Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, Nantes est une destination à ne pas manquer. Chef-lieu de la Loire-Atlantique, cette ville offre un cadre de vie exceptionnel, une économie dynamique et un marché immobilier en pleine croissance. Située à seulement 2h30 de TGV de Paris et à 45 minutes des plages de l’Atlantique, Nantes bénéficie d’une situation géographique idéale, attirant de nombreux investisseurs en quête d'une bonne rentabilité locative.
Réputée pour sa qualité de vie et son dynamisme, Nantes accueille environ 57 000 étudiants grâce à ses grandes écoles et établissements scolaires, garantissant une demande locative constante. Avec un prix moyen de 3 751 €/m² en 2024 et un loyer mensuel moyen de 18 €/m², le marché immobilier y reste abordable comparé aux villes voisines. Les rendements bruts oscillent entre 3 et 5 %, selon les quartiers.
Dans cet article, découvrez comment maximiser votre rentabilité locative à Nantes en 2024 grâce à une sélection des meilleurs quartiers, des biens adaptés et des dispositifs fiscaux avantageux.
Lorsque vous envisagez d'investir dans l'immobilier à Nantes, il est essentiel de comprendre les tendances actuelles du marché. En 2024, le marché nantais a connu une baisse des prix dans certains quartiers, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt et des difficultés d'accès au crédit. Cependant, des signes de stabilisation et même de reprise commencent à apparaître, notamment dans les zones où les prix avaient chuté.
Les prix au mètre carré varient considérablement selon les quartiers. Les zones centrales comme Graslin, Bouffay, et Decré restent parmi les plus chères, avec des prix pouvant atteindre ou dépasser 4 500 €/m². En revanche, des quartiers comme Chantenay, Bellevue, et Nantes Nord offrent des prix plus abordables, entre 3 000 et 3 500 €/m², tout en présentant un potentiel de développement et de valorisation à moyen terme.
Certains quartiers de Nantes sont en plein développement et offrent des opportunités d'investissement prometteuses. Par exemple, le projet du nouveau CHU de Nantes renforce l'attractivité des zones environnantes, telles que Dervallières et la Bottière Pin-Sec. Ces secteurs attirent des professionnels de santé et des étudiants, ce qui stimule la demande locative.
La réhabilitation de quartiers comme La Chantrerie et la rénovation de l'Île de Nantes sont également des facteurs clés qui pourraient augmenter la valeur immobilière de ces secteurs. Les projets urbains en cours et à venir jouent un rôle important dans la dynamique du marché immobilier nantais, en améliorant la qualité de vie et les infrastructures. Cela rend ces quartiers plus attractifs pour les investisseurs et les locataires.
Les quartiers qui offrent un cadre de vie agréable et des espaces verts sont particulièrement recherchés par les locataires. Des zones comme Saint-Félix, Hauts-Pavés, et Saint-Joseph sont appréciées pour leur proximité avec le centre-ville et leurs équipements de qualité. Le quartier de l'Île de Nantes, avec ses espaces verts et son environnement urbain dynamique, est également très demandé.
En outre, des quartiers comme Vertou et Saint-Sébastien-sur-Loire, qui offrent un équilibre entre la proximité du centre-ville et un environnement plus calme, bénéficient d'une bonne réputation et d'une demande locative constante. Ces secteurs sont idéaux pour un investissement locatif rentable.
Investir dans des petites surfaces
Lorsque vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif à Nantes, les petites surfaces, notamment les studios et les T1, sont particulièrement attractives. Ces logements sont très demandés, notamment par les étudiants et les jeunes professionnels. Selon les données de LocService.fr, les studios et les T1 représentent respectivement 45% et 25% des locations réalisées sur les 12 derniers mois, ce qui en fait des choix très rentables.
Les studios, avec une surface moyenne de 22 m², se louent en moyenne 506 € par mois, tandis que les T1, avec une surface moyenne de 30 m², atteignent un loyer moyen de 574 € par mois. Ces logements, souvent situés en centre-ville ou à proximité des universités, offrent une localisation pratique et une superficie suffisante pour une vie étudiante ou pour des jeunes actifs.
Les appartements de moyenne et grande taille, tels que les T2, T3 et T4, offrent également des opportunités d'investissement intéressantes. Ces logements conviennent parfaitement aux jeunes couples, aux colocataires et aux familles.
Un T2, avec une surface moyenne de 40 m², se loue en moyenne 703 € par mois, tandis qu'un T3, avec une surface moyenne de 61 m², atteint un loyer moyen de 924 € par mois. Ces appartements, souvent situés dans des quartiers résidentiels comme Saint-Félix ou Hauts-Pavés, bénéficient d'une demande locative stable et d'une meilleure rentabilité à long terme.
