L’investissement immobilier locatif est un placement financier plébiscité, car il permet de se constituer un patrimoine immobilier et de bénéficier d’un complément de revenus. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de mettre votre bien immobilier en location suivant plusieurs formules. L’une d’entre elles est le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Connu pour sa fiscalité attrayante, ce dispositif évolue fréquemment et il convient de se mettre à jour pour mieux l’appréhender. Tour d’horizon des changements de la fiscalité LMNP en 2023.
Créé en 1949, le statut LMNP est un dispositif de défiscalisation immobilière applicable à tout contribuable français qui met un logement meublé en location sans être un professionnel. Autrement dit, gérer cet investissement ne constitue pas son activité principale, mais plutôt une activité subsidiaire.
Faire le choix de devenir un loueur meublé non professionnel s’accompagne de nombreux avantages. Le statut LMNP vous permet notamment :
- De développer votre patrimoine immobilier,
- De profiter d’un processus de déclaration simple comparativement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière,
- De déléguer la gestion locative à une agence immobilière et de gagner du temps,
- De bénéficier d’une rentabilité locative attractive (pouvant aller à 7 %). Grâce entre autres au montant du loyer plus élevé que celui d’une location nue. Ou encore, à l’effet de levier si vous avez eu recours à un crédit pour financer votre investissement immobilier locatif,
- De récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier. À condition entre autres qu’il soit neuf et localisé dans une résidence de services,
- De choisir où investir sans contrainte,
- De déduire vos charges réelles ou de profiter d’un abattement de 50 %, selon le régime fiscal choisi,
- D’amortir sur le long terme votre bien immobilier, etc.
Investir dans l’immobilier en étant un loueur meublé non professionnel a aussi ses mauvais côtés. En effet, la durée de location meublée est relativement courte. Contractuellement, elle est de 1 an, voire moins s’il s’agit d’un bail mobilité ou d’un bail étudiant. Cette situation conduit à des changements fréquents de locataires, ce qui peut se révéler fastidieux pour la gestion administrative.
D’autre part, le prix d’acquisition du bien immobilier est plus élevé que pour les autres types d’investissement immobilier locatif. Cela s’explique notamment par la concurrence très rude en ce qui concerne la location meublée. Ainsi, pour bénéficier d’une localisation avantageuse et donc d’une bonne rentabilité immobilière, il faut mettre le prix. Aussi, faut-il le souligner, en tant que loueur meublé non professionnel, il est obligatoire de mettre à la disposition des locataires tout le mobilier nécessaire pour vivre normalement, ce qui alourdit davantage l’investissement initial.
Les recettes locatives issues d’une location meublée sont classées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En tant que tel, le bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Pour être imposé sous ce régime, il faut que les revenus que vous tirez annuellement de la location meublée soient inférieurs ou égaux à 72 600 euros. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos recettes locatives imposables. Toutefois, il faut souligner que pour les locations meublées de tourisme, le seuil des revenus annuels autorisé est de 176 200 euros. Dans ce contexte, la proportion de l’abattement augmente également pour atteindre 71 %.
Les bailleurs imposés sous ce régime sont ceux dont les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 euros. Le régime réel s’accompagne d’une déduction, sous certaines conditions, de vos charges réelles. On peut citer parmi ces dernières les frais de notaire, les assurances, les travaux d’entretien du logement, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc.
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez vous assurer de remplir un certain nombre de conditions. Certaines vous concernent en tant que bailleur et les autres sont liées au logement mis en location.
La location meublée doit impérativement contenir le nécessaire pour permettre au locataire d’y habiter confortablement.
Les équipements et meubles obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé sont les suivants :
- Un lit,
- des draps et couvertures,
- Un four (classique ou à micro-onde),
- Des plaques de cuisson,
- Un réfrigérateur et un congélateur (ils peuvent être combinés comme distincts),
- Du mobilier de rangement,
- De la vaisselle conséquente,
- Une table à manger et des chaises,
- Des rideaux et volets,
- Des luminaires,
- Du matériel d’entretien.
Par ailleurs, il faut souligner que les biens immobiliers éligibles à ce statut sont de deux catégories. Il s’agit notamment des résidences de services et bien évidemment des biens immobiliers classiques.
Pour pouvoir être considéré comme un loueur meublé non professionnel, les revenus tirés annuellement de vos logements en location doivent respecter un certain seuil. Ils doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 euros, ou ne pas dépasser 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Pour bénéficier du statut LMNP et de sa fiscalité, il est impossible d’être professionnel. Les bailleurs inscrits au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) comme loueurs de meublés professionnels sont donc exclus.
Le dispositif Censi Bouvard est un mécanisme qui permet de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Il est appliqué à l’investissement immobilier locatif dans les résidences de service en LMNP. Avec ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’une diminution d’impôt de 11 % du prix du logement sur 9 ans, hors taxes. Il faut néanmoins respecter un plafond de 300 000 euros. Ce dispositif a pris fin à partir du 31 décembre 2022 et ne sera donc plus d’actualité en 2023.
Les changements à l’horizon 2023 pour la fiscalité LMNP touchent également les revenus tirés de votre patrimoine immobilier. Le code général des impôts prévoit que le seuil du régime micro-Bic soit révisé tous les 3 ans. Pour rappel, le seuil du régime forfaitaire est préalablement passé de 70 000 à 72 600 euros pour les locations meublées classiques. Et de 170 000 à 176 200 euros pour les locations meublées de tourisme.
Cela, depuis le 1er janvier 2020. À compter du 1er janvier 2023 et ce jusqu’en 2025, les seuils de revenus appliqués au régime micro-Bic connaîtront une augmentation. Elles atteindront 77 700 euros en ce qui concerne les locations meublées classiques et 188 600 euros pour les locations meublées de tourisme.
Les locations meublées proposées aux touristes sont assujetties à la TVA lorsque les propriétaires proposent au moins trois des services para-hôteliers suivants :
- Le petit-déjeuner,
- L’accueil de la clientèle,
- Le linge de maison,
- Le ménage.
À partir de 2023, il suffira de fournir une seule de ces quatre prestations pour que le logement soit soumis à la TVA.