Taxe foncière : qui doit la payer, le locataire ou le propriétaire ?

Principes généraux de la taxe foncière

Définition de la taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local annuel appliqué aux propriétés bâties et non bâties. Elle finance des services publics locaux tels que l'éclairage, les écoles ou les voiries. Cet impôt concerne les propriétaires, usufruitiers ou fiduciaires au 1er janvier de l'année d'imposition. Il est primordial de comprendre qui paie la taxe foncière dans chaque situation, car cela peut impacter la fiscalité locative. Pour un projet d'investissement locatif, c'est une charge essentielle à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de votre bien.

Composition de la taxe foncière

Elle inclut la taxe sur les propriétés bâties (TFPB) pour les bâtiments, celle sur les propriétés non bâties (TFPNB) pour les terrains, et souvent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Ces éléments varient selon les collectivités et influencent vos revenus fonciers.

Calcul et facteurs influençant son montant

Le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ajustée par un abattement et les taux d'imposition locaux. Des éléments comme la localisation, des travaux d'économie d'énergie ou des exonérations spécifiques (ex. zones Natura 2000) peuvent modifier ce calcul.

Responsabilité du paiement de la taxe foncière

La législation encadrant le paiement

En France, la taxe foncière est régie par le Code général des impôts (articles 1380 et suivants). Selon ces dispositions, le propriétaire est tenu de régler cet impôt dans son intégralité. Toutefois, des exceptions existent, notamment dans les cas où une clause de répartition de la taxe foncière dans le bail est spécifiée pour les baux commerciaux. Concernant les baux d'habitation, cette charge ne peut pas être transférée au locataire, en vertu des obligations du locataire par rapport à la législation fiscale sur le logement. L'avis d'imposition est établi au nom du propriétaire en place au 1er janvier de l'année, même si la situation évolue par la suite.

Rôle et obligations du propriétaire

En tant que propriétaire, vous êtes pleinement responsable du paiement de la taxe foncière. Cette responsabilité inclut également la prise en compte des charges récupérables et la gestion de la fiscalité locative de votre logement. Cette démarche doit être effectuée avant le 20 octobre si vous payez en ligne, ou avant le 15 octobre pour les autres moyens de paiement (si le montant est inférieur ou égal à 300€). Afin de mieux anticiper vos charges fiscales, il est possible d’opter pour le prélèvement automatique ou la mensualisation.

En cas de litige, il est important de conserver vos justificatifs de paiement. Sachez que le fisc ne prend pas en compte les accords privés entre parties pour le recouvrement de cette taxe.

Cas particuliers et exceptions

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur est en principe redevable de la totalité de la taxe foncière. Cependant, un accord peut être trouvé avec l’acheteur pour un prorata temporis, stipulé dans l’acte notarié.

En cas de succession, les héritiers héritent également de cette dette. Pour un divorce, c’est le propriétaire ou l’usufruitier restant qui en assume la charge. Dans une situation de viager occupé, c’est généralement le crédirentier qui règle la taxe, sauf si une clause contraire est prévue.

Enfin, il existe une exception notable : dans les baux commerciaux, la taxe foncière peut être récupérée sous forme de charges locatives, à condition que cela soit expressément stipulé dans le bail. Cette récupération de la taxe foncière en charges locatives doit cependant respecter les règles fiscales pour éviter tout litige.

Impact de la taxe foncière sur la relation propriétaire-locataire

Passage de la charge fiscale

Vous cherchez à optimiser votre patrimoine en anticipant les loyers ? Bien que le propriétaire soit tenu de régler la taxe foncière à l'administration, il peut récupérer la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) auprès du locataire via les charges récupérables. Cela permet d’équilibrer partiellement les revenus locatifs sans pour autant augmenter les loyers hors charges.

Cette distinction aide à prévenir les tensions entre propriétaires et locataires. Cependant, les récentes hausses de la taxe foncière, atteignant en moyenne +9,3% en 2023, contrastent fortement avec l’évolution modérée des loyers (+1,7%). Cette situation incite certains acteurs à demander un rééquilibrage pour encourager à nouveau l’investissement locatif.

