Le statut LMNP est réputé pour sa fiscalité attractive pendant la location, mais qu'en est-il à la revente ? Avec la réforme de 2025, les règles du jeu ont changé.
Les experts d’Investir dans l’ancien vous expliquent le nouveau calcul de la plus-value immobilière et les stratégies pour l'optimiser :
Lors de la revente d'un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous êtes soumis au régime d'imposition des plus-values des particuliers.
C'est une information capitale, car ce régime est historiquement plus avantageux que celui des professionnels (LMP).
Cependant, son interaction avec l'amortissement a été profondément modifiée.
Pour rappel, le grand avantage du LMNP au régime réel est l'amortissement comptable. Il vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien et des meubles de vos revenus locatifs.
Cette charge, purement fictive, permet souvent de ramener votre résultat fiscal à zéro et donc de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à un avantage fiscal majeur du LMNP. Auparavant, les amortissements déduits pendant la durée de la location n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente. Cette époque est révolue.
Pour calculer correctement votre impôt, il faut d'abord définir précisément la base taxable.
Le prix d'acquisition n'est pas seulement le prix du bien. Pour le majorer et ainsi réduire la plus-value, vous pouvez y ajouter, sur justificatifs :
Le prix de cession est le prix de vente auquel vous pouvez soustraire certains frais engagés pour la vente :
C'est le changement le plus important de la réforme 2025. Le calcul de la plus-value brute ne se limite plus à "Prix de cession - Prix d'acquisition".
Vous devez désormais y ajouter la totalité des amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs pendant toute la durée de détention du bien.
La formule à appliquer est donc la suivante :
Plus-value brute = (Prix de cession corrigé - Prix d'acquisition corrigé) + Total des amortissements déduits |
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Sur cette plus-value brute, après d'éventuels abattements, s'appliquent les taux d'imposition fixes :
Heureusement, des mécanismes existent pour alléger la facture fiscale, même après la réforme.
Selon Investir dans l’ancien, cet abattement reste votre meilleur allié. Plus vous conservez le bien longtemps, plus votre impôt diminue.
Selon les informations de service-public.fr, l'exonération totale est atteinte au bout de :
Dans certaines situations spécifiques, vous pouvez être totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value :
En Location Meublée Professionnelle (LMP), la plus-value est calculée selon le régime des plus-values professionnelles.
Dans ce régime, les amortissements ont toujours été réintégrés, et les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas de la même manière.
La réforme de 2025 a donc rendu la fiscalité du LMNP très similaire à celle du LMP à la revente, rendant le choix entre les deux statuts encore plus stratégique.
Avec la nouvelle donne fiscale, la stratégie de sortie doit être pensée dès l'acquisition de votre bien.
Chez Investir dans l'ancien, notre accompagnement va au-delà de la simple recherche de bien. Nous vous aidons à bâtir une stratégie patrimoniale en simulant l'impact fiscal de vos choix sur le long terme, y compris au moment de la revente, pour sécuriser votre rentabilité nette globale.