Un bien autofinancé qu’est que cela signifie ?

Avez-vous déjà entendu parler d'autofinancement immobilier sans être sûr de ce que cela implique ? C'est un concept hautement prisé par les investisseurs désireux de se lancer dans l'investissement locatif sans pour autant puiser dans leur épargne.

Mais en quoi consiste exactement cette démarche ? Quels sont ses atouts et ses limites ?

Dans cet article, nous vous détaillons ce qu'implique posséder un bien immobilier qui s'autofinance, la manière de calculer cette capacité d'autofinancement, et les astuces pour dénicher ce type de bien. Nous aborderons aussi les spécificités fiscales, les potentiels risques et opportunités attachés à l'autofinancement. Pour finir, des exemples pratiques et des conseils avisés vous seront proposés pour faire de votre investissement locatif autofinancé une réussite.

Définition et fonctionnement de l'autofinancement

Qu'est-ce que l'autofinancement ?

L'autofinancement est une stratégie financière clé en immobilier, permettant d'utiliser les revenus générés par un bien immobilier pour en financer l'acquisition et les coûts opérationnels. Un bien est dit autofinancé lorsqu'il ne nécessite aucun ajout d'épargne de votre part pour couvrir ses charges.

Cette méthode signifie que les loyers perçus suffisent à couvrir tous les frais associés à la propriété, incluant frais d'exploitation, taxes, assurances, charges de copropriété, et même les mensualités d'éventuels prêts.

Comment un bien peut-il se financer par lui-même ?

La clé d'un autofinancement réussi réside dans l'obtention d'un cash flow positif ou neutre. Le cash flow, qui représente la différence entre les revenus locatifs et les dépenses, doit être suffisant pour au moins équilibrer ou excéder les coûts.

Un cash flow positif signifie que vos revenus dépassent vos dépenses, vous permettant de réinvestir ou de mettre de côté les bénéfices. Un cash flow neutre indique qu'il n'y a pas de frais supplémentaires à votre charge. Par contre, un cash flow négatif impliquerait de puiser dans votre épargne, représentant ainsi un effort épargne.

Plusieurs éléments influencent le cash flow. Le rendement du bien, déterminé par le rapport entre les loyers et le prix d'achat, en est un exemple. Un rendement élevé augmente les chances d'un cash flow positif. La stratégie de financement, incluant type de prêt, durée, taux d'intérêt, et apport initial joue également un rôle crucial.

La fiscalité, qui varie en fonction du régime fiscal, du statut du propriétaire et des déductions fiscales, peut augmenter le cash flow si elle est optimisée. Enfin, la situation du marché locatif – demande, offre, niveau des loyers, et taux d'occupation – influence directement la viabilité de l'autofinancement.

Les avantages et défis de l'autofinancement pour les investisseurs

Les bénéfices de l'autofinancement pour l'investisseur

L'autofinancement offre plusieurs avantages significatifs pour ceux qui investissent dans l'immobilier, notamment :

• L'indépendance financière : sans recourir à des financements externes tels que les banques, les actionnaires ou les créanciers, l'investisseur évite les contraintes et les demandes souvent strictes qui accompagnent ces fonds extérieurs.
• L'absence de dette : cela signifie qu'il n'y a pas de remboursements de prêts, d'intérêts, ou de frais à gérer. Cet aspect contribue à réduire le risque de surendettement ou de saisie du bien immobilier en cas de défaut de paiement.
• L'autonomie décisionnelle : l'investisseur à la totale liberté dans le choix du bien, du prix, des modalités de financement, de la fiscalité, de la gestion et de la stratégie d'investissement sans devoir se conformer aux directives ou aux restrictions contractuelles imposées par des tiers.

