Investir dans les villes étudiantes : toujours un bon plan ?
Le premier point qui préoccupe les investisseurs en immobilier locatif est la rentabilité. Et cettedernière dépend de certains critères que vous devez prendre en compte avant de vous lancer. Ils’agit notamment de l’emplacement du bien, des dispositifs fiscaux, de la tension locative, dutype de bien choisi, des travaux nécessaires, etc. Les investissements dans les villes étudiantesnécessitent également les mêmes précautions. Avec tous ces critères, un investissement locatifen ville étudiante est-il toujours un bon plan ? Nous en parlons ici.
Pourquoi est-ce toujours un bon plan ?
La combinaison investissement et villes étudiantes demeure un pari gagnant. En effet, investirpour louer son bien aux étudiants n’est pas seulement rentable, mais c’est aussi uninvestissement sûr. Les villes étudiantes sont connues pour leur fort taux de demande locative.Les étudiants viennent notamment de différents horizons pour rejoindre leur ville universitaire.Étant donné que les capacités financière et logistique des universités sont très limitées, elles nepeuvent accueillir qu’une petite partie de leurs étudiants. La majorité restante doit trouver où seloger. C’est donc un marché rentable, car une forte demande locative implique un loyer élevé etvous ne risquez pas de subir une vacance locative.
Les étudiants n’ayant pas énormément de moyens, les logements que vous leur proposez nenécessitent pas énormément de travaux. Le luxe ? On peut s’en passer. De plus, vousbénéficiez d’importants avantages fiscaux lorsque vous louez vos logements à des étudiants,quel que soit le type d’immobilier dont il s’agit.
Quand vous prenez un étudiant comme locataire, vous pouvez réclamer la garantie parentalepour couvrir votre loyer en cas d’impayé. C’est également en ce sens que ce typed’investissement locatif est sûr. Vous réduisez considérablement les risques d’impayés (chosequi arrive plus fréquemment en location classique). En dehors de la garantie parentale, vouspouvez aussi demander une garantie Visale. C’est un dispositif étatique mis en place en vued’assurer le loyer des jeunes (entre 18 et 30 ans) qui en bénéficient s’ils rencontrent desdifficultés financières.
Une autre raison pour louer à un étudiant est la flexibilité du bail proposé. En effet, certainsétudiants peuvent louer le logement juste le temps d’une année scolaire. Ils ont ainsi l’obligationde libérer votre bien avant la fin de l’échéance de 9 mois. Vous pouvez donc vous préparer pouraccueillir un autre locataire, le temps des vacances.
Les critères à prendre en compte avant d’investir
L’investissement en parc locatif doit être soumis à des critères pour être rentable :
● L’emplacement du bien ;
● La tension locative ;
● Les dispositifs fiscaux ;
● Le type de bien choisi.
L’emplacement du logement
Vous ne devez pas acquérir un bien dans n’importe quelle zone dans une ville étudiante.L’emplacement de votre bien a une importance capitale. S’il est très proche d’un campus oud’une école de formation professionnelle, soyez sûr que les étudiants se battront pour l’avoir.
Un autre point à prendre en compte lors de l’acquisition de votre bien est l’attractivité. Lorsquevotre logement se trouve en centre-ville, donc en zone très attractive, il a de fortes chancesd’intéresser vos futurs prospects. Aussi, les logements situés non loin des stations de transportsen commun sont aussi très recherchés.
La tension locative
Indicateur incontournable en investissement locatif, la tension locative est votre jauge de lademande locative. L’objectif principal de l’investissement locatif étant d’être rentable, il fautchoisir les villes où les étudiants peinent à trouver un logement. C’est pour cette raison quevous ne pouvez pas vous passer de la tension locative. Elle sera votre meilleure alliée pour jauger les meilleures villes, ou quartiers, où vous pouvez investir en parc locatif sans craindrede ne pas rentabiliser. Toutefois, les villes les plus tendues ne se valent pas toutes endemandes locatives étudiantes. Vous serez surpris de constater que les plus grandesmétropoles ne sont pas forcément les meilleurs endroits où investir pour loger les étudiants.
Les dispositifs fiscaux
L’investissement locatif pour étudiant vous fait bénéficier de nombreux avantages fiscauxcomme nous l’avons précisé plus haut.
Investir en tant que LMNP
Lorsque vous proposez un logement meublé en location, vous accédez au statut de LoueurMeublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous procure des avantages sur votre foyer fiscal.Pour en bénéficier, il faut que votre recette locative annuelle n’excède pas 23 000 euros, ou quetous vos revenus locatifs soient inférieurs à la moitié de vos autres revenus imposables. Lesavantages de ce statut sont :
● La déduction intégrale de vos charges foncières de votre revenu global ou ;● Vous pouvez demander une imputation des amortissements mobiliers sur le bénéficed’exploitation lorsque vous choisissez le régime réel ;
● Ou bien bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus locatifs perçus si vous optezpour le régime micro-BIC.
Investir grâce aux SCPI
Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) sont des sociétés de gestionspécialisées qui proposent des parts diversifiées de biens immobiliers qu’elles louent. Leprincipe est simple, vous confiez vos fonds à une SCPI et elle se charge de la gestion dulogement, des locataires et des baux. Les fonds que vous placez dans ce domaine vousrapportent un pourcentage alléchant, et proportionnel à votre investissement, qui dépassemême celui d’un logement classique, soit un taux de rentabilité de 4 % à 4,10 %. C’est sur cedernier point qu’investir via une SCPI s’apparente à un investissement en bourse, puisqu’onpeut la comparer à un Fonds Commun de Placement.
La Loi Pinel
Ce dispositif est en vigueur depuis 2014 et reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2024. Le dispositif Pinel permet à tout particulier d’acheter un logement neuf dans une zone tendue, en vue de le mettre en location, peut bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 %. Pour cela, vous devez prendre l’engagement de louer votre bien sur une durée de 6 ans minimum et de 12 ans maximum. Le logement doit être la résidence principale du locataire. Votre investissement locatif sera rentabilisé et n’est pas incompatible avec la location à un étudiant, car ses revenus seuls seront pris en compte, même s’il est rattaché fiscalement à ses parents. Et son adresse est considérée comme principale.
Type de logement choisi
Quel que soit le type de logement dans lequel vous décidez d’investir, votre achat sera rentable,puisque la demande locative est forte chez les étudiants. Les logements les plus prisés chez les jeunes étudiants sont néanmoins :
● les studios et T1 pour ceux qui n’ont pas besoin de grands espaces et souhaitent vivreseuls ;
● les T2, T3 et les grands logements pour ceux qui aiment avoir de grands espaces et quisouhaitent faire de la colocation ;
● les logements meublés.
Dans quelles villes étudiantes investir ?
Les villes étudiantes où il faut investir ne sont pas forcément celles dont la tension locative estforte. Non, il s’agit de celles qui accueillent le plus grand nombre d’étudiants chaque année. On peut citer dans le top 3 :
● Lille, pour son nombre impressionnant d’étudiants représentant 47 % de la populationtotale de la ville ;
● Rennes avec sa grande université et ses 25 différentes écoles supérieures. Elle a unepopulation estudiantine représentant 45 % de la population totale ;
● Rouen : 40 % de sa population est composée d’étudiants.