Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne les investisseurs qui franchissent un cap dans leur stratégie locative.
Contrairement au LMNP, destiné aux bailleurs occasionnels ou aux revenus locatifs modestes, le statut LMP s’applique dès que la location meublée devient l’activité principale du foyer fiscal.
Il faut pour cela dépasser 23 000 € de recettes annuelles et que ces revenus soient supérieurs aux autres revenus d’activité.
Plus avantageux sur le plan fiscal dans certains cas, mais aussi plus contraignant, le statut LMP mérite d’être bien compris avant de s’y engager.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet de déclarer son activité locative meublée comme une véritable activité professionnelle.
Cette reconnaissance ouvre droit à des avantages fiscaux non négligeables, mais s’accompagne aussi d’obligations comptables et sociales renforcées.
Selon l’article 155, IV du Code général des impôts (CGI), un contribuable est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si les deux conditions suivantes sont remplies :
Depuis la loi de finances pour 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus une condition pour obtenir le statut LMP.
Voici un tableau comparatif pour bien distinguer les deux statuts :
Critères | LMNP (Loueur en meublé non professionnel) | LMP (Loueur en meublé professionnel) |
|---|---|---|
Nature de l’activité | Activité civile à but patrimonial | Activité professionnelle |
Recettes locatives annuelles | < 23 000 euros ou < autres revenus du foyer | >23 000 euros et >autres revenus du foyer |
Déficits | Imputables uniquement sur les BIC non professionnels | Imputables sur le revenu global |
Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers | Régime des plus-values professionnelles (exonération possible) |
Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Cotisations sociales SSI (35-45 % sur bénéfice net) |
Amortissement | Oui | Oui |
Comptabilité | Simplifiée mais réelle | Obligatoire (type BIC réel) |
Impact IFI | Bien imposable | Exonération possible si activité principale |
En LMP, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) professionnels. Ce statut a également des implications en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de transmission.
Sur le plan patrimonial, le patrimoine locatif professionnel peut être exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sous conditions.
En cas de transmission ou de cession, les biens relevant du LMP peuvent aussi bénéficier d’un régime de faveur, avec notamment des abattements, voire une exonération totale de plus-values professionnelles après cinq ans d’exercice.
Pour cela, le chiffre d’affaires annuel reste en dessous de certains seuils.
Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut remplir plusieurs critères cumulatifs.
Ce tableau récapitule les conditions à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal spécifique :
Condition | Explication |
|---|---|
Recettes locatives > 23 000 euros/an | Recettes TTC, loyers issus de la location meublée (hors charges incluses) |
Activité principale du foyer fiscal | Les recettes meublées> autres revenus d’activité du foyer (salaires, BNC, etc.) |
Inscription RCS | Plus obligatoire depuis 2020 pour obtenir le statut fiscal LMP |
Le seuil de 23 000 € s’entend en recettes annuelles toutes taxes comprises, provenant de la location meublée uniquement.
Ces recettes incluent l’ensemble des loyers encaissés ainsi que les charges récupérables auprès des locataires (eau, électricité, internet, etc.).
Ce seuil s’apprécie par foyer fiscal et par année civile. Si ce montant n’est pas atteint, le loueur reste en statut LMNP.
La location meublée doit constituer l’activité principale du foyer fiscal. Autrement dit, elle doit générer plus de revenus que les autres activités professionnelles (salaires, BNC, BIC, etc.).
Il s’agit du critère le plus restrictif car il exclut de fait de nombreux investisseurs pour qui la location meublée reste une activité secondaire.
C’est en combinant ce critère avec celui des 23 000 € de recettes que l’administration fiscale détermine le basculement du statut LMNP vers le LMP.
Avant 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était obligatoire. Ce n’est plus le cas aujourd’hui : le statut LMP est automatiquement reconnu si les deux premières conditions sont remplies.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux.
Voici un récapitulatif des principaux bénéfices liés à ce régime :
Avantage | Détail |
|---|---|
Déficits imputables sur le revenu global | Permet de réduire l’imposition personnelle |
Exonération de plus-values professionnelles après 5 ans | Sous conditions de recette < 90 000 euros |
Exonération d’IFI | Possible si activité exercée à titre principal |
En LMP, les déficits générés au régime réel sont considérés comme des déficits professionnels. Ils sont donc imputables sans limite sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui permet une optimisation fiscale puissante.
L’un des avantages majeurs du statut LMP concerne le régime des plus-values professionnelles.
En effet, après 5 années d’activité, un loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien.
Pour cela, il faut remplir les conditions suivantes :
Ce mécanisme permet donc, sous conditions, de revendre un bien sans être imposé sur la plus-value, ce qui peut représenter une économie fiscale significative, notamment sur des biens ayant pris de la valeur.
