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Comment investir dans un immeuble de rapport en Île-de-France ?

La Grande Couronne parisienne connaît un regain d’intérêt depuis les divers confinements. Il semble donc intéressant de se pencher sur la possibilité d’investir dans un immeuble de rapport dans cette région. Toutefois, cela demande de la préparation, car la somme impliquée est très importante et il s’agit d’un projet à long terme. Un immeuble de rapport est un bon moyen de s’assurer une rente mensuelle. Voici 5 points à considérer si vous voulez franchir le pas avec succès.

Qu’entend-on exactement par immeuble de rapport ?

Le terme date du 18e siècle. Il désigne les premiers immeubles construits à Paris dans le but de générer une rente régulière à travers les loyers perçus. L’immeuble est composé de plusieurs logements, parfois de tailles différentes, et peut avoir un local commercial au rez-de-chaussée. Il est détenu en mono-propriété et ne constitue qu’un seul lot, par opposition à la copropriété.

Investir dans la grande couronne parisienne

Avec ses 4 départements, la Grande Couronne attire de plus en plus les ménages souhaitant acquérir leur maison principale. Ils représentent 90 % des investisseurs sur le marché de l’immobilier. Avoir un logement plus grand, situé dans une ville agréable, plus petite et moins densément peuplée est une des conséquences du confinement. Il en est de même pour ceux qui cherchent une location.

Le prix au mètre carré varie entre 3 000 € et 4 000 €, contre 10 000 € à Paris intra-muros. Il est donc certain que la rentabilité locative sera plus importante.

Comparatif des prix dans les 4 départements de la Grande Couronne :

Seine-et-Marne

Yvelines

Essonne

Val-d’Oise

Prix moyen de vente au m² pour un appartement

2 833 €

3 942 €

3 066 €

3 385 €

Prix moyen de location au m²

16 €

18 €

16 €

17 €

Nombre de communes ayant entre 10 000 et 30 000 habitants

29

29

28

28

Communes de moyenne taille (de 10 000 à 30 000 habitants)

Provins/Nemours/

Fontainebleau

Le Vésinet/ Saint-Cyr-l’École/ Rambouillet/Maisons-Laffitte

Fleury-Mérogis/  Orsay/ Longjumeau

Vauréal/ Montmorency/ Cormeilles-en-Parisis

* Chiffres issus de SeLoger.com au 21/11/2021

En achetant un immeuble de rapport, le prix au mètre carré sera inférieur au prix d’un appartement seul. Mais le prix au mètre carré pour la location restera le même que celui pratiqué dans le quartier.

Définition du projet

Le choix de la ville peut impacter le type d’immeuble de rapport que l’on souhaite acquérir.

Dans une ville moyenne étudiante, acheter un immeuble de rapport avec de petits appartements semble cohérent.

Pour de jeunes actifs ou jeunes familles, une ville moyenne qui offre de l’emploi ou est proche d’un bassin d’emplois est un bon choix. Elle devra être bien desservie par les transports. Un immeuble offrant des appartements plus grands s’impose.

Dans les deux cas, il est impératif que l’immeuble se situe dans une zone vivante, offrant commerces, sorties et activités variées. Un « quartier mort » ne se vendra pas à un locataire. C’est donc tout l’immeuble qui risque d’être affecté par la vacance ! Alors qu’un quartier vivant représente un risque très faible. Il vaut mieux bien étudier le quartier avant d’investir.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Il y a plusieurs bonnes raisons à cela, et toutes vont dans le même sens : le coût est moins élevé que d’acheter plusieurs appartements en divers endroits.

Le prix au mètre carré est plus bas. Une seule transaction représente moins de frais d’agence et de notaire à payer. Il n’y aura qu’un dossier de financement avec la banque.

Les décisions de travaux de maintenance, changements de destination, ou modifications à apporter se feront en fonction des besoins et des moyens du propriétaire.

Les impôts fonciers seront probablement moins importants sur un immeuble entier, que sur plusieurs appartements.

Et enfin, tous les biens sont au même endroit, argument non négligeable si vous souhaitez faire vous-même la gestion de votre bien immobilier.

Quelques inconvénients à considérer

Le marché de l’immeuble de rapport est restreint et n’intéresse que les investisseurs immobiliers. Il faut donc savoir que c’est un bien moins liquide qu’un bien immobilier simple.

Vous vous trouvez dans la situation de louer une partie du même lot, l’immeuble, à divers locataires. Il faut alors bien s’assurer de préciser l’usage des parties communes dans chaque bail, afin d’éviter des problèmes futurs.

Et ce qui semble être un avantage peut devenir un sérieux problème. En effet tous les risques, travaux, vacances, structures ou sinistres, reposent sur un seul propriétaire.

Les risques étant plus grands, une bonne assurance s’impose, ainsi que des liquidités disponibles pour les urgences.

La plupart des immeubles de rapport ne sont souvent pas divisés en lots. Faire cette division, à un moment donné, rendra le bien plus liquide pour être revendu par lot. En amont de l’acquisition, il vaut mieux alors se rapprocher du service de l’urbanisme de la ville. Cela, afin de demander le certificat d’urbanisme de l’immeuble et leur accord. La division a des coûts (géomètre, frais de notaire, pose de compteurs individuels d’électricité ou de gaz) et des incidences (comme l’obligation de créer des places de parking).

Fiscalité et travaux

Il faudra aussi bien penser le régime fiscal à adopter, pour optimiser son taux de rentabilité locative nette. Le poids fiscal est très variable selon le régime choisi.

Le régime réel (rattaché au régime de l’imposition sur le revenu) s’impose lorsque le revenu foncier est supérieur à 15 000 € par an. Les travaux et nombreux frais de gestion sont déductibles et reportables sur les années suivantes.

Le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet de considérer les travaux comme amortissement. Cela implique que vous avez créé une entreprise pour gérer votre immeuble et les revenus qui en découlent.

Le régime des SCI, soumises à l’Impôt des Sociétés, suppose que vous n’êtes pas seul, mais avez au moins un associé.

Ce qu’il faut retenir

L’acquisition d’un immeuble de rapport se prépare à la manière d’un gros projet financier à long terme. Il vaut mieux avoir déjà de l’expérience en matière d’investissement locatif. Il faut une bonne étude de terrain (emplacement, type de locataires visées), ainsi qu’une sérieuse réflexion au niveau financier et fiscal. Ils vont permettre de s’assurer du succès du projet.

C’est un projet ambitieux qui a toutes les chances de devenir un succès, dès lors que l’on prend le temps de bien le préparer. Après tout, chacun rêve de devenir rentier.

Découvrez notre guide complet sur l'investissement dans un immeuble de rapport