Investir dans l’immobilier locatif est un pari sur l’avenir et nécessite un capital de départ : investir de l’argent dans l’immédiat, pour en gagner davantage plus tard grâce à des revenus complémentaires, issus de la location d’un actif. Mais comme tout projet, il y a une consécration ultime. L'indépendance financière. Si l’affaire est florissante, il se peut que l’investisseur se pose la question d’arrêter de travailler pour vivre uniquement de ses revenus locatifs. En d'autres termes, certaines personnes considèrent de devenir rentiers grâce aux loyers perçus. Mais est-ce aussi simple que ça ?
C'est quoi exactement un rentier ?
Un rentier immobilier est une personne qui génère suffisamment de revenus grâce à ses loyers pour couvrir ses charges courantes, sans avoir besoin d’exercer une activité professionnelle.
L'objectif : atteindre une indépendance financière grâce à un patrimoine immobilier solide, diversifié et rentable.
Choisissez dès le départ le régime fiscal LMNP adapté à votre profil (micro-BIC ou régime réel).
Et bien, la réponse n’est pas catégorique. Mathématiquement, oui, c’est possible de devenir rentier immobilier, mais difficile à réaliser en ne percevant qu’un seul loyer pour tout revenu. C’est pourquoi la meilleure option, qui est aussi la plus simple et la plus répandue, est la diversification du patrimoine. Il existe actuellement de nombreuses solutions pour augmenter son patrimoine et le faire fructifier intelligemment et de façon sécurisante. De plus, face au risque de la baisse des prix de l’immobilier résidentiel et devant la baisse importante de rémunération du livret A, il peut s’avérer judicieux de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier pour répartir le risque entre ses différentes participations. Mais alors, comment faire ?
Un bien acheté en Ile-de-France et plus précisément dans Paris intra-muros ou la première couronne coûtera plus cher, mais sera beaucoup plus liquide qu’en province. Cependant, si le budget ne suit pas, ou si l’on cherche à diversifier, d’autres options sont envisageables. Sans parler forcément de Paris, l’Ile-de-France est un bon compromis pour gagner suffisamment d’argent et vivre de ses rentes. En effet, c’est la région où les liquidités des biens sont les plus importantes. Ensuite, c’est celle qui compte le plus grand nombre de commerces et d’écoles au m², avec un large réseau de transports en commun. Pour quelqu’un qui cherche à se loger en location meublée, la périphérie parisienne est le lieu de prédilection.
On peut acheter des immeubles de rapport afin d’être le seul et unique gérant de la copropriété. Il est aussi possible d’investir dans des maisons en co-living, qui se décomposent en espaces privatifs, semi-privatifs et partagés. Enfin, plutôt que de se concentrer exclusivement sur de l’habitation, on peut diversifier en achetant des locaux commerciaux : les murs d’un commerce qu’une entreprise vous louera.
Pour résumer, si vous souhaitez investir en Île-de-France, il vaut mieux innover avec l’un des moyens cités ci-dessus. Si c’est en province, la meilleure solution reste l'acquisition d’immeubles de rapport avant leur mise en location.
La durée nécessaire pour devenir rentier immobilier dépend directement de votre capacité à investir, du capital initial, et de la stratégie choisie.
La durée moyenne estimée varie entre 10 et 20 ans.
Si vous commencez avec un petit capital (moins de 50 000 €), comptez plutôt 15 à 20 ans en réalisant des acquisitions régulières et en réinvestissant systématiquement les loyers perçus.
Par exemple, une personne qui démarre avec 50 000 € d'apport personnel et qui réalise un investissement immobilier rentable (rendement net de 6 % par an) en utilisant systématiquement l'effet de levier du crédit peut devenir rentière en environ 15 ans.
En revanche, si elle débute avec un apport plus élevé (150 000 à 200 000 €), cette durée peut être réduite à une dizaine d'années grâce à un effet boule de neige plus rapide.
Devenir rentier grâce à l’immobilier reste un objectif réaliste, mais c’est devenu plus difficile en 2025. Les conditions d’accès au crédit se sont durcies, et certaines stratégies classiques sont moins accessibles aujourd'hui.
