispositif Monument Historique, investissez dans un bien reconnu comme patrimoine national et engagez-vous dans sa restauration. En contrepartie, bénéficiez d'une déduction totale des frais engagés de votre revenu global, sans limite. Un engagement de conservation du bien de 15 ans minimum est nécessaire, avec une ouverture au public ou une location d'au moins 3 ans exigée.
Ce dispositif reste valide indéfiniment mais est soumis à des conditions strictes, comme l'approbation des travaux par le ministère de la Culture et la localisation du bien dans une zone spécifique.
Comme vous pouvez le voir, il existe une variété de stratégies pour éviter ou minimiser les impôts sur les revenus locatifs. La clé réside dans le choix de votre type de location (nue ou meublée), du régime fiscal approprié (micro-foncier, réel, LMNP, etc.) et de l'option de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, etc.) la plus pertinente pour votre situation.
Chaque cas est unique, nécessitant ainsi une analyse personnalisée pour déterminer l'approche qui correspond le mieux à vos ambitions et à votre profil. Il est vivement conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine, un professionnel capable de vous guider à travers votre démarche immobilière et de vous aider à maximiser vos bénéfices fiscaux.
N'attendez pas, car les opportunités offertes par certains dispositifs sont soumises à des délais ou à un nombre limité de biens disponibles. Engagez-vous dès aujourd'hui dans l'immobilier et bénéficiez des incitations fiscales proposées par la législation actuelle !
