SCI à l’IS ou à l’IR : comment choisir le bon régime fiscal ?

Investir dans l’ancien vous montre facilement comment choisir entre l’IS et l’IR pour votre SCI :

🏡 SCI à l’IR : vos loyers s’ajoutent à vos revenus et sont taxés à votre tranche d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux.
🏢 SCI à l’IS : c’est la société qui paie 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
💡 IS = possibilité d’amortir le bien + déduire plus de charges → moins d’impôts chaque année.
⚠️ Revente souvent plus taxée à l’IS car la plus-value se calcule sur la valeur amortie.
✅ IR plus intéressant si vous gardez le bien +15 ans ou si vos loyers sont faibles.
🚀 IS gagnant si vos loyers dépassent 20 000 €/an, que vous êtes dans une TMI ≥ 30 % et que vous réinvestissez les bénéfices.
📊 Exemple : 40 000 € de bénéfice → environ 6 000 € d’impôt à l’IS contre 18 880 € à l’IR.
📅 Passer à l’IS = vote unanime des associés + option au fisc + comptabilité complète et dépôt des comptes.
💸 Prévoyez 1 000 à 2 500 €/an pour la gestion comptable d’une SCI à l’IS.
🤝 Investir dans l’ancien vous accompagne pour choisir, simuler et optimiser votre projet immobilier.

📌 Ce qu’il faut retenir en 10 secondes

SCI à l’IR 👉 plus avantageuse si vous gardez le bien longtemps (plus de 15 ans) ou si vos loyers sont faibles.
SCI à l’IS 👉 intéressante si vos loyers nets dépassent 20 000 €/an, que vous êtes imposé à 30 % ou plus et que vous réinvestissez les bénéfices.
⚠️ À l’IS, la revente coûte souvent beaucoup plus cher en impôts.

SCI à l’IR : les loyers sont ajoutés à vos autres revenus et taxés selon votre tranche marginale (0 % à 45 %), + 17,2 % de prélèvements sociaux.
SCI à l’IS : la société paie 15 % d’impôt sur ses bénéfices jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.

💡 À retenir : L’IS permet d’amortir le bien et de déduire plus de charges, ce qui réduit l’impôt… mais la revente est souvent plus taxée.

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Fiscalité sur loyers	TMI (0 à 45 %) + 17,2 % PS	15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %
Amortissement du bien	❌ Non	✅ Oui
Plus-value à la revente	Abattement jusqu’à exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)	Calculée sur valeur amortie, pas d’abattement
Complexité comptable	Faible	Élevée (comptabilité commerciale)
Optimisation trésorerie	Limitée	Dividendes taxés uniquement à la distribution
Idéal si…	Revenus locatifs faibles, détention longue	TMI ≥ 30 %, fort rendement, réinvestissement

IS : 6 000 € d’impôt (15 %)
IR (TMI 30 %) : 12 000 € d’impôt + 6 880 € de prélèvements sociaux
→ Économie : ~13 000 € en faveur de l’IS.

Bien acheté 200 000 €, amorti 40 000 €, revendu 260 000 € :

IS : Plus-value = 100 000 € → environ 25 000 € d’impôt
IR (après 6 ans, abattement 30 %) : Plus-value = 42 000 € → environ 11 000 € d’impôt

Accord unanime des associés 🗳️
Un vote à 100 % est obligatoire pour changer de régime.
Lettre d’option au SIE 📩
Envoyée dans les 3 premiers mois de l’exercice fiscal.
Passage à une comptabilité complète 📊
Bilan, compte de résultat, livre-journal… tout y passe.
Dépôt des comptes au greffe 🏛️
Chaque année, publication obligatoire.

💡 Astuce : Prévoir 1 000 à 2 500 €/an pour un expert-comptable.

Sous-estimer la fiscalité à la revente : L’IS peut coûter cher si le bien prend beaucoup de valeur.
Oublier le coût de gestion : IS = comptabilité stricte + frais de greffe.
Changer trop vite : Les déficits à l’IR sont perdus en cas de passage à l’IS.

TMI ≥ 30 %
Rendement brut > 5 % 📈 (seuil où l’économie d’IS couvre largement les frais comptables et administratifs)
Volonté de réinvestir les bénéfices plutôt que de les distribuer

Faites tourner les chiffres :

💡 Sans simulation sur 10 ou 20 ans, c’est un saut dans le vide.

Oui, dans les 5 ans suivant l’option.

Oui, et c’est un gros levier d’optimisation.

En moyenne 1 000 à 2 500 € avec un expert-comptable.

Passer une SCI à l’IS ou rester à l’IR, c’est une décision stratégique. Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à :