Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre la possibilité de mettre en location un bien immobilier tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Grâce à ce statut, les propriétaires peuvent notamment déduire certaines charges de leurs revenus locatifs, ce qui peut significativement réduire leur impôt sur le revenu.
Mais de quelles charges parle-t-on exactement en LMNP ? Sous quelles conditions peut-on profiter de ces déductions ? Qu'en est-il des différences entre le régime micro-BIC et le régime réel, et comment peut-on maximiser la déduction des charges dans le cadre de la LMNP ?
À travers cet article, nous allons détailler tout ce qu'il est essentiel de savoir concernant les charges déductibles en location meublée non professionnelle, démontrant ainsi comment ce statut peut être un levier pour un investissement locatif rentable et défiscalisé.
Comprendre le régime LMNP et les charges déductibles
Définition de la location meublée non professionnelle (LMNP)
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal pour ceux qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans que cela constitue leur activité principale.
- Les revenus issus de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer.
- Le propriétaire ne doit pas être enregistré comme professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Ce statut offre une fiscalité allégée, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, le loueur peut déduire plusieurs charges de ses revenus locatifs, en fonction du régime fiscal sélectionné.
Les principaux régimes fiscaux en LMNP
Il existe deux régimes fiscaux principaux sous le statut LMNP : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
- Le micro-BIC convient aux loueurs avec des recettes locatives annuelles inférieures à 72 600 euros (ou 176 200 euros pour les meublés de tourisme classés). Ce régime accorde un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sans nécessité de justifier les charges réelles. Bien que simple, ce régime ne permet pas la déduction de charges supérieures à l'abattement.
- Le régime réel simplifié est adéquat pour ceux dont les recettes locatives annuelles surpassent les plafonds du micro-BIC ou qui choisissent volontairement ce régime. Il autorise la déduction de toutes les charges réelles liées à l'activité de location, incluant les amortissements du bien et du mobilier. Plus complexe, il requiert souvent l'aide d'un expert-comptable, mais peut considérablement réduire, voire annuler, le revenu imposable et, par conséquent, l'impôt sur le revenu.
Liste exhaustive des charges déductibles en LMNP au régime réel
Frais de gestion et d'administration
Les frais de gestion et d'administration englobent l'ensemble des dépenses nécessaires à la bonne marche de votre location meublée. Parmi elles, on trouve :
- Les honoraires d'une agence immobilière pour trouver ou renouveler des locataires, rédiger les contrats de location, effectuer l'état des lieux, etc.
- Les frais de publicité, tels que les annonces et la prospection.
- Les dépenses liées à la gestion comptable, comme la tenue des livres ou la déclaration fiscale, sont déductibles jusqu'à 915 euros par an et peuvent donner droit à une réduction d'impôt de 66 %, à condition d'être affilié à un centre de gestion agréé.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local calculé sur la valeur locative des biens utilisés pour la location meublée et dû annuellement, même si le bien n'est pas loué.
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), qui s'applique à partir d'un chiffre d'affaires annuel supérieur à 152 500 euros.
- L'assurance pour loyers impayés, une protection contre le risque de défaut de paiement des locataires.
Les charges locatives non refacturées au locataire
Ces charges incluent les frais normalement à la charge du locataire mais réglés par le propriétaire sans être remboursés. Il est question, par exemple, :
- Des frais de copropriété, pour l'entretien des espaces communs, l'utilisation d'eau, de chauffage, d'électricité, etc.
- Des différentes taxes et redevances, incluant la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères ou la redevance audiovisuelle.
- Des abonnements aux services comme l'électricité, le gaz, le téléphone, Internet.
Frais d'entretien et de réparations
Il s'agit des dépenses pour conserver ou restaurer le bien immobilier et le mobilier. Cela comprend :
- Les coûts liés au nettoyage, à la désinfection, à la dératisation...
- Les dépenses en travaux de peinture, revêtement de sol, papier peint...
- Le remplacement ou la réparation des équipements endommagés, comme la chaudière, le réfrigérateur, le lave-linge...
Notez bien que les frais d'entretien et de réparations diffèrent des dépenses d'amélioration, qui augmentent le confort ou la valeur de votre bien. Ces dernières ne sont pas immédiatement déductibles mais peuvent être amorties sur la durée d'utilisation.
Les intérêts d'emprunts et frais d'emprunt
Ces dépenses couvrent le financement de l'achat du bien immobilier ou du mobilier. Parmi celles-ci :
- Les intérêts du prêt immobilier ou du crédit-bail, déductibles au prorata de la période de location dans l'année.
- Les frais divers liés au prêt, comme les frais de dossier, de garantie, d'hypothèque, d'assurance emprunteur, également déductibles selon la durée du prêt.
Dépenses d'amélioration et charges diverses
Les dépenses d'amélioration et charges diverses englobent celles qui ne s'intègrent pas aux catégories précédemment définies, tout en restant intrinsèquement liées à l'activité de location meublée. Elles comprennent notamment :
- Les dépenses d'amélioration, visant à augmenter le confort ou la valeur du bien immobilier ou du mobilier, sans en changer la structure, la disposition ou les équipements de base. Ceci inclut, par exemple, l'ajout d'une climatisation, de double vitrage, d'une alarme, etc.
