📈 Fonds immobilier : le guide complet pour investir dans la pierre-papier en 2025
Vous voulez investir dans l'immobilier mais le ticket d'entrée vous semble inaccessible ?
L'idée de gérer un locataire, des travaux ou des impayés vous freine ?
Le fonds immobilier, aussi appelé pierre-papier, est peut-être la solution que vous attendiez.
Les experts d’Investir dans l’ancien vous expliquent comment ça fonctionne :
Un fonds d'investissement immobilier est un concept simple.
Plutôt que d'acheter un bien en direct, vous achetez des parts d'une société qui détient un vaste parc immobilier.
Une société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), collecte l'épargne de nombreux investisseurs.
Avec cet argent, elle achète et gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers :
En retour de votre investissement, vous percevez régulièrement une partie des loyers encaissés par la société, au prorata du nombre de parts que vous possédez.
L'immense avantage est que vous déléguez absolument tout.
La société de gestion s'occupe de tout de la recherche des biens, de l'acquisition, de la gestion des locataires, de l'entretien des bâtiments et de la distribution des revenus.
Votre rôle se limite à celui d'un associé qui perçoit ses revenus.
Selon Investir dans l’ancien, la pierre-papier présente des avantages uniques qui la rendent particulièrement attractive pour diversifier son patrimoine.
Nul besoin d'être millionnaire pour commencer.
Vous pouvez acheter des parts de fonds immobiliers dès quelques centaines d'euros.
Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement, en investissant régulièrement selon ses capacités.
Oubliez les appels du locataire le week-end, les devis pour les travaux ou la gestion des loyers impayés.
Avec la gestion déléguée, vous bénéficiez des avantages de l'immobilier sans les tracas du quotidien.
Votre investissement n'est pas concentré sur un seul bien et un seul locataire.
Il est réparti sur un grand nombre d'immeubles, de secteurs géographiques et de locataires différents.
Cette mutualisation des risques offre une bien meilleure stabilité à votre placement. Si un locataire ne paie pas son loyer, l'impact sur vos revenus globaux est minime.
Grâce à la puissance financière du fonds, vous devenez copropriétaire de biens normalement réservés aux professionnels :
Ces actifs offrent souvent des rendements attractifs et des baux de longue durée.
Les deux produits phares de la pierre-papier sont la SCPI et l'OPCI. Le choix dépend de votre profil et de vos attentes.
| Critère | ✅ SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) | ✅ OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) |
| Objectif Principal | Générer des revenus complémentaires réguliers (souvent trimestriels). | Viser la valorisation du capital sur le long terme, avec un potentiel de rendement plus dynamique. |
| Composition | 100% immobilier physique (ou presque). | 60% d'immobilier minimum, complété par une poche d'actifs financiers (actions, obligations). |
| Niveau de Risque | Risque modéré, directement lié à la santé du marché immobilier. | Risque plus élevé, car exposé à la fois au marché immobilier et aux marchés financiers. |
| Profil d'Investisseur | L'investisseur prudent qui cherche de la stabilité et un revenu passif. | L'investisseur qui accepte une part de risque plus importante pour un potentiel de performance supérieur. |
En résumé, la SCPI est le marathonien de l'immobilier, stable et endurant. L'OPCI est plus polyvalent et dynamique, mais aussi plus volatil.
Comme tout placement, les fonds immobiliers comportent des risques et des frais qu'il est indispensable de connaître.
Deux types de frais sont à anticiper :
La valeur de vos parts est liée à la valeur du parc immobilier.
Comme pour un bien détenu en direct, cette valeur peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché. Le capital n'est donc pas garanti.
Un fonds immobilier n'est pas un produit d'épargne liquide.
En raison des frais de souscription, il s'agit d'un placement à envisager sur le long terme.
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) recommande une durée de détention minimale de 8 à 10 ans pour amortir les frais et lisser les cycles du marché.
Se lancer est plus simple qu'il n'y paraît.
Quelle somme souhaitez-vous investir ? Visez-vous des revenus immédiats ou la constitution d'un capital pour votre retraite ?
Vous pouvez acheter vos parts en direct, via un contrat d'assurance-vie (pour une fiscalité plus douce) ou même à crédit pour bénéficier d'un effet de levier.
Une fois le bulletin de souscription rempli, vous devenez officiellement associé. Vous recevrez ensuite des bulletins d'information réguliers pour suivre la vie de votre fonds et percevrez vos revenus locatifs.
Le fonds immobilier est une excellente solution pour une délégation totale. Cependant, il ne vous permet pas de choisir vos biens ni de profiter de l'effet de levier du crédit de la même manière qu'un achat en direct.
Pour les investisseurs qui souhaitent garder le contrôle et construire un patrimoine sur-mesure tout en bénéficiant d'un accompagnement d'experts, l'investissement locatif clé en main représente l'alternative parfaite.
C'est le service que nous proposons chez Investir dans l'ancien : nous trouvons, rénovons et mettons en location pour vous un bien à fort potentiel, en optimisant chaque étape pour votre rentabilité.