Ils offrent également plus d'espace et de commodités, ce qui les rend très attractifs pour les locataires cherchant un logement confortable et spacieux.
La location meublée est une option à considérer sérieusement pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Les logements meublés se louent en moyenne 20 à 25% plus cher que les locations vides, ce qui peut significativement augmenter vos revenus locatifs.
Par exemple, un studio meublé se loue en moyenne 27,06 €/m² contre 20,26 €/m² pour un studio vide. Cependant, il est important de prendre en compte les coûts liés à l'équipement et à la maintenance des meubles et des appareils électroménagers.
Malgré ces coûts supplémentaires, la location meublée reste une option très attractive, notamment pour les étudiants et les jeunes professionnels qui ne souhaitent pas investir dans du mobilier.
La loi Pinel, bien que prenant fin le 31 décembre 2024, reste un dispositif attractif pour les investisseurs immobiliers à Nantes jusqu'à sa date de clôture. Ce dispositif offre une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location du bien.
Les taux de réduction d'impôt varient de 9% à 14% selon la durée de l'engagement, qui peut aller de 6 à 12 ans. Nantes, classée en zone B1 jusqu'en 2024, permet aux investisseurs de bénéficier de ces avantages fiscaux. Pour être éligible, le logement doit être neuf ou en état futur d'achèvement, et le propriétaire doit s'engager à le louer nu à usage d'habitation principale pendant la durée choisie.
Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, et le prix d'acquisition ne doit pas excéder 5 500 €/m² de surface habitable. La loi Pinel Plus, une variante du dispositif Pinel, impose des critères supplémentaires de qualité et de performance énergétique, tels que la possession d'un espace extérieur et une double orientation pour les appartements de type T3 et plus.
Ces critères visent à améliorer la qualité de l'offre locative et à encourager la construction de logements économes en énergie.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une autre option fiscale intéressante pour les investisseurs immobiliers à Nantes. Ce statut permet de louer un logement meublé et de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques. Les revenus locatifs sont soumis à un régime fiscal avantageux, avec la possibilité de déduire les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, et les amortissements du bien.
Le statut LMNP est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs tout en minimisant leur charge fiscale. Cependant, il est important de respecter les conditions spécifiques liées à la meublation et à la gestion du logement pour bénéficier pleinement de ces avantages.
Outre la loi Pinel, plusieurs autres dispositifs et aides locales peuvent être exploités par les investisseurs immobiliers à Nantes. La loi Denormandie, par exemple, offre des réductions d'impôt pour l'acquisition et la rénovation de logements anciens dans des quartiers urbains sensibles.
Cette loi peut être particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la réhabilitation de biens immobiliers existants. De plus, la ville de Nantes et la région des Pays de la Loire proposent des aides et des incitations spécifiques pour encourager l'investissement immobilier. Ces aides peuvent inclure des subventions pour la construction de logements neufs, des prêts à taux préférentiels, ou des exonérations de taxes locales pour les projets immobiliers qui répondent à certaines conditions de qualité et de durabilité.
Il est essentiel de se renseigner sur ces dispositifs et aides locales pour optimiser son investissement et maximiser les retours financiers.
En conclusion, investir dans l'immobilier à Nantes en 2025 représente une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs. Grâce à son économie dynamique, sa croissance démographique soutenue et ses nombreux projets d’aménagement urbain, la ville offre un cadre idéal pour maximiser la rentabilité locative. Pour ceux qui souhaitent investir à nantes, l'année pourrait bien être le moment idéal pour agir.
En ciblant les quartiers les plus prisés comme le centre-ville, l'Île de Nantes, ou les Hauts-Pavés, vous pourrez profiter d’une demande locative élevée tout en bénéficiant de prix encore attractifs. Ces zones sont particulièrement recherchées pour leur qualité de vie et leur accessibilité.
De plus, les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel et le statut LMNP offrent des avantages non négligeables pour optimiser vos revenus. Il est essentiel de bien analyser le marché, de choisir des biens adaptés à la demande locative, et de tirer parti des incitations fiscales disponibles.
N’attendez pas pour saisir ces opportunités, car bien que le marché immobilier nantais ait connu une légère baisse, il reste très attractif pour les investisseurs avertis. Avec une approche stratégique et une bonne connaissance du marché, vous avez toutes les clés pour réaliser un investissement locatif rentable et sécurisé à Nantes.