Le report de déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de continuer à bénéficier des avantages fiscaux lorsqu'ils n’ont pas pu imputer la totalité de leur déficit sur leur revenu global.
Ce mécanisme peut alléger la fiscalité sur plusieurs années, à condition de bien en comprendre les règles et les limites.
Voici ce qu’il faut retenir sur le report de déficit foncier :
Le déficit foncier est une situation où les charges déductibles d’un bien immobilier loué nu sont supérieures aux loyers perçus. Il permet :
Oui, le déficit foncier peut être reporté selon deux modalités, en fonction du montant et des revenus concernés.
Type de report | Montant concerné | Durée de report |
|---|---|---|
Sur le revenu global | Jusqu’à 10 700 € par an | Uniquement l’année en cours |
Sur les revenus fonciers futurs | Au-delà de 10 700 € | Jusqu’à 10 ans |
Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de vos autres revenus (salaires, pensions…). Ce montant n’est pas reportable si vous ne l’utilisez pas l’année de création du déficit.
Si le déficit dépasse 10 700 €, le surplus peut être déduit de vos futurs revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.
La durée pendant laquelle vous pouvez reporter un déficit foncier dépend du type de charges concernées.
Voici les règles à connaître :
Voici les éléments à connaître pour profiter du report de déficit foncier.
Pour déclarer un report de déficit foncier, vous devez utiliser les bons formulaires fiscaux :
Si vous réalisez un déficit foncier de 15 000 € en 2025 :
Voici un récapitulatif des principales limites :
Limite / Condition | Explication |
|---|---|
Type de location | Le bien doit être loué nu, pas en meublé |
Durée de détention | Vous devez conserver le bien pendant au moins 3 ans après imputation sur le revenu global |
Utilisation correcte des charges | Les charges doivent correspondre à des dépenses éligibles : travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration |
Pour bénéficier du report, le bien doit être loué vide. La location meublée exclut d’office le dispositif du déficit foncier.
Si vous vendez le bien avant le délai de 3 ans suivant l’imputation sur le revenu global, l’administration fiscale peut reprendre l’avantage obtenu et réclamer un redressement. Il est donc indispensable de respecter ce délai minimum.
Bien utilisé, le report du déficit foncier permet de réduire durablement la pression fiscale.
Prenons l’exemple d’un propriétaire percevant 10 000 € de loyers annuels et ayant engagé 20 000 € de travaux éligibles.
Chaque année, il pourra déduire ses loyers de ce déficit jusqu’à épuisement, ce qui réduit fortement son revenu foncier imposable.
Pour maximiser les bénéfices, les experts d’Investir dans l’ancien vous recommandent de :
Ces stratégies permettent de lisser la fiscalité et de sécuriser la rentabilité de l’investissement sur le long terme.
L’imputation et le report sont deux mécanismes complémentaires mais distincts.
Comprendre cette différence est indispensable pour optimiser l’utilisation du déficit foncier et anticiper les impacts fiscaux à long terme.
Que vous souhaitiez profiter du déficit foncier ou explorer d’autres stratégies patrimoniales, Investir dans l'ancien vous aide à sélectionner les meilleurs projets et à structurer votre investissement de manière rentable et durable.
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Le report du déficit foncier est un outil fiscal puissant pour réduire durablement ses impôts sur les revenus locatifs.
Bien maîtrisé, il permet de lisser la charge fiscale sur plusieurs années et d’optimiser la rentabilité de son investissement. Pour profiter pleinement de ce levier, il faut respecter les règles en vigueur et bien anticiper sa stratégie patrimoniale. Investir dans l’ancien vous accompagne pour sécuriser et rentabiliser vos projets immobiliers partout en France.