La frontière entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur des critères bien précis, mais elle peut s’avérer difficile à appréhender.
Pourtant, ce changement de statut peut avoir des conséquences importantes sur votre fiscalité, votre protection sociale et la gestion de votre activité.
Dans ce guide, on vous explique les conditions de passage en LMP, ses avantages, ses contraintes, ainsi que les démarches à suivre et les implications concrètes pour votre investissement locatif.
Avant d’envisager un changement de statut, vous devez bien comprendre ce qui distingue le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Ces deux statuts relèvent tous deux du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), mais leurs implications fiscales, sociales et patrimoniales sont très différentes.
Le tableau comparatif suivant met en lumière les enjeux du passage au statut LMP, notamment en matière d’imposition, de charges sociales et de gestion administrative.
Critères | LMNP | LMP |
|---|---|---|
Nature de l’activité | Non professionnelle | Professionnelle |
Conditions d’accès | Recettes < 23 000 € ou < autres revenus pro | Recettes > 23 000 € et > autres revenus pro |
Imposition des revenus | BIC non professionnels | BIC professionnels |
Traitement des déficits | Imputables uniquement sur les revenus BIC | Imputables sur le revenu global |
Affiliation sociale | Pas de cotisations sociales (sauf exceptions) | Affiliation obligatoire à la SSI ou à l’URSSAF |
Amortissement du bien | Oui | Oui |
Plus-value à la revente | Régime des plus-values privées | Régime des plus-values professionnelles |
Exonération de plus-value possible ? | Non (sauf cas particulier) | Oui (sous conditions de durée d’activité et de CA) |
Obligations comptables | Allégées (régime réel simplifié possible) | Comptabilité plus stricte (bilan, compte de résultat) |
Devenir Loueur en Meublé Professionnel peut représenter un réel bouleversement stratégique pour un investisseur. Mais ce choix doit être éclairé, car il modifie en profondeur le cadre fiscal et social de l'activité.
Le passage du statut LMNP à LMP ne dépend pas d’une simple volonté. Il est encadré par des critères stricts définis par le Code général des impôts.
Pour devenir LMP, les recettes annuelles issues de la location meublée doivent dépasser 23 000 € TTC. Ce montant s’apprécie par foyer fiscal et pour l’ensemble des locations meublées, qu’elles soient saisonnières ou longue durée.
En plus du seuil de 23 000 €, les recettes de location meublée doivent être supérieures aux autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, BA, pensions de retraite, etc.).
Si ces deux conditions sont réunies, le statut LMP s’applique automatiquement.
Depuis la loi de finances pour 2020, le passage au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne dépend plus d'une inscription volontaire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce critère a été supprimé par le Conseil constitutionnel, rendant le changement de statut automatique dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :
Autrement dit, le statut LMP s’applique de plein droit à partir du moment où vous franchissez ces deux seuils, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.
Cette évolution renforce l’importance de surveiller chaque année l’évolution de ses revenus locatifs.
Le changement de statut emporte des conséquences fiscales et sociales majeures que vous devez anticiper.
En LMP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC professionnels, comme en LMNP. Toutefois, ce changement de statut a deux conséquences majeures :
Le statut LMP implique une affiliation obligatoire au régime social des indépendants (via la SSI ou l’URSSAF selon le type de location). Les cotisations sociales sont calculées sur le bénéfice réalisé, avec un montant minimum même en l’absence de revenus. Ce point constitue souvent le principal frein au passage en LMP.
L’un des avantages majeurs du statut LMP est l’exonération possible des plus-values professionnelles à la revente du bien.
Cette exonération s’applique si :
Une exonération partielle peut également s’appliquer entre 90 000 € et 126 000 € de recettes.
Le passage au statut LMP s’accompagne de démarches administratives spécifiques.
Si le passage en LMP n’est pas automatique mais souhaité, il faut s’immatriculer en tant qu’entreprise individuelle au greffe du tribunal de commerce compétent. Cette immatriculation entraîne l’obtention d’un numéro SIRET dédié à l’activité.
En cas de changement de statut, vous devez modifier votre inscription au RCS pour refléter votre nouvelle activité professionnelle. Cette formalité peut se faire en ligne via le site du guichet unique.
Le passage en LMP entraîne un alourdissement des obligations comptables.
Contrairement au LMNP, la comptabilité doit respecter les règles du plan comptable général avec :
Cette complexité rend souvent indispensable le recours à un expert-comptable, notamment pour garantir la conformité des déclarations fiscales et éviter les erreurs.
Enfin, une tenue rigoureuse des documents devient essentielle en cas de contrôle, le statut professionnel impliquant un niveau d’exigence supérieur en matière de gestion comptable.
Il est possible de revenir au statut LMNP, mais cette transition doit répondre à certaines conditions et entraîne des conséquences fiscales.
Le passage inverse s’effectue automatiquement si :
Dans ce cas, vous perdez automatiquement le statut LMP à partir de l’année suivante.
Le retour en LMNP signifie :
La vigilance est de rigueur concernant les amortissements ou les plus-values latentes générées durant la période LMP.
Que vous soyez LMNP ou LMP, vos choix fiscaux ont un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Investir dans l’ancien vous accompagne dans chaque étape de votre stratégie :
Notre objectif ? Vous permettre de louer sereinement, en toute conformité, tout en maximisant la performance de votre patrimoine.
Passer du statut LMNP à LMP constitue un tournant important dans la gestion de vos investissements locatifs. Si ce changement peut offrir des avantages fiscaux, il s'accompagne aussi d’obligations comptables, sociales et déclaratives plus lourdes. Anticiper ce basculement est indispensable, qu’il soit volontaire ou automatique. Investir dans l’ancien vous accompagne à chaque étape de cette transition et vous aide à optimiser votre fiscalité tout en sécurisant la gestion de vos biens meublés.