Lille est l’une des principales agglomérations du nord de la France. Son attrait en croissance permanente est porté par différents paramètres. Il s’agit de ses festivals culturels, ses universités et sa grande proximité avec la frontière belge. Mais aussi son prix de location relativement bas (entre 15 et 30 euros/m²). Autant d’éléments qui font de cette ville le cadre rêvé pour les personnes cherchant où investir dans une location meublée non professionnelle (LMNP). Découvrez dans cet article les secrets de la fiscalité LMNP à Lille.
Pour comprendre les avantages d’une LMNP Lille, il est important de comprendre au préalable de quoi il s’agit réellement.
Le statut LMNP est appliqué à toute personne non professionnelle qui met en location un bien immobilier meublé et équipé. Ce statut offre la possibilité aux investisseurs de classer leurs revenus dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui leur permet de bénéficier, sur le long terme, de certains avantages fiscaux.
La législation française, à travers la loi du 6 juillet 1989, définit les différents éléments obligatoires pour qualifier un bien de « meublé et équipé ». Entre autres, elle exige la présence d’une literie avec des couvertures, d’une cuisine équipée, de table(s) et d’étagères de rangement.
Pour bénéficier du statut LMNP et de sa fiscalité, il est important de respecter deux conditions essentielles.
D’abord, il faut être propriétaire d’un bien immobilier. Il peut se situer dans un bâtiment d’affaires, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. Ou encore, une résidence pour personnes âgées ou un EHPAD. Mais attention, ces différents biens doivent faire au moins 9 m² et respecter les conditions évoquées par la loi du 6 juillet 1989.
Ensuite, le propriétaire doit être un loueur occasionnel. En aucun cas la location du bien meublé ne doit constituer sa principale source de revenus. Pour ce faire, il ne doit pas être inscrit au Registre du commerce des Sociétés pour son activité de bailleur. De même, il ne doit pas avoir une recette annuelle supérieure à 23 000 euros. Le non-respect de ces deux éléments en fait d’office un loueur professionnel qui ne peut donc pas profiter des avantages de la fiscalité LMNP.
Par ailleurs, le propriétaire doit s’inscrire au Centre de Formalité des Entreprises avant la signature du premier contrat de location. Dans le pire des cas, il faudra le faire dans les 15 jours qui suivent ledit contrat. En outre, le propriétaire est tenu de faire une déclaration régulière de ses revenus, notamment ceux liés à la location meublée.
Pour réussir une location meublée non professionnelle à Lille, il est important de choisir au mieux où investir.
C’est l’élément de base à prendre en compte. Il est conseillé d’investir dans des zones à fort potentiel de rentabilité immobilière. Il s’agit notamment des quartiers universitaires. Cela est dû au fait que les étudiants privilégient les biens immobiliers situés à proximité de leur université. Un bien trop éloigné engendre des dépenses supplémentaires.
Outre les quartiers universitaires, les quartiers populaires représentent également une bonne façon de se constituer un patrimoine immobilier intéressant. Bien qu’ils proposent des prix de location en dessous de la moyenne, ces quartiers ont une demande constante de biens immobiliers meublés. Il est donc assez facile de trouver des locataires.
Cela dit, les quartiers situés à proximité de la frontière belge sont aussi des solutions intéressantes. Ils sont appréciés des personnes en transit à la recherche de biens immobiliers meublés pour quelques nuits. Ainsi que des travailleurs transfrontaliers.
Au-delà de la localisation du logement, il est fortement recommandé de prendre des renseignements sur le marché immobilier de la région. Cela permet de connaître les prix pratiqués en fonction des quartiers afin de déterminer les meilleurs tarifs possibles.
C’est le dernier élément à prendre en compte. Après avoir choisi une localisation et obtenu des renseignements sur les prix pratiqués, il est conseillé de faire une évaluation du budget. Il faudra prendre en compte notamment son prix, les dépenses liées à l’entretien du bien immobilier ainsi que celles relatives à son équipement. Au besoin, il est possible de faire appel à une agence spécialisée.
Comme indiqué plus haut, la fiscalité LMNP permet au propriétaire de classer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut ainsi bénéficier de deux options d’abattement fiscal au choix : le régime fiscal micro Bic et le régime fiscal réel.
Le régime fiscal micro Bic est celui attribué par défaut à tous les propriétaires de LMNP à Lille comme dans toute la France. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus de location.
Le régime fiscal réel quant à lui n’offre pas d’abattement fiscal, mais permet d’amortir la valeur du bien immobilier meublé. Dans les faits, ce régime déduit des impôts du propriétaire une estimation de la valeur perdue par le bien (amortissement). Aussi, il propose la soustraction de certaines charges avant imposition. À terme, ce régime permet de bénéficier d’une imposition plus légère qui varie en fonction de l’état du bien.
La grande cité du Nord est particulièrement adaptée au LMNP parce qu’elle propose de nombreuses zones d’investissements.
Dans l’absolu, la meilleure région d’investissement est la zone centre-ville. Le quartier du Vieux-Lille avec son centre historique et ses longues rues pavées est très apprécié des jeunes. Il présente donc une forte rentabilité locative. Cependant, ce quartier est l’un des plus chers de la ville à environ 3 500 euros le mètre carré.
Moins cher, le quartier Vauban Esquermes est une alternative pour le moins intéressante. Il rassemble de nombreuses universités et propose un réseau de communication et de transport très important. De plus, sa vie nocturne, ses théâtres ainsi que ses nombreuses activités culturelles en font une zone particulièrement dynamique. Cerise sur le gâteau, le prix au mètre carré est d’environ 2 900 euros. Le quartier central de Wazemmes, avec ses halles de brique rouge et ses nombreuses petites échoppes, séduit également pour son côté cosmopolite. Ne négligez pas non plus le centre d’affaires Euralille et son large territoire.
Pour les personnes qui préfèrent ne pas investir dans le centre-ville, il est possible d’opter pour les banlieues ou la périphérie de Lille. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier générant encore plus de rendement. Le quartier de Bois-Blanc aussi appelé « l’île de Lille » à cause de la Deûle est très apprécié des étudiants. Ce succès est dû à sa proximité avec les grandes villes (1 heure de train de Paris et 30 minutes de train de Bruxelles), et au prix au mètre carré (environ 2 700 euros). Cela dit, Loos, Pellevoisin, Helemmes et Fives sont des options intéressantes.