Implications pour les contrats de location

En ce qui concerne la répartition de la taxe foncière dans les baux, tout litige peut découler d'une clause abusive cherchant à transférer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) au locataire. Ce transfert est illégal pour les baux d'habitation, conformément aux règles fiscales en vigueur. Une telle clause va à l'encontre des droits et obligations liés à la taxe foncière et peut être sanctionnée par la commission départementale de conciliation ou les tribunaux compétents.

En revanche, pour les baux commerciaux, les règles fiscales autorisent ce transfert si une clause le prévoit. Toutefois, un projet de loi pourrait bientôt interdire cette pratique, ce qui aurait un impact significatif sur la rentabilité des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Conseils pour la gestion de la taxe foncière dans les baux

Pour une gestion efficace, intégrez clairement la TEOM comme charge locative récupérable dans le bail. Justifiez cette charge à l’aide de l’avis d’imposition lors des provisions sur charges et effectuez une régularisation annuelle pour éviter les impayés dans votre gestion locative.

Anticipez les hausses potentielles de la taxe foncière en réalisant des simulations de rendement locatif. Diversifiez vos investissements avec des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou le déficit foncier. Enfin, consultez un expert pour sécuriser votre projet d’investissement locatif face aux évolutions du marché immobilier.

Conclusion

La taxe foncière demeure la responsabilité exclusive du propriétaire dans le cadre d'une habitation, tandis que la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) peut être partiellement récupérée auprès du locataire. Bien comprendre cette distinction, notamment en ce qui concerne le droit et les obligations liés à la taxe foncière, est essentiel pour éviter tout litige sur la répartition de la taxe dans le bail et pour sécuriser votre investissement locatif.

Face à des hausses moyennes de +26,3% en dix ans, il est important d'optimiser votre rentabilité en tirant parti des charges récupérables, des exonérations (comme celles concernant les logements neufs ou les économies d'énergie), ainsi que des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel. N'hésitez pas à consulter dès maintenant un expert fiscal afin d'adapter votre gestion locative et de relancer votre projet d'investissement immobilier locatif en toute sérénité.

FAQ

Quelles sont les exceptions où le locataire peut rembourser la taxe foncière au propriétaire ?

Le locataire peut rembourser la taxe foncière au propriétaire dans deux cas spécifiques :

• Bail commercial : si cela est prévu explicitement dans le contrat.
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : cette taxe est considérée comme une charge récupérable.

Dans le cadre d'un bail d'habitation classique, le propriétaire ne peut pas reporter la taxe foncière sur le locataire.

Comment calculer la taxe foncière et quel est son montant approximatif ?

La taxe foncière se calcule en suivant cette méthode :

1. Multipliez la valeur locative cadastrale du bien (loyer théorique annuel) par un abattement de 50% pour les propriétés bâties.
2. Appliquez ensuite les taux d'imposition votés par la commune, l'intercommunalité et le département.

Le montant de la taxe foncière varie considérablement selon la localisation et la valeur du bien. En général, il représente entre 0,5% et 1,5% de la valeur immobilière annuelle.

Que faire en cas de vacance locative pour obtenir un dégrèvement de la taxe foncière ?

Si votre bien est en vacance locative (d'une durée d'au moins 3 mois, involontaire, et concernant la totalité ou une partie louable), vous pouvez demander un dégrèvement prorata temporis de la taxe foncière. Voici les étapes :

• Effectuez une réclamation auprès du Centre des Finances Publiques avant le 31 décembre de l'année suivante.
• Joignez des justificatifs tels que des annonces de location ou des mandats d'agence.

Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement de propriété ou de vente du bien ?

Démembrement : C'est l'usufruitier qui paie la taxe foncière, conformément à l'article 1400 du Code Général des Impôts. Toutefois, une exception peut être prévue par une convention notariale.

Vente : L'ancien propriétaire est responsable du paiement de la taxe pour l'année en cours. Le nouveau propriétaire prendra le relais après les formalités cadastrales.