La location nue reste en 2025 l'un modes de location les plus prisés par les investisseurs immobiliers.
Contrairement à la location meublée, elle repose sur un engagement plus long et des obligations spécifiques, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
Encadré par la loi ALUR et d'autres réformes récentes, le bail de location nue est strictement réglementé en matière de durée, de résiliation, d'obligations légales et de fiscalité.
Ce guide vous présente tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Bail de location nue
Entre les soussignés :
Bailleur :
Locataire :
Logement loué :
Durée du bail :
Le présent bail est conclu pour une durée de 3 ans à compter du [Date de début du bail].
À l’issue de cette période, le bail sera renouvelé tacitement pour une durée équivalente, sauf notification contraire dans les délais légaux.
Loyer et charges :
Dépôt de garantie :
Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges, soit [Montant] €, est versé à la signature du bail.
État des lieux :
Un état des lieux contradictoire est établi lors de l’entrée dans les lieux et lors du départ du locataire.
Annexes obligatoires :
Clauses particulières (le cas échéant) :
[Insérer ici toute clause spécifique]
Fait en deux exemplaires originaux, à [Ville], le [Date].
Signatures :
Le bailleur : [Signature]
Le locataire : [Signature]
Un bail de location nue concerne un logement non meublé, destiné principalement à devenir la résidence principale du locataire.
Contrairement à la location meublée, ici, le logement doit être loué sans équipements essentiels. La cuisine, la literie, les meubles de rangement ou encore l’électroménager ne sont pas obligatoirement fournis.
La location nue implique aussi un engagement plus long, tant pour le bailleur que pour le locataire, ce qui en fait une formule appréciée pour sa stabilité.
Encadrée par la loi, la durée du bail en location nue garantit une certaine stabilité aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
En règle générale, le contrat est conclu pour plusieurs années, mais certaines exceptions permettent d’adapter sa durée à des situations particulières.
Dans la plupart des cas, le bail est signé pour une durée de 3 ans. À l’issue de cette période, le contrat est automatiquement reconduit pour 3 ans supplémentaires, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé dans les délais légaux.
Si le propriétaire est une personne morale (comme une société civile immobilière non familiale), la durée initiale du bail passe à 6 ans.
Si la règle générale impose un bail d’une durée minimale de trois ans, la loi autorise exceptionnellement la conclusion d’un bail plus court, limité à un an.
Cette possibilité est réservée aux bailleurs personnes physiques qui prévoient de récupérer leur bien pour un motif personnel ou professionnel clairement établi.
Parmi les situations justifiant une durée réduite, on peut citer :
Pour être valable, cette intention doit être exprimée de manière explicite dès la signature du contrat de location.
Elle doit également être justifiée par un document écrit annexé au bail, précisant la nature du projet de reprise et les circonstances qui l’entourent.
À l’issue de cette période d’un an, si le bailleur ne reprend pas le logement comme prévu, le contrat peut être renouvelé pour une durée classique de trois ans, sauf accord différent entre les parties.
Cette dérogation reste encadrée strictement afin de protéger les droits du locataire et éviter tout abus.
À l’issue du bail, celui-ci est automatiquement reconduit pour une durée équivalente si aucune des parties ne manifeste son souhait d’y mettre fin. La résiliation du bail est cependant encadrée par des règles strictes de préavis.
Le bailleur doit notifier son intention de ne pas renouveler le bail au moins six mois avant l’échéance du contrat.
Cette résiliation doit être justifiée par un motif légitime :
Le locataire, de son côté, peut quitter le logement à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois.
Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques :
Le respect des délais et des formes (notification par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé) est essentiel pour que la résiliation soit valable.
Le bailleur a l’obligation de respecter plusieurs règles essentielles pour proposer une location vide conforme à la législation.
Le propriétaire doit louer un bien respectant les critères de décence conformément au décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 (surface minimale, absence de risques pour la sécurité ou la santé, équipements de base en état de fonctionnement).
Il doit aussi fournir plusieurs diagnostics techniques au locataire, notamment :
Le bail doit respecter un modèle-type fixé par la loi ALUR. Il doit obligatoirement comprendre :
La répartition des responsabilités est claire :
La location nue génère des revenus fonciers soumis à l'impôt. Selon le montant des loyers perçus et la situation du propriétaire, plusieurs régimes fiscaux peuvent s'appliquer.
Les revenus issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes sont possibles :
Le régime réel permet de déduire un grand nombre de charges :
Cette option devient particulièrement intéressante si les charges sont élevées. Elle peut permettre de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (sous conditions).
Si le propriétaire détient le bien via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), les revenus fonciers sont déclarés à titre personnel par les associés, proportionnellement à leur part.
Pour les non-résidents fiscaux français, les revenus fonciers restent imposables en France, avec application d’un taux minimum de 20 %, sauf convention internationale plus favorable.
Avant de choisir la location nue, vous devez en connaître les principaux avantages et limites, tant en termes de gestion que de rentabilité.
La location nue présente plusieurs atouts pour les propriétaires, tant pour la sécurité de l’investissement que pour la simplicité de gestion au quotidien.
Malgré ses atouts, la location nue présente aussi des contraintes que vous devez connaître :
La location nue peut tout à fait s’inscrire dans une stratégie d’investissement locatif, à condition de bien cerner les profils de locataires visés et les objectifs patrimoniaux poursuivis.
La location nue se prête particulièrement bien aux situations suivantes :
Pour mieux évaluer les avantages et inconvénients de la location nue par rapport à la location meublée, voici un tableau récapitulatif des principales différences entre les deux régimes.
Critères | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois pour un bail étudiant) |
Fiscalité | Micro-foncier (30 %) ou réel | Micro-foncier (50 %) ou réel |
Rentabilité | Modérée | Plus élevée |
Turn-over locatif | Faible | Plus fréquente |
Gestion | Plus simple | Plus exigeante |
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La location nue séduit par sa stabilité, sa simplicité de gestion et sa sécurité pour les bailleurs.
Malgré une fiscalité moins avantageuse que celle du meublé, elle reste une option pertinente pour un investissement locatif sur le long terme.
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