Depuis janvier 2022, les banques limitent strictement votre taux d'endettement à 35 % de vos revenus nets mensuels. Cela signifie que l’ensemble de vos mensualités d’emprunt ne peut dépasser ce plafond.
Exemple concret :
Pour contourner cette limitation, certains investisseurs cherchent à faire appliquer le calcul différentiel, qui consiste à déduire une partie des revenus locatifs perçus des mensualités de crédit, afin d’abaisser artificiellement leur taux d’endettement apparent.
Voici un exemple :
Si vous percevez 1 000 € de loyers mensuels et que vous avez une mensualité de crédit de 800 €, alors avec le calcul différentiel, la banque retiendrait seulement 200 € (1 000 € - 800 €) comme impact réel sur votre endettement, contre 800 € en méthode classique.
Le problème c’est qu’aujourd’hui, la plupart des banques refusent ce mode de calcul avantageux ou l’appliquent très restrictivement.
Résultat : votre capacité d'emprunt réelle est souvent réduite par rapport aux années précédentes, rendant plus difficile d’atteindre rapidement un patrimoine suffisant pour devenir rentier.
Accélérer votre accession au statut de rentier immobilier implique souvent d’acquérir rapidement des immeubles entiers ou des biens à forte rentabilité.
Ces projets comportent néanmoins des risques plus élevés :
Pour prendre moins de risques, vous pouvez commencer avec des biens plus modestes (T2, T3), mais dans ce cas, devenir rentier prendra beaucoup plus de temps, car votre cash flow sera plus faible.
Devenir rentier immobilier n’arrive jamais du jour au lendemain.
La durée nécessaire varie selon votre stratégie d’investissement, votre capacité à emprunter, et le niveau de risques que vous acceptez de prendre.
Voici deux exemples concrets pour illustrer ces différences de stratégie :
Exemple 1 : Marc (35 ans), stratégie prudente
Exemple 2 : Sophie (35 ans), stratégie ambitieuse avec risques plus élevés
Ces deux exemples montrent clairement l’impact direct de votre niveau de prise de risque sur la durée nécessaire pour atteindre l’indépendance financière.
Plus vous serez ambitieux et prêt à prendre des risques, plus vite vous pourrez devenir rentier immobilier, mais au prix d'une gestion plus complexe et de potentiels imprévus.
On considère que l'on devient « rentier immobilier » lorsque les loyers nets perçus couvrent l'intégralité de vos dépenses courantes. Ce seuil varie fortement selon votre style de vie et vos objectifs personnels.
En France, en 2025, les investisseurs immobiliers visent une rente comprise entre 2 000 € et 5 000 € nets par mois.
Exemple concret :
Ce calcul simple vous permet de déterminer précisément votre propre seuil pour devenir rentier immobilier selon votre situation personnelle.
Le niveau de patrimoine nécessaire pour devenir rentier immobilier dépend directement du rendement net que vous obtiendrez de vos biens locatifs. Plus le rendement est élevé, moins vous aurez besoin d'un patrimoine important pour atteindre vos objectifs.
Voici un tableau récapitulatif présentant le patrimoine nécessaire selon différents niveaux de rente mensuelle et différents rendements nets :
| Revenus mensuels nets souhaités | Patrimoine nécessaire (rendement net 4 %) | Patrimoine nécessaire (rendement net 5 %) | Patrimoine nécessaire (rendement net 6 %) |
| 2 000 € par mois | 600 000 € | 480 000 € | 400 000 € |
| 3 000 € par mois | 900 000 € | 720 000 € | 600 000 € |
| 5 000 € par mois | 1 500 000 € | 1 200 000 € | 1 000 000 € |
Ce tableau vous permet de visualiser précisément combien investir, selon votre objectif personnel et le type de biens que vous choisissez (plus ou moins rentables, plus ou moins risqués).
Par exemple, si votre objectif est une rente mensuelle nette de 3 000 €, il vous faudra investir entre 600 000 € et 900 000 €, en fonction de votre stratégie de rendement et du risque que vous êtes prêt à accepter.
Devenir rentier immobilier est tout à fait possible en 2025, à condition d’adopter une stratégie claire et rigoureuse. Voici concrètement comment y parvenir, étape par étape :
Déterminez dès le départ combien vous souhaitez toucher chaque mois grâce à vos revenus immobiliers. Fixez-vous un montant précis (par exemple 3 000 €/mois) pour savoir exactement combien investir, à quel rythme, et avec quel type de biens.