L’un des avantages méconnus du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est la possibilité d’exclure les biens loués meublés de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette exonération n’est toutefois accordée que sous certaines conditions strictes :
Lorsque ces critères sont remplis, les biens concernés sont considérés comme affectés à une activité professionnelle et sont donc exclus du patrimoine taxable à l’IFI.
Le statut LMP présente aussi des contraintes importantes, notamment en termes de fiscalité sociale et d’obligations comptables. Il s’adresse donc plutôt à des investisseurs avertis ou bien accompagnés.
Le tableau ci-dessous résume les principaux inconvénients à prendre en compte avant de faire ce choix :
Inconvénient | Détail |
|---|---|
Fiscalité complexe | Comptabilité complète exigée (bilan, amortissements, …) |
Cotisations sociales SSI | Affiliation obligatoire, charges sur le bénéfice |
Régime pro sur la plus-value | Moins avantageux si conditions d’exonération non remplies |
Le LMP impose une comptabilité professionnelle, avec dépôt d’une liasse fiscale 2031, amortissements, tenue de bilan, etc.
Cela nécessite souvent le recours à un expert-comptable ou à un Centre de Gestion Agréé.
Les bénéfices du LMP sont soumis à cotisations sociales URSSAF / SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), dès le premier euro de bénéfice. Le taux global avoisine 40 %, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
Le statut LMP entraîne une imposition spécifique en cas de revente : les biens meublés sont soumis au régime des plus-values professionnelles.
Cela implique des calculs différents, intégrant notamment les amortissements pratiqués, qui viennent réduire le prix d’acquisition et augmenter mécaniquement la plus-value imposable.
Toutefois, une exonération totale ou partielle est possible après 5 ans d’activité, si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 90 000 € TTC en moyenne sur les deux dernières années (article 151 septies du CGI).
En cas de dépassement de ce seuil, la plus-value est pleinement imposée, avec des prélèvements sociaux et éventuellement de l’impôt sur le revenu selon le résultat.
En matière de transmission (donation ou succession), les biens relevant du statut LMP peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux si l’activité est maintenue par les héritiers.
Ils peuvent alors prétendre à une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit dans le cadre du dispositif Dutreil, sous certaines conditions (continuité d’exploitation, engagement de conservation, etc.).
Certains investisseurs franchissent naturellement le cap du LMNP au LMP à mesure que leurs revenus locatifs augmentent. Ce changement de statut a des implications importantes, tant sur le plan fiscal que social.
Pour devenir LMP, il faut répondre à deux conditions cumulatives :
Pensez donc à faire un point régulier sur ses revenus, notamment en fin d’année, afin de déterminer si les seuils du LMP sont atteints.
Le passage en LMP modifie en profondeur la fiscalité de l’activité :
Ces cotisations sociales peuvent réduire la rentabilité nette du bien, mais elles permettent de valider des trimestres de retraite.
La gestion comptable d’un LMP est plus technique qu’en LMNP. Pensez donc à vous faire accompagner par :
L’expert-comptable vous aidera à optimiser votre fiscalité et à respecter vos obligations déclaratives (liasse fiscale, tableau des amortissements, déclaration sociale…).
Selon votre situation, vos objectifs et le niveau de vos revenus locatifs, l’un ou l’autre statut peut être plus avantageux. Voici les clés pour faire le bon choix.
Le LMNP est particulièrement adapté :
Il permet déjà une bonne optimisation fiscale, notamment au régime réel avec amortissement.
Le LMP est pertinent si :
Il s’adresse clairement aux investisseurs aguerris ou à ceux qui veulent structurer leur activité de manière professionnelle.
Avant de trancher entre LMNP et LMP, réaliser une simulation s’impose. Voici comment s’y prendre :
Un conseiller ou un expert-comptable peut vous aider à faire cette simulation et à choisir la meilleure option.
Le passage en Loueur en Meublé Professionnel ne s’improvise pas. Chez Investir dans l’ancien, nous accompagnons les investisseurs dans la structuration de leur activité, le choix du bon régime fiscal, l’optimisation de leur rentabilité et la sécurisation de leur stratégie patrimoniale. Que vous soyez LMNP ou prêt à passer en LMP, notre expertise vous permet d’investir sereinement dans l’immobilier ancien meublé.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs dont l’activité locative meublée devient significative, à la fois en volume et en revenus. Plus exigeant que le LMNP, il offre en contrepartie une fiscalité optimisée, notamment via l’imputation des déficits et l’exonération des plus-values sous conditions. Toutefois, les obligations sociales et comptables ne doivent pas être sous-estimées. Investir dans l’ancien vous accompagne à chaque étape pour structurer votre projet locatif et choisir le régime fiscal le plus adapté à votre profil.