Les obstacles à l’autofinancement d’un bien

Toutefois, choisir l'autofinancement comporte aussi son lot de défis et de risques :

• Les ressources financières limitées : l'investisseur a besoin d'un capital conséquent non seulement pour acquérir le bien, mais également pour en assurer le bon fonctionnement. L'absence de crédit limite l'effet de levier, réduisant ainsi son potentiel d'achat et les chances de saisir des investissements potentiellement plus profitables ou plus alignés avec ses objectifs.
• Les risques accrus : gérer seul son investissement signifie assumer entièrement les fluctuations du marché immobilier et locatif, telles que la vacance locative, les dégradations possibles, les baisses de loyers, ou encore la dévaluation éventuelle du bien. Sans partenaires financiers, l'investisseur ne bénéficie d'aucune couverture ou assurance en cas de problème, et il porte l'entière responsabilité fiscale et légale liée à son investissement.

Exemples pratiques et guide pour réussir un projet d'autofinancement

Étude de cas : l'autofinancement dans l'immobilier

Illustrons l'autofinancement immobilier avec l'exemple de Paul, qui décide d'investir dans un appartement de 50 m² à Lyon. Il achète ce bien pour 200 000 €, financé intégralement par un crédit sur 20 ans avec un taux d'intérêt de 1,5 %.

Paul loue cet appartement 800 € par mois en meublé. Ce faisant, il profite du régime fiscal réel, lui permettant de déduire ses charges et les intérêts d'emprunt. Examinons les chiffres de son opération :

Revenus locatifs annuels	9 600 €
Charges annuelles	2 400 €
Intérêts d'emprunt annuels	2 900 €
Revenus locatifs nets	4 300 €
Impôt sur le revenu	0 €
Prélèvements sociaux	0 €
Cash flow annuel	4 300 €
Mensualités de crédit	940 €
Cash flow mensuel	360 €

Paul parvient ainsi à un investissement locatif entièrement autofinancé, avec un cash flow mensuel positif de 360 €, sans nécessité d'apport personnel ou d'effort d'épargne. Cette manœuvre lui permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement et d'envisager d'autres investissements ou de placer ses gains.

Étapes clés pour atteindre l'autofinancement

Voici les étapes indispensables à la réussite d'un projet d'autofinancement immobilier :

1. Choisir le bon emplacement : Optez pour des secteurs où la demande locative est soutenue, les loyers élevés et les prix d'achat équilibrés. Informez-vous sur le potentiel de plus-value du bien et les tendances du marché.
2. Optimiser le financement : Recherchez les meilleures conditions de prêt en comparant les propositions bancaires, en sélectionnant une durée de prêt adéquate, en limitant les frais associés, et en exploitant les aides disponibles (PTZ, PEL, etc.).
3. Réduire les charges : Diminuez vos dépenses opérationnelles en choisissant une copropriété bien gérée, en souscrivant une assurance pertinente, en déléguant la gestion locative à un expert et en réalisant des maintenances régulières.
4. Diminuer la fiscalité : Sélectionnez le statut et le régime fiscaux les plus bénéfiques selon le type de location, le revenu locatif et les déductions possibles. Profitez des dispositifs de défiscalisation disponibles (Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, etc.).

Conclusion

À présent, vous disposez d'une compréhension approfondie de ce que représente un bien utofinancé, de la manière de le calculer et de l'identifier. Vous êtes aussi au fait des avantages et des défis que cette stratégie d'investissement immobilier inclut, ainsi que des étapes essentielles à suivre pour la réussir. L'autofinancement offre l'opportunité de construire un patrimoine immobilier sans nécessiter d'épargne préalable, vous offrant ainsi une autonomie complète, l'élimination des dettes et une indépendance financière.

Cependant, il est essentiel de prendre en compte les limites des ressources financières, l'augmentation des risques et les variations du marché immobilier. Pour vous aventurer dans un projet d'autofinancement immobilier en maximisant vos chances de succès, nous recommandons fortement le recours à un professionnel qualifié. Celui-ci pourra vous guider pour perfectionner votre plan de financement, réduire vos coûts, minimiser votre imposition et sélectionner un emplacement idéal.

Ne tardez plus, contactez-nous dès maintenant pour concrétiser votre projet immobilier de rêve !