Trouver une bonne affaire immobilière est le rêve de tout investisseur. Acheter en dessous des prix du marché est un gage de sécurité. Encore faut-il exploiter les bons leviers pour identifier une bonne affaire.
Dans cet article, on vous livre tous nos conseils et astuces pour faire un achat intelligent en immobilier.
Qu'est-ce qu'une bonne affaire immobilière ?
On parle de bonne affaire immobilière lorsque vous achetez un bien immobilier en dessous des prix du marché, sans sacrifier la qualité. Le prix est en effet un élément clé qui détermine la rentabilité de votre projet.
Si vous achetez à un prix trop élevé, vous dégradez mécaniquement votre rentabilité. L’une des clés pour un investissement réussi est d’acheter à un prix compétitif.
Comment identifier une bonne affaire ?
Voici 4 étapes :
Définir vos objectifs d'investissement
Définir vos objectifs d’investissement est une étape préalable essentielle avant d’aller plus loin dans la réalisation de votre projet d’investissement immobilier. Cela est nécessaire pour orienter vos décisions, choisir les bonnes stratégies et ainsi choisir le type de bien vers lequel se tourner. Voici les objectifs d’investissement possibles :
- Générer un complément de revenu. Dans ce cas, vous devez cibler des biens avec une bonne rentabilité locative.
- Valoriser votre patrimoine. Dans ce cas, vous ciblez un bien avec un potentiel de plus-value sur le long terme.
- Défiscaliser. Dans ce cas, vous devez vous orienter vers des biens éligibles aux dispositifs comme Malraux, Denormandie, etc.
- Préparer votre retraite. Dans ce cas, vous comptez sur les revenus que vous toucherez après avoir remboursé votre crédit.
Analyser le prix du marché local
Naturellement, pour pouvoir identifier un bien vendu en dessous du prix du marché, il faut d’abord avoir une idée dudit prix du marché.
Pour cela, comparez les prix affichés dans les annonces immobilières des biens situés dans le quartier ou la ville ciblée. Le prix est certes un critère clé.
Cependant, étudiez aussi les tendances du marché (si les prix sont haussiers ou stagnants). Vous pourrez ainsi mieux anticiper les bien décôtés.
Analyser la demande locative est aussi primordial si vous envisagez de réaliser un investissement locatif.
Porter attention à l'état du bien et aux travaux
Une chose est sûre : si un bien est vendu moins cher que le prix de marché, c’est qu’il y a une bonne raison.
Avant de vous lancer tête baissée, pensez donc à bien vérifier l’état du bien. Électricité, plomberie, isolation, etc. rien ne doit être laissé au hasard. Pensez aussi à regarder les diagnostics obligatoires.
Si des travaux sont nécessaires, prenez le temps de bien en évaluer le coût. Ils sont aussi un levier pour négocier le prix.
Étudier la situation des vendeurs
Au-delà de l’état général du bien, il se peut que ce soit la situation du vendeur qui justifie la négociation d’un prix moindre.
Un changement de situation personnelle (divorce, décès ou mutation professionnelle), des difficultés financières, le manque d’expérience, etc. Ce sont autant de situations qui peuvent être exploitées pour faire une bonne affaire.
Autrement dit, en cherchant à se renseigner sur la situation personnelle du vendeur, vous disposez d’un levier pour pouvoir négocier pour obtenir un prix intéressant ou des conditions avantageuses (frais partagés, travaux inclus ou encore des délais de paiement).
Où chercher une bonne affaire immobilière ?
Voici 3 pistes pour trouver de bonne affaires en immobilier :
Les plateformes d'annonces en ligne
La voie la plus courante pour faire de la recherche immobilière reste de consulter des plateformes d’annonce en ligne ou des sites spécialisés. Il existe aussi des moteurs de recherche spécialisés dans le domaine de l’immobilier. C’est notamment le cas de Castorus qui trie les annonces immobilières en fonction des critères suivants :
- Leur historique des prix (baisse ou augmentation)
- Les annonces modifiées
- La durée de publication
Castorus permet ainsi de repérer les biens potentiellement négociables.
Aller à des ventes aux enchères
Les ventes aux enchères sont une opportunité de trouver de bonnes affaires car elles sont organisées dans l’un des contextes suivants :
- Récupérer une dette impayée (vente judiciaire)
- Liquider une succession (vente notariale)
- Vendre des biens appartenant à l’État (vente domaniale)
Vous pourrez donc y trouver des biens à un prix attractif.
Vous pouvez vous rendre sur les sites des chambres des notaires, des mairies ou des tribunaux pour trouver des ventes aux enchères.
Voici nos conseils pour tirer pleinement profit des ventes aux enchères pour trouver des bonnes affaires immobilières :
- Privilégiez les biens situés dans des quartiers ou villes en développement
- Soyez prêt à faire des travaux en privilégiant des biens nécessitant de la rénovation lesquels il y a généralement moins de surenchérisseurs.
- Faites-vous accompagner par des professionnels comme un expert en immobilier ou un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Travailler son réseau d'agents immobiliers
Les agents immobiliers ont une parfaite connaissance du marché local et peuvent vous aider à trouver des biens off-market.
Pour maximiser vos chances, prenez contact avec au moins 10 agents immobiliers par semaine. Il ne faut pas hésiter à les appeler un par un tous les 10 jours car c’est un travail de longue haleine. Voici nos conseils pour maximiser vos chances de réussir :
- Être clair dans vos critères de recherche
- Définir des critères de recherche réalistes
- Répondre rapidement et avec précision
- Être à l'heure aux visites...
