La nu-propriété et l’usufruit sont des notions clés en immobilier. Elles permettent d’optimiser ses investissements, de réduire sa fiscalité et de préparer une transmission.
Les experts d’Investir dans l’ancien vous expliquent comment ça marche et pourquoi c’est une stratégie patrimoniale de plus en plus utilisée :
- 🏠 La nu-propriété et l’usufruit sont deux façons d’exercer la propriété : l’une garde la valeur du bien, l’autre permet d’en profiter ou de percevoir les loyers.
- 📖 En pleine propriété, vous cumulez tous les droits. En démembrement, ils sont partagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- ⚡ Un appartement de 300 000 € peut être acheté en nu-propriété avec une décote de 30 à 40 %, selon le barème fiscal officiel (CGI art. 669).
- 👥 L’usufruitier peut habiter, louer et encaisser les loyers ; le nu-propriétaire détient le titre et prépare la valorisation future.
- 💸 Les charges et impôts sont partagés : l’usufruitier paie l’entretien courant, la taxe foncière et les loyers imposés ; le nu-propriétaire assume les gros travaux.
- ⏳ À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
- 💶 La fiscalité est avantageuse : pas d’IFI ni d’impôt sur les loyers pour le nu-propriétaire, et une transmission facilitée aux enfants.
- 📈 Stratégies concrètes : préparer sa retraite, optimiser une donation, ou investir à prix réduit pour une plus-value automatique.
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🤔 Nu-propriété et usufruit : c’est quoi concrètement ?
📖 Les bases expliquées simplement
- Usufruit : le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (habiter, louer).
- Nu-propriété : le droit de posséder le bien, sans en avoir l’usage immédiat.
- Pleine propriété = usufruit + nu-propriété réunis.
👉 Ces notions découlent du Code civil (articles 578 et suivants).
🔍 Les différences avec la pleine propriété
En pleine propriété, vous avez tous les droits : usage, revenus, disposition.
En démembrement :
- L’usufruitier profite du bien.
- Le nu-propriétaire en détient la valeur patrimoniale.
⚡ Exemple concret pour visualiser
Un appartement à 300 000 € :
- L’usufruit temporaire sur 15 ans vaut environ 40 % du prix (120 000 €).
- La nu-propriété vaut 60 % (180 000 €).
👉 Source : barème fiscal de l’article 669 du CGI.
👥 Usufruitier vs nu-propriétaire : qui fait quoi ?
🏡 L’usufruitier : vivre dedans ou encaisser les loyers
- Habiter le bien.
- Le mettre en location et percevoir les loyers.
- Supporter les charges d’entretien courant (article 605 du Code civil).
📜 Le nu-propriétaire : propriétaire sans jouissance (mais avec vision long terme)
- Détient le titre de propriété.
- Peut vendre sa nue-propriété.
- N’a pas droit aux loyers avant la fin de l’usufruit.
💸 Charges, impôts, travaux : qui paie quoi en pratique ?
Poste | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|
Entretien courant | ✅ Oui | ❌ Non |
|---|
Gros travaux (toiture, structure) | ❌ Non | ✅ Oui |
|---|
Taxe foncière | ✅ Oui (jurisprudence 2020) | ❌ Non |
|---|
Impôt sur les loyers | ✅ Oui | ❌ Non |
|---|
IFI | ✅ Oui (si résidence principale/locatif) | ❌ Non |
|---|
👉 Répartition confirmée par les articles 605 et 606 du Code civil.
⏳ Et après ? Fin de l’usufruit et récupération du bien
📅 Les scénarios possibles
- Usufruit viager : s’éteint au décès de l’usufruitier.
- Usufruit temporaire : prend fin à une date fixée (5 à 20 ans en pratique).
🪄 Le “débouclement” : quand tout redevient plein propriétaire
À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans impôt ni frais notariés (article 1133 du CGI).
💰 Ce que ça change si tu veux vendre
- Avant la fin : revente possible mais limitée à la valeur de la nue-propriété.
- Après : revente sur la valeur pleine du bien, souvent avec plus-value automatique.
💶 Fiscalité et transmission : là où ça devient intéressant
📐 Comment est calculée la valeur fiscale
Le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur selon l’âge de l’usufruitier :
- Moins de 21 ans : usufruit = 90 % de la valeur.
- Entre 51 et 60 ans : 50 %.
- Plus de 91 ans : 10 %.
🛡️ Les gros avantages fiscaux
👪 Transmission et succession
- Courant : le conjoint reçoit l’usufruit, les enfants la nu-propriété.
- Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
📈 Les stratégies gagnantes avec la nue-propriété
🏦 Investir pour préparer sa retraite
Acheter en nue-propriété permet de :
- Payer moins cher aujourd’hui (décote de 30-40 %).
- Devenir plein propriétaire au moment de la retraite.
- Toucher des loyers plus tard, sans fiscalité pendant la phase de constitution.
🏡 Optimiser une donation ou une succession grâce au démembrement
- Donner la nue-propriété à ses enfants.
- Garder l’usufruit pour percevoir les revenus.
👉 Résultat : transmission à moindre coût fiscal.
⚖️ Cas pratiques et jurisprudence récente
- Cour de cassation, 2023 : les nus-propriétaires peuvent demander le partage d’une succession, même si le conjoint est usufruitier.
- Cas pratique : investir en nue-propriété via un bail de 15 ans permet d’économiser jusqu’à 100 000 € sur un bien de 300 000 € (Inter Invest 2024).
❓ Les questions que tout le monde se pose
❔ Est-ce que je peux vendre en nue-propriété ?
Oui, mais uniquement la nue-propriété. L’acheteur devient nu-propriétaire à ton tour.
❔ Qui paie la taxe foncière et les gros travaux ?
- Taxe foncière : usufruitier.
- Gros travaux (toiture, murs porteurs) : nu-propriétaire.
❔ Que se passe-t-il quand l’usufruit prend fin ?
Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
❔ Est-ce intéressant en 2025 pour un investisseur ?
Oui : dans un contexte de taux élevés et marché tendu, acheter à -30 % de la valeur du bien est une stratégie patrimoniale défensive et rentable.
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