Trouver une bonne affaire immobilière est le rêve de tout investisseur. Acheter en dessous des prix du marché est un gage de sécurité.
Encore faut-il exploiter les bons leviers pour identifier une bonne affaire.
Dans cet article, on vous livre tous nos conseils et astuces pour faire un achat intelligent en immobilier.
On parle de bonne affaire immobilière lorsque vous achetez un bien immobilier en dessous des prix du marché, sans sacrifier la qualité.
Le prix est en effet un élément clé qui détermine la rentabilité de votre projet. Si vous achetez à un prix trop élevé, vous dégradez mécaniquement votre rentabilité.
L’une des clés pour un investissement réussi est d’acheter à un prix compétitif.
Voici 4 étapes :
Définir vos objectifs d’investissement est une étape préalable essentielle avant d’aller plus loin dans la réalisation de votre projet d’investissement immobilier.
Cela est nécessaire pour orienter vos décisions, choisir les bonnes stratégies et ainsi choisir le type de bien vers lequel se tourner.
Voici les objectifs d’investissement possibles :
Naturellement, pour pouvoir identifier un bien vendu en dessous du prix du marché, il faut d’abord avoir une idée dudit prix du marché.
Pour cela, comparez les prix affichés dans les annonces immobilières des biens situés dans le quartier ou la ville ciblée.
Le prix est certes un critère clé. Cependant, étudiez aussi les tendances du marché (si les prix sont haussiers ou stagnants).
Vous pourrez ainsi mieux anticiper les bien décôtés.
Analyser la demande locative est aussi primordial si vous envisagez de réaliser un investissement locatif.
Une chose est sûre : si un bien est vendu moins cher que le prix de marché, c’est qu’il y a une bonne raison.
Avant de vous lancer tête baissée, pensez donc à bien vérifier l’état du bien.
Électricité, plomberie, isolation, etc. rien ne doit être laissé au hasard. Pensez aussi à regarder les diagnostics obligatoires.
Si des travaux sont nécessaires, prenez le temps de bien en évaluer le coût. Ils sont aussi un levier pour négocier le prix.
Au-delà de l’état général du bien, il se peut que ce soit la situation du vendeur qui justifie la négociation d’un prix moindre.
Un changement de situation personnelle (divorce, décès ou mutation professionnelle), des difficultés financières, le manque d’expérience, etc.
Ce sont autant de situations qui peuvent être exploitées pour faire une bonne affaire.
Autrement dit, en cherchant à se renseigner sur la situation personnelle du vendeur, vous disposez d’un levier pour pouvoir négocier pour obtenir un prix intéressant ou des conditions avantageuses (frais partagés, travaux inclus ou encore des délais de paiement).
Voici 3 pistes pour trouver de bonne affaires en immobilier :
La voie la plus courante pour faire de la recherche immobilière reste de consulter des plateformes d’annonce en ligne ou des sites spécialisés.
Il existe aussi des moteurs de recherche spécialisés dans le domaine de l’immobilier. C’est notamment le cas de Castorus qui trie les annonces immobilières en fonction des critères suivants :
Castorus permet ainsi de repérer les biens potentiellement négociables.
Les ventes aux enchères sont une opportunité de trouver de bonnes affaires car elles sont organisées dans l’un des contextes suivants :
Vous pourrez donc y trouver des biens à un prix attractif.
Vous pouvez vous rendre sur les sites des chambres des notaires, des mairies ou des tribunaux pour trouver des ventes aux enchères.
Voici nos conseils pour tirer pleinement profit des ventes aux enchères pour trouver des bonnes affaires immobilières :
Les agents immobiliers ont une parfaite connaissance du marché local et peuvent vous aider à trouver des biens off-market.
Pour maximiser vos chances, prenez contact avec au moins 10 agents immobiliers par semaine. Il ne faut pas hésiter à les appeler un par un tous les 10 jours car c’est un travail de longue haleine.
Voici nos conseils pour maximiser vos chances de réussir :
Calculer la rentabilité d’un bien revient à évaluer la réussite de l’investissement immobilier.
Une bonne affaire est nécessairement rentable.
Les investissements immobiliers les plus rentables vous permettent à la fois de régler vos intérêts et vos charges locatives tout en générant un surplus de trésorerie.
La règle des 70 % fait référence à la proportion des mensualités d’emprunt par rapport à vos revenus locatifs. Plus clairement, leur montant ne doit pas dépasser 70 % de vos revenus locatifs, les 30 % devant permettre de régler les autres charges avec un éventuel excédent.
Pour respecter cette règle, vous avez donc 2 options :
Cette règle consiste à anticiper la rentabilité brute d’un investissement immobilier et ainsi de déterminer s’il s’agit d’une bonne affaire ou pas.
On l’appelle également règle des 1 %. Elle établit que le loyer mensuel d’un bien doit être au moins égale à 1 % du prix d’acquisition du bien (les travaux et les frais d’acquisition compris).
Prenons l’exemple d’un bien acquis à 150 000 euros (frais de notaire et travaux inclus).
Le loyer mensuel doit donc être égal à 1 500 euros (= 150 000 euros x 1 %). Autrement, l’investissement ne respectera pas cette règle.
On reproche cependant à cette règle de ne pas tenir compte des charges et de ne pas être adapté aux grandes villes où les prix d’achat sont élevés.
C’est pourquoi il faut la combiner avec d’autres indicateurs comme la rentabilité nette ou le cashflow par exemple pour avoir un calcul plus précis.
Il s’agit de deux indicateurs importants pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif.
Vous devez les calculer pour déterminer si vous êtes réellement face à une bonne affaire.
Cette méthode a l’avantage d’être simple. Elle permet donc de comparer rapidement plusieurs biens.
Une bonne affaire peut aussi découler d’une bonne négociation. On vous livre nos 2 meilleurs conseils :
Bien négocier est un art que tout le monde ne maîtrise pas. Or, c’est la clé pour obtenir un prix avantageux et ainsi obtenir une rentabilité optimale pour votre investissement immobilier.
Un travail préparatoire est cependant indispensable pour préparer votre argumentaire. Nous avons déjà vu qu’il faut analyser les critères suivants :
Voici nos conseils pour bien choisir le moment de faire votre offre :
Une offre d'achat est idéalement écrite (par e-mail ou par courrier ). Voici nos conseils pour bien rédiger votre offre d’achat :
En tous les cas, il n'est pas recommandé de montrer un attachement excessif au bien.
Au contraire, vous devez être prêt à vous tourner vers d'autres opportunités si le vendeur se montre trop inflexible.
Investir dans l’ancien est une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Nous nous occupons de tout à votre place pour monter, réaliser, et maximiser la rentabilité de votre projet d’investissement locatif.
Nous nous occupons notamment :
En résumé, trouver une bonne affaire immobilière nécessite une réelle préparation et une méthodologie efficace.
Vous devez notamment apprendre à identifier les opportunités en vous fiant sur des critères comme l’état du bien, la situation du vendeur ou encore la durée de mise en vente. Vous pouvez aussi vous fier à nos experts qui sauront mettre leur expertise à contribution pour vous trouver des biens aux prix les plus compétitifs du marché.