L’encadrement des loyers, quels éléments prendre en compte ? Les difficultés d’accès aux logements ont conduit le gouvernement français à adopter une politique d’encadrement des loyers depuis 2014. L’encadrement des loyers permet à l’État d’avoir plus de contrôle sur la hausse des prix de loyers lors de la relocation des logements par leurs propriétaires. Faisons le point ici des exigences de ce système. L’encadrement des loyers : un dispositif légal L’encadrement des loyers est une norme législative qui découle de deux lois : La Loi ALUR promulguée le 24 mars 2014 et La Loi ELAN en 2018. À sa promulgation, la Loi ALUR n’a pas été bien accueillie par les propriétaires. Il s’en est suivi une suspension de plus d’un an et demi de cette loi expérimentale visant à limiter le montant du loyer exigé aux locataires par les bailleurs. Toutefois, la faiblesse de l’offre de logements cumulée à la hausse des prix a vite fait de ramener le sujet de l’encadrement des loyers à l’ordre du jour. Le 28 novembre 2018, le dispositif a donc fait sa seconde entrée, à Paris, via la Loi ELAN élaborée pour les logements locatifs en service à partir du 1er juillet 2019. L’objectif de l’encadrement des loyers est dès lors de favoriser l’accès au logement pour toutes les catégories sociales et de lutter contre les habitats non conformes aux critères d’habitabilités en vigueur. L’encadrement des loyers est en phase d’essai pour 5 ans depuis qu’il a été revu dans la Loi ELAN en 2018. Désormais, il concerne surtout les logements qui se situent dans une zone où le marché immobilier est considéré comme tendu. Plusieurs villes françaises ont adopté la loi de l’encadrement des loyers à commencer par Paris, Lille, Hellemmes, etc. Plus tard, beaucoup d’autres ont décidé de suivre également cette dynamique. La nouvelle version du dispositif a néanmoins apporté quelques modifications à l’ancienne loi. En effet, les régions couvertes ont la possibilité de contrôler, par leurs propres moyens, la fixation des prix du loyer. Elles peuvent donc mettre en place un observatoire local des loyers, définir leur mode de vérification, ainsi que les diverses sanctions pour non-respect de la loi. Au fil des analyses du marché immobilier, les villes peuvent établir un loyer médian pour les logements vides ou meublés et des majorations d’intervalle. L’encadrement des loyers : comment fonctionne-t-il ? La réglementation des loyers a été pensée pour les communes en situation immobilière tendue. Dans ces zones, la demande de logement excède l’offre. Les propriétaires profitent de ce déséquilibre pour augmenter les loyers et couvrir leurs différentes charges. Dans les zones tendues, les taxes sur le logement sont en effet plus élevées. Par exemple, pour les résidences secondaires meublées, une politique de surtaxe a été mise en place par les administrations locales. De plus, les logements vacants sont aussi soumis à une imposition. Alors, même si plusieurs processus de défiscalisation comme la Loi Pinel permettent aux bailleurs de profiter de la réduction des impôts sur le revenu, la situation demeure complexe. Généralement, les propriétaires augmentent les loyers de leurs locaux à deux occasions bien précises : lors d’un renouvellement de bail de location, ou au cours d’une remise en location. L’encadrement des loyers s’applique donc de façon adaptée à chacune de ces situations. Les propriétaires sont ainsi obligés de respecter les tranches de loyers délimitées par le système de réglementation mis en place dans la région où se situe leur bâtiment. En somme, un loyer médian, ou loyer de référence, est défini chaque année par un comité. Sur la base de ce montant, il sera possible d’effectuer des majorations et des minorations. Notons que le loyer médian est fonction de la superficie du logement. Il s’exprime donc en euro/m². L’encadrement des loyers : le loyer de référence Le loyer de référence est choisi chaque année par arrêté préfectoral. Plusieurs critères sont pris en compte dans son calcul : Le type de logement mis en location, L’emplacement exact du bien immobilier, L’âge du bien immobilier concerné et Le nombre de pièces du local. Selon le type de bâtiment, le propriétaire ne peut demander à ses locataires un loyer dépassant le loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré est le montant maximal de loyer attribuable à un logement donné. Il équivaut au montant du loyer de référence auquel on ajoute 20 % de sa propre valeur. Si par exemple le loyer de référence d’un logement est de 500 euros, le plafond du loyer, c’est-à-dire le loyer de référence majoré, sera de 600 euros. Quant au loyer de référence minoré, il représente le loyer de référence diminué de 30 % de sa valeur. En maintenant, l’exemple précédent, le loyer de référence minoré sera de 350 euros. Les locataires ne pourront donc pas bénéficier d’un loyer plus bas que cette somme. Une exception à l’encadrement des loyers : le complément de loyer Dans certaines conditions, les bailleurs peuvent contester le plafonnement mis en place par le dispositif d’encadrement des loyers. En effet, certains logements offrent un meilleur confort grâce à leurs caractéristiques particulières (grande terrasse, jardin privé, vue magnifique sur un lieu spécial, équipements modernes) et leurs bonnes localisations. Les bailleurs sont donc en pleine possession de leur droit s’ils décident de demander une révision du montant de leurs loyers. La loi concernant l’encadrement des loyers permet aux bailleurs de rehausser exceptionnellement leurs loyers si ce dernier est resté constant depuis 1 an déjà. Toutefois, le nouveau montant doit suivre l’évolution de l’indexation des loyers de référence. En règle générale, le bailleur peut augmenter son loyer de 15 % si, pendant l’année écoulée, il a eu à réaliser des améliorations sur son bien. Le prix des différentes rénovations doit être néanmoins supérieur ou égal à la moitié de la valeur du bien. Des logements exclus de l’application du dispositif de l’encadrement des loyers Tous les logements ne sont pas concernés par l’application de la loi sur l’encadrement des loyers. Il y en a certains qui sont exclus du dispositif bien qu’ils soient situés dans une région tendue. Il s’agit notamment : Des locations dédiées aux touristes ; Les habitations à loyers modérés ou modiques (HLM) ; Les logements régis par la loi de 1948 ; Les logements privés ou publics dont le loyer est plafonné en fonction du niveau de revenu du locataire ; Les locations de fonction. L’encadrement des loyers : sanction en cas de loyer abusif La loi relative à l’encadrement des loyers en zone tendue ordonne aux propriétaires d’inscrire dans le contrat de location, le loyer de référence qui a été calculé pour leur logement. Au cas où le propriétaire dépasse la limite réglementaire, le locataire peut faire recours à la commission départementale de conciliation. Si gain de cause n’est pas obtenu, le locataire peut saisir le juge d’instance. L’autorité juridique pourra alors exiger la revue à la baisse du loyer. Le dispositif prévoit par ailleurs des sanctions contre les bailleurs qui dépasseraient le loyer majoré. Ces derniers sont susceptibles de payer une amende allant jusqu’à 5 000 euros. En plus, ils devront rembourser au locataire le surplus de loyers déjà perçu.
