La pierre-papier figure toujours parmi les placements les plus prisés des Français. Cela se constate notamment au niveau de la capitalisation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier : 71,4 milliards d’euros au 31 décembre 2020, Tour d’horizon sur la SCPI de rendement.
La SCPI de rendement est actuellement la forme de SCPI la plus répandue. On parle ici d’un véhicule de placement immobilier collectif accessible à tous. Même les particuliers peuvent acquérir des parts d’une SCPI de rendement vu que le prix acquéreur commence à partir de 200 € voire moins.
La SCPI de rendement comme son nom l’indique génère des revenus provenant des loyers encaissés par sa société de gestion de portefeuille (SGP). Ils sont distribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels. Leur montant varie en fonction de différents paramètres : la situation locative du patrimoine de la SCPI, le prix d’investissement initial du porteur de parts, etc.
D’après les statistiques de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, les SCPI enregistrent un Taux de Rentabilité Interne à 9,8 % sur 20 ans (de 1997 à 2017). C’est largement supérieur à celui de l’assurance-vie : 4 %. Même le TRI de l’or est inférieur : 6,8 %.
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En tant que SCPI de rendement, elle a pour vocation à distribuer des dividendes à l’ensemble de ses associés. Le versement se fait chaque trimestre. Pour générer des revenus locatifs, la SCPI doit disposer d’un patrimoine immobilier. Afin d’en constituer un, elle organise régulièrement des campagnes de souscription. Des levées de fonds aux profits de la société de gestion.
Les fonds collectés par une SCPI de rendement sont utilisés pour financer des projets de constructions, d’acquisitions ou de rénovations immobilières. Il s’agit généralement de :
✔ Immeubles de bureaux
✔ Locaux d’activité
✔ Murs de commerces (les retail-parks inclus)
✔ Entrepôts logistiques
✔ Résidences gérées
✔ Immeubles à usage d’habitation
Deux grandes familles de SCPI de rendement sont à distinguer :
a) La SCPI à capital fixe
b) La SCPI à capital variable
La différence la plus notable entre la SCPI à capital fixe et celle à capital variable réside au niveau de la liquidité. Les SCPI à capital variable permettent à leurs porteurs de parts de céder leurs parts à tout moment. Idem pour la souscription de parts nouvelles. Malheureusement, ces possibilités n’existent pas avec les SCPI à capital fixe.
Le choix d’une SCPI s’effectue en fonction de différents paramètres. Il y a notamment le taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Exprimé en pourcentage, il mesure la rentabilité du placement. Idem, pour le Taux de Rendement Interne (TRI) qui permet d’avoir une vision plus précise sur plusieurs années.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) figure également parmi les critères de sélection d’une SCPI de rendement. Il correspond tout simplement à la performance locative du produit sur une période définie (un trimestre, un semestre ou une année civile). Le TOF d’une SCPI de rendement devrait avoisiner les 100 % ou au moins être supérieur à 90 %.
D’autres points importants doivent être vérifiés avant d’investir dans une SCPI. La capitalisation, par exemple, permet d’apprécier la taille de la SCPI. Les plus grandes SCPI de rendement du marché capitalisent souvent plus de 1, 2 voire 3 milliards d’euros. C’est notamment le cas des SCPI Edissimmo (3,5 Md €), Immorente (3,3 Md €), Rivoli Avenir Patrimoine (3,2 Md €), Accimmo Pierre (3 Md €) et de Primovie (2,9 Md €).
Trois types de SCPI sont commercialisés actuellement sur le marché :
- SCPI de rendement
- SCPI fiscale
- SCPI de plus-values
Indéniablement, les SCPI de rendement sont plus nombreuses sur le marché. Elles affichent des DVM oscillant entre 4 % et 10 %. De leur côté, les SCPI fiscales distribuent rarement des dividendes à leurs associés. Elles offrent une fiscalité plus avantageuse grâce à des dispositifs de défiscalisations existants : Malraux et Pinel notamment.
Les SCPI fiscales reprennent les avantages fiscaux des dispositifs Malraux ou Pinel. À cela s’ajoutent les atouts de la pierre-papier : la diversification de son portefeuille, l’absence totale de gestion locative, la possibilité d’investir avec un petit budget de quelques centaines d’euros.
Les SCPI de plus-values, quant à elles, permettent de générer des plus-values potentiellement conséquentes grâce à la revalorisation du prix acquéreur.