Lorsque vous louez un bien en meublé, vous exercez une activité de nature commerciale selon l’administration fiscale.
À ce titre, vous êtes considéré comme un professionnel indépendant, même si vous êtes un particulier. Cela implique plusieurs obligations, dont le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Mais cette taxe s’applique-t-elle systématiquement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ? Y a-t-il des cas d’exonération ? Et comment est-elle calculée ? Voici ce qu’il faut savoir.
La CFE est un impôt local dû par toute personne ou entreprise exerçant une activité non salariée de manière habituelle et à but lucratif, y compris les particuliers en location meublée.
Autrement dit, lorsque vous louez un logement meublé, même à titre occasionnel ou en tant que particulier, vous entrez dans le champ d’application de la CFE.
Le régime fiscal du LMNP n’échappe pas à cette règle, car les revenus issus de la location meublée sont déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui les assimile à une activité professionnelle au regard de l’impôt local.
Voici les conditions pour être redevable de la CFE :
Bon à savoir : Il n’existe aucune distinction entre LMNP au régime réel ou LMNP au micro-BIC : les deux régimes sont concernés.
La seule exception concerne les locations de courte durée dans la résidence principale ou les activités occasionnelles, que nous verrons dans la section dédiée aux exonérations.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’un des deux volets de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010.
Elle est due par toute personne ou société exerçant une activité non salariée et habituelle en France, y compris les particuliers louant un bien en meublé.
Elle est collectée par la commune où se situe le bien mis en location. L’objectif est de faire contribuer les acteurs économiques à la fiscalité locale, même lorsque leur activité est exercée à domicile ou sans salarié.
La CFE est donc une taxe annuelle à régler, dès lors que vous exercez une activité de location meublée :
Tous les LMNP ne paient pas forcément la CFE. Il existe plusieurs cas d’exonération prévus par la loi, soit automatiques, soit soumis à délibération locale.
Voici les principales situations où vous pouvez échapper à cette taxe :
Vous êtes exonéré sans formalité si vous êtes dans l’un des cas suivants :
Ces cas d’exonération sont souvent automatiques, mais il peut être utile de vérifier dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr si la CFE vous a été appliquée à tort.
Certaines communes peuvent, par délibération, exonérer les meublés touristiques ou les locations en résidence principale, même si les conditions générales ne sont pas remplies. Cela concerne notamment :
Dans ces cas, c’est à vous de vous renseigner auprès de votre mairie ou SIE (Service des Impôts des Entreprises) et de déposer une déclaration avec les formulaires 1447-M-SD et 1447-E.
La Cotisation Foncière des Entreprises est calculée de deux manières possibles, en fonction de votre situation :
Dans ce cas, la base d’imposition est la valeur locative cadastrale du bien utilisé pour l’activité meublée, telle qu’elle serait utilisée pour la taxe foncière. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux fixé par la commune, qui peut varier fortement d’une ville à l’autre.
Exemple : si votre bien a une valeur locative de 6 000 € et que la commune applique un taux de 20 %, vous paierez 1 200 € de CFE.
Si vous ne disposez pas d’un local professionnel dédié, vous êtes redevable de la CFE sur une base minimale, fixée en fonction de votre chiffre d’affaires réalisé en N-2 (donc, pour la CFE 2025, sur les revenus de 2023).
Voici un tableau récapitulatif des bases minimales de CFE pour 2025 (selon les communes) :
Chiffre d'affaires en N-2 | Base minimale de CFE 2025 |
|---|---|
≤ 5 000 € | Exonéré |
5 001 € à 10 000 € | 243 € à 579 € |
10 001 € à 32 600 € | 243 € à 1 158 € |
32 601 € à 100 000 € | 243 € à 2 433 € |
100 001 € à 250 000 € | 243 € à 4 056 € |
250 001 € à 500 000 € | 243 € à 5 793 € |
> 500 000 € | 243 € à 7 533 € |
Le montant exact dépend de la commune et de votre activité.
À cela s’ajoutent :
Heureusement, consulter et payer son avis de CFE est assez simple :
En tant que LMNP, vous ne recevez pas de courrier papier pour la CFE. Tout se passe sur votre espace professionnel en ligne sur le site impots.gouv.fr.
L’avis d’imposition y est mis à disposition à partir de novembre chaque année. Il contient :
Si vous êtes en dessous de 3 000 € de CFE, aucun acompte n’est requis. Vous ne réglez que le solde en décembre.
Trois options existent :
Si vous êtes résident fiscal à l’étranger, il est aussi possible de régler par virement international (selon les pays listés par arrêté).
À noter : La CFE est une charge déductible dans votre régime fiscal LMNP au réel. Elle peut donc venir réduire votre revenu imposable.
Comprendre et anticiper les obligations fiscales, comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), est essentiel pour optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée non professionnelle.
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