- Les charges diverses, représentant les coûts non directement associés au bien ou au mobilier, mais essentiels à l'activité de location meublée. Cela peut inclure les frais de formation, de documentation, de déplacement, et autres.
Il est important de noter que les dépenses d'amélioration et charges diverses ne sont pas immédiatement déductibles, mais sont sujettes à amortissement sur la période d'utilisation du bien ou du mobilier.
Les amortissements : immobilisations et mobilier
Les amortissements sont des charges correspondant à la diminution de valeur du bien immobilier ou du mobilier, due à l'usure, au vieillissement ou à l'obsolescence.
Calculés selon la méthode linéaire, les amortissements appliquent un taux annuel au coût d'acquisition du bien ou du mobilier. Le choix du taux varie en fonction de la nature et de la durée de vie estimée de l'actif. Par exemple :
- Le bien immobilier peut être amorti sur une période de 20 à 40 ans, en fonction de son état et de la qualité de la construction, avec un taux d'amortissement de 2,5 % à 5 % par an.
- Le mobilier est généralement amorti sur 5 à 10 ans, suivant son type et sa qualité, à un taux de 10 % à 20 % par an.
Les amortissements peuvent être déduits des recettes locatives, dans les limites du résultat comptable. Si le résultat comptable est nul ou négatif, les amortissements sont reportables sans limitation de durée sur les exercices futurs.
Stratégies pour optimiser la déduction des charges en LMNP
Choisir le bon régime fiscal : Micro-BIC VS Régime réel
La sélection du régime fiscal adéquat est cruciale pour maximiser la déduction des charges en LMNP. Cette décision s'appuie sur vos recettes locatives annuelles ainsi que sur le montant de vos charges réelles. En général :
- Le régime micro-BIC est préférable quand les charges réelles sont moindres que l'abattement forfaitaire de 50 % ou 71 %.
- Le régime réel est avantageux lorsque vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, ou dans le cas d'amortissement possible de votre bien immobilier ou mobilier.
Le régime réel peut considérablement réduire, voire annuler, le bénéfice imposable, minimisant ainsi l'impôt sur le revenu. Notons que l'option pour le régime réel est envisageable même si vos recettes locatives annuelles ne surpassent pas les seuils du micro-BIC. L'engagement dans ce régime est continu pour un minimum de deux ans et renouvelable par tacite reconduction.
L'importance de bien comptabiliser les charges et les amortissements
Afin de bénéficier pleinement du régime réel en LMNP, il est essentiel de comptabiliser avec précision les charges et les amortissements. Il est important de respecter les critères de déductibilité des charges et de conserver tous les justificatifs. Le calcul correct des amortissements, en appliquant les taux et durées appropriés, est également crucial. Pour cela, l'aide d'un expert-comptable spécialisé en LMNP peut s'avérer très bénéfique pour la gestion de votre comptabilité, la déclaration de vos revenus, et la maximisation de vos avantages fiscaux.
Gérer les travaux et les dépenses pour maximiser les déductions
Optimiser la déduction des charges en LMNP passe aussi par une gestion stratégique des travaux et dépenses, selon votre situation fiscale. Ajuster le timing de ces dépenses peut s'avérer judicieux :
- En cas de résultat comptable positif, il peut être pertinent d'engager des travaux ou faire des dépenses d'amélioration pour réduire le bénéfice imposable, et donc l'impôt sur le revenu.
- En cas de résultat comptable négatif, reporter ces mêmes travaux ou dépenses peut être avantageux. Ceux-ci pourront être amortis sur les exercices futurs, accroissant ainsi le déficit reportable.
Conseils sur l'amortissement du bien et des meubles
L'amortissement du bien immobilier et du mobilier offre un formidable potentiel d'optimisation fiscale en LMNP.
- Séparer le prix du terrain de celui du bâtiment, car seul ce dernier est amortissable.
- Distincter le prix du bâtiment de celui des meubles, ces derniers bénéficiant d'une durée d'amortissement plus courte.
- Conserver l'amortissement dans les limites du résultat comptable pour éviter la création d'un déficit imputable sur le revenu global.
- Reporter les amortissements non utilisés aux exercices suivants, profitant ainsi d'un report illimité du déficit.
Conclusion
Dans cet article, nous avons exploré les nombreux avantages du statut de location meublée non professionnelle (LMNP), qui offre la possibilité de déduire de multiples charges de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.
Pour tirer le meilleur parti de la location meublée non professionnelle, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP, qui vous fournira un soutien adapté dans la gestion de votre comptabilité, la déclaration de vos revenus, et l'optimisation de votre situation fiscale. Ne tardez plus, contactez-nous dès aujourd'hui pour un accompagnement sur mesure et une estimation gratuite.