Calculer la rentabilité d'un bien et vérifier que c'est une bonne affaire pour vous
Calculer la rentabilité d’un bien revient à évaluer la réussite de l’investissement immobilier. Une bonne affaire est nécessairement rentable.
La règle des 70%
Les investissements immobiliers les plus rentables vous permettent à la fois de régler vos intérêts et vos charges locatives tout en générant un surplus de trésorerie.
La règle des 70 % fait référence à la proportion des mensualités d’emprunt par rapport à vos revenus locatifs. Plus clairement, leur montant ne doit pas dépasser 70 % de vos revenus locatifs, les 30 % devant permettre de régler les autres charges avec un éventuel excédent. Pour respecter cette règle, vous avez donc 2 options :
- Réduire le montant de vos mensualités (en augmentant le montant de votre apport ou en allongeant la durée de remboursement de votre emprunt)
- Augmenter vos revenus en choisissant un type de location à plus fort rendement par exemple
La règle des 100
Cette règle consiste à anticiper la rentabilité brute d’un investissement immobilier et ainsi de déterminer s’il s’agit d’une bonne affaire ou pas.
On l’appelle également règle des 1 %.
Elle établit que le loyer mensuel d’un bien doit être au moins égale à 1 % du prix d’acquisition du bien (les travaux et les frais d’acquisition compris).
Prenons l’exemple d’un bien acquis à 150 000 euros (frais de notaire et travaux inclus). Le loyer mensuel doit donc être égal à 1 500 euros (= 150 000 euros x 1 %). Autrement, l’investissement ne respectera pas cette règle. On reproche cependant à cette règle de ne pas tenir compte des charges et de ne pas être adapté aux grandes villes où les prix d’achat sont élevés.
C’est pourquoi il faut la combiner avec d’autres indicateurs comme la rentabilité nette ou le cashflow par exemple pour avoir un calcul plus précis.
Le rendement locatif brut et net
Il s’agit de deux indicateurs importants pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif.
Vous devez les calculer pour déterminer si vous êtes réellement face à une bonne affaire.
Le rendement brut mesure la rentabilité d’un bien en prenant en compte le loyer brut, les frais et les charges locatives exclues. Il s’agit donc de diviser le loyer annuel brut par le prix d’achat puis de multiplier le tout par 100. Cette méthode a l’avantage d’être simple. Elle permet donc de comparer rapidement plusieurs biens.
Le rendement net reprend le même mode de calcul mais en déduisant les charges et les frais du loyer annuel brut. C’est donc un indicateur qui reflète mieux la rentabilité réelle du bien.
Bien négocier pour se créer une bonne affaire
Une bonne affaire peut aussi découler d’une bonne négociation. On vous livre nos 2 meilleurs conseils :
Préparer votre argumentaire
Bien négocier est un art que tout le monde ne maîtrise pas. Or, c’est la clé pour obtenir un prix avantageux et ainsi obtenir une rentabilité optimale pour votre investissement immobilier. Un travail préparatoire est cependant indispensable pour préparer votre argumentaire.
Nous avons déjà vu qu’il faut analyser les critères suivants :
- L’état du bien dont notamment ses points faibles comme un classement défavorable au diagnostic énergétique ou la nécessité de travaux. Ces derniers peuvent être utilisés comme des leviers pour obtenir des prix avantageux.
- La situation du vendeur (mutation professionnelle imminente, décès, etc.). Elle peut révéler l’urgence de la vente, ouvrant droit à des négociations plus ouvertes.
- La durée de mise en vente. Si le bien est sur le marché depuis un certain temps, le vendeur peut se montrer plus ouvert à la négociation.
Quand et comment faire une offre
Voici nos conseils pour bien choisir le moment de faire votre offre :
- Après une mise en vente prolongée pour maximiser vos chances de négocier un prix réduit (vous pouvez avoir l’information avec l’agent immobilier et des outils comme Castorus)
- Après avoir obtenu une pré-approbation de prêt pour rassurer le vendeur et renforcer votre position par rapport à d'autres acheteurs potentiels.
Une offre d'achat est idéalement écrite (par e-mail ou par courrier ). Voici nos conseils pour bien rédiger votre offre d’achat :
- Être clair sur vos motivations et le sérieux de votre proposition
- Mentionner le prix proposé (avec une réduction de 5 à 15 % selon que vous êtes seul ou en concurrence).
- Justifier le prix proposé en mentionnant les travaux nécessaires, l'état du marché, etc.
En tous les cas, il n'est pas recommandé de montrer un attachement excessif au bien. Au contraire, vous devez être prêt à vous tourner vers d'autres opportunités si le vendeur se montre trop inflexible.
Investir dans l'ancien trouve des bonnes affaires pour vous dans toute la France
Investir dans l’ancien est une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Nous nous occupons de tout à votre place pour monter, réaliser, et maximiser la rentabilité de votre projet d’investissement locatif.
Nous nous occupons notamment :
- La sélection du bien. Nous mettons notre réseau à contribution pour vous dégoter une bonne affaire.
- La rénovation et l’aménagement pour optimiser la valorisation du bien
- La mise en location
- La gestion locative.
En résumé, trouver une bonne affaire immobilière nécessite une réelle préparation et une méthodologie efficace. Vous devez notamment apprendre à identifier les opportunités en vous fiant sur des critères comme l’état du bien, la situation du vendeur ou encore la durée de mise en vente. Vous pouvez aussi vous fier à nos experts qui sauront mettre leur expertise à contribution pour vous trouver des biens aux prix les plus compétitifs du marché.