Le quartier de La Capelette, dans le 10ème arrondissement de Marseille, se révèle être une option prometteuse pour les investissements locatifs. Ancienne zone industrielle en pleine transformation, La Capelette mélange harmonieusement une atmosphère populaire et des zones résidentielles, tout en présentant un fort potentiel pour l'investissement locatif. Avec une population de près de 11 094 habitants, soit environ 20 % de celle du 10ème arrondissement, et sa proximité avec des quartiers dynamiques comme Menpenti, Pont-de-Vivaux, et Saint-Loup, ce quartier attire les investisseurs grâce à sa demande locative en hausse et ses prix immobiliers accessibles.
Cet article détaille les raisons de l'attrait croissant de La Capelette pour l'investissement immobilier à Marseille.
Le quartier de La Capelette, dans le 10ème arrondissement de Marseille, possède une histoire fascinante qui s'étend de l'Âge du Bronze jusqu'au haut Moyen Âge. Des fouilles archéologiques ont révélé des vestiges datant de 1400-1300 avant notre ère et 95 sépultures datant des 7e-9e siècles après J.-C., soulignant l'importance historique de la zone. Historiquement, La Capelette était un petit hameau en périphérie, à quelques kilomètres du centre historique de Marseille.
Traditionnellement industriel, le quartier a récemment subi une métamorphose avec la démolition d'anciennes usines et la construction de nouveaux logements, attirant ainsi une nouvelle population.
La Capelette se transforme grâce à des projets de développement importants. Parmi eux, la construction d'un groupe scolaire et d'un gymnase dans la zone d'aménagement concerté (ZAC) de La Capelette est particulièrement notable.
Mené par la Ville de Marseille et la Métropole Aix-Marseille-Provence, ce projet vise à répondre à la demande croissante en logements et équipements publics. L'école, s'inspirant des écoles Jules Ferry, sera bâtie selon des principes éco-responsables et bioclimatiques, incluant des espaces verts et des dispositifs de protection solaire. Parallèlement, le quartier bénéficie d'initiatives culturelles et de rénovation urbaine, comme l'exposition "Hidden Treasure" qui révèle les trésors cachés et l'histoire du quartier à travers des photographies grand format affichées dans les rues et les commerces.
Les infrastructures publiques sont essentielles à la revitalisation de La Capelette. Le Palais Omnisports Marseille Grand-Est (Pomge), à proximité, illustre parfaitement ce phénomène. Inauguré en 2009, ce complexe sportif unique en Europe propose des activités de glace et de glisse urbaine, contribuant à l'attractivité du quartier.
De même, le parc du XXVIe centenaire, créé pour le 2 600e anniversaire de Marseille, offre un espace vert avec jardins, terrains de boules, aires de jeux, et pistes cyclables, améliorant significativement la qualité de vie des résidents. Ces aménagements, combinés aux nouveaux logements et équipements publics, font de La Capelette un quartier dynamique et recherché, attirant résidents et investisseurs.
La Capelette se distingue comme une zone privilégiée pour les investisseurs immobiliers, principalement grâce à sa forte demande locative où 63 % des résidents sont locataires. Cette demande soutenue assure une stabilité et une rentabilité intéressante pour les investissements dans le secteur locatif.
L'offre variée de biens immobiliers, allant des appartements aux maisons à des prix accessibles, est un autre atout. Le prix moyen au mètre carré se situe à 2 860 € pour un appartement et à 3 318 € pour une maison, ce qui est compétitif par rapport à d'autres secteurs de Marseille.
La situation stratégique de La Capelette, à proximité de commerces, d'espaces verts tels que le parc du 26e Centenaire et le jardin Guy-Azaïs, ainsi que de quartiers dynamiques comme Menpenti et Pont-de-Vivaux, en fait un lieu de vie attrayant pour les locataires et, par conséquent, pour les investisseurs.