Pour devenir rentier immobilier rapidement, l'idéal est d'investir dès le début dans des biens permettant un cash flow élevé, typiquement des immeubles de rapport (composés de 3 à 8 appartements, par exemple).
Exemple :
En achetant un immeuble à 300 000 € composé de 4 appartements loués 500 €/mois chacun (1 200 €/mois nets après crédit et charges), vous générez immédiatement un cash flow positif significatif (500 à 800 €/mois après remboursement de crédit). Ce surplus mensuel accélère votre capacité à réinvestir.
Cependant, cette stratégie implique davantage de risques :
À l’inverse, si vous préférez limiter les risques, vous pouvez commencer avec des appartements individuels plus modestes (T2 ou T3), mais le cash flow généré sera moins élevé (100 à 300 €/mois par appartement en moyenne).
Votre progression vers la rente immobilière sera alors nettement plus lente, et il faudra accumuler davantage de biens pour atteindre votre objectif financier.
Pour réduire efficacement ces risques tout en maximisant votre rentabilité, vous pouvez vous faire accompagner par des experts comme Investir dans l’ancien. Depuis plus de 6 ans, nous sélectionnons des biens rentables, situés dans des emplacements à fort potentiel, et sécurisons votre investissement grâce à une gestion locative optimisée.
Pour devenir rentier immobilier, vous devez tirer pleinement parti de l’effet de levier du crédit bancaire.
Cela signifie négocier au mieux vos financements (taux d’intérêt, durée d’emprunt et différé d’amortissement), afin d’augmenter votre capacité à investir rapidement.
Concrètement, obtenir un prêt sur une durée plus longue (20 à 25 ans) permet de réduire les mensualités et de préserver une capacité d'endettement suffisante pour enchaîner plusieurs investissements immobiliers.
De plus, si la banque accepte d'appliquer le calcul différentiel, vous maximisez encore davantage votre capacité d’emprunt en prenant en compte les loyers générés pour alléger votre taux d’endettement.
Exemple :
La diversification est essentielle pour sécuriser votre stratégie vers la rente immobilière. Cela vous protège des fluctuations du marché local et limite les risques associés à une typologie unique de biens.
Concrètement, vous devriez :
Par exemple, en diversifiant vos placements, si un marché local connaît une baisse, vos autres investissements compenseront les pertes éventuelles et stabiliseront votre rente immobilière.
Votre rentabilité dépend directement des choix fiscaux que vous faites et de la qualité de votre gestion locative.
En LMNP, deux régimes fiscaux existent :
Pour maintenir votre rentabilité élevée, il faut impérativement limiter la vacance locative :
Pour pouvoir vivre de son patrimoine immobilier et devenir rentier immobilier, il faut que les revenus locatifs qui en découlent soient de bonne qualité. Cela passe par plusieurs points clés :
Plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir bénéficier de cette mesure : le logement doit être loué meublé en respectant les pré-requis selon la Loi Alur. Il faut aussi que les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et enfin remplir une des ces deux conditions sinéquanones : les loyers perçus ne doivent pas dépasser plus de 50% des revenus du foyer fiscal et ces revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000€ par an. Ainsi, les charges locatives pourront être déduites (travaux, taxe foncière, frais de gestion, intérêt d’emprunt, frais de notaire et mobilier).
Il s’agit d’un dispositif du code des impôts français, offrant la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu généré par un investissement locatif. L'acquéreur s’engage à louer le logement nu, en tant que résidence principale pour une durée minimum de 6 ans (12%). Vous bénéficierez d’une remise du prix du bien de 18% s’il est loué 9 ans et de 21% s’il est loué 12 ans. Petit + : le dispositif est compatible pour les locations à la famille. Les parents peuvent alors acheter un bien neuf pour pouvoir y loger leur(s) enfant(s) par la suite, tout en profitant des avantages fiscaux. Néanmoins, il n’est plus possible depuis 2025 de bénéficier de la loi Pinel.
D’autres dispositifs fiscaux sont accessibles en France pour investir dans l’immobilier ancien, accordant au secteur le statut de rentier et de valeur refuge, privilégiée par les investisseurs français.