Investir dans un quartier en évolution comme La Capelette apporte des bénéfices fiscaux et financiers notables. Sur le plan fiscal, les investissements dans des zones en rénovation peuvent profiter de dispositifs tels que la loi Pinel ou le dispositif Denormandie, offrant d'importantes réductions d'impôts pour les propriétaires qui mettent leurs biens en location sous certaines conditions. Sur le plan financier, la rénovation du quartier et les projets d'urbanisme augmentent la valeur des propriétés, promettant des gains en capital à long terme.
Avec un loyer moyen au mètre carré de 14,2 €, La Capelette promet un rendement locatif séduisant, estimé à 7,97 % de l'investissement locatif initial, rendant l'investissement immobilier dans ce quartier une option solide et lucrative.
Des cas concrets soulignent la viabilité des investissements immobiliers à La Capelette. Un jeune couple a, par exemple, réalisé une rentabilité de 5,9 % en investissant dans un appartement T2 de 43 m² avenue de la Capelette. De même, Hamza, un investisseur, a acquis un bien locatif auto-financé près du vélodrome de Marseille avec un budget inférieur à 130 000 €, profitant d'un crédit avantageux et d'une rentabilité assurée par la forte demande locative.
Ces exemples illustrent que des investissements bien réfléchis à La Capelette peuvent se traduire par des succès financiers durables.
La Capelette s'inscrit dans une dynamique de croissance économique et urbaine, témoignant d'une transformation majeure grâce à de nombreux projets d'aménagement. L'inauguration prochaine d'une grande école et d'un gymnase en 2023, suivie par l'introduction d'un tramway et d'un cinéma en 2025, illustre cette évolution.
Cette modernisation devrait stimuler l'arrivée de nouvelles entreprises et commerces, dynamisant l'économie locale. Lionel Royer-Perreault, le maire de secteur, met en avant l'importance de ces entreprises pour l'emploi et l'économie locale. Par ailleurs, l'intégration harmonieuse des activités économiques, logements et équipements publics est essentielle pour le développement durable du quartier, comme le souligne Mathilde Chaboche, adjointe à la Ville chargée de l'urbanisme.
Les ambitions pour La Capelette sont grandes, mais elles s'accompagnent de défis, notamment la gestion des risques d'inondation. Le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) dicte des normes strictes pour les nouvelles constructions afin de préserver les capacités d'absorption du sol et éviter les zones à risque.
La densification urbaine nécessite une planification soignée pour garantir un équilibre entre espaces verts, équipements publics et qualité de vie. Les études environnementales, menées par des entreprises comme Tineetude Ingénierie, jouent un rôle clé dans l'identification et la gestion des impacts environnementaux, y compris la biodiversité et la gestion des eaux pluviales.
Les perspectives à long terme pour La Capelette offrent de belles promesses pour les investisseurs et les résidents. Le développement de logements, d'établissements scolaires et de loisirs, ainsi que l'amélioration des infrastructures de transport, devraient valoriser l'immobilier et enrichir la qualité de vie. Les espaces verts et publics, comme la cour de récréation verte du groupe scolaire, deviendront des havres de paix et de socialisation.
L'harmonie entre les entreprises et les habitations favorisera un cadre de vie dynamique, offrant divers services et opportunités d'emploi. Cette synergie renforcera la cohésion sociale et économique de La Capelette, en faisant un lieu de vie et d'investissement attrayant et durable.
En résumé, La Capelette à Marseille représente une chance inédite pour les investisseurs immobiliers. Ce quartier, en plein essor grâce à une demande locative en hausse, des prix de l'immobilier accessibles et une multitude de projets de développement, promet une rentabilité durable.
Investir ici, c'est bénéficier de mesures fiscales favorables et anticiper une plus-value sur les propriétés. L'évolution des infrastructures publiques, telles que les écoles, les installations sportives et les parcs, augmente considérablement le bien-être des résidents.
Ne ratez pas cette occasion d'être acteur de la transformation de La Capelette. Investir dans l'investissement locatif de ce quartier, c'est faire un choix judicieux sur le plan financier et participer à l'élaboration d'un cadre de vie urbain, dynamique et éco-responsable.