Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif mais hésitez sur le choix de la ville ? Vous vous interrogez sur la rentabilité locative des différentes villes en France ?
La rentabilité locative représente un critère fondamental pour juger de la performance d'un investissement immobilier. Elle établit le lien entre les revenus générés par la location et le coût d'acquisition du bien. Un taux de rentabilité élevé indique un investissement potentiellement plus profitable.
Cependant, la rentabilité locative varie significativement d'une ville à l'autre, influencée par des éléments tels que la demande et l'offre, les prix d'achat, les loyers, ainsi que la fiscalité. Il est donc crucial de comparer les différentes villes pour identifier celle qui promet le meilleur rendement locatif. Dans cet article, nous vous détaillerons comment calculer la rentabilité locative, les critères primordiaux pour l'évaluer, et nous vous révélerons les villes où l'investissement immobilier locatif s'avère le plus rentable en 2024.
Définition de la rentabilité locative
La rentabilité locative est un indicateur financier essentiel pour évaluer la performance d'un investissement immobilier mis en location. Elle représente le ratio entre les revenus locatifs obtenus et le coût total d'acquisition du bien.
Les revenus locatifs incluent non seulement les loyers mais également les charges récupérables versées par les locataires. Quant au coût d'acquisition, il englobe le prix d'achat du bien, les frais de notaire, les frais d'agence immobilière et les éventuels travaux réalisés.
Exprimée en pourcentage et sur une base annuelle, la rentabilité locative mesure directement la profitabilité de l'investissement. Un taux élevé indique un investissement particulièrement rentable.
Le rendement locatif se concentre sur le rapport entre les loyers annuels et le coût total de l'investissement. Pour le calculer, divisez le loyer annuel par le prix d'achat du bien, puis multipliez le résultat par 100. Cela donne le rendement locatif brut annuel.
À titre d'exemple, un studio acquis pour 150 000 € et loué 650 € par mois offre un rendement de 5,2 % bruts ( (650 x 12) / (150 000) x 100 = 5,2 ). Ce rendement locatif brut constitue un indicateur initial pertinent, mais il ne tient pas compte des charges et des taxes inhérentes à l'investissement.
Il est crucial de distinguer entre rendement brut, rendement net et rendement net-net pour affiner l'analyse. Le rendement net est obtenu en déduisant du loyer annuel les charges non récupérables (comme la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc.) avant de diviser le résultat par le prix d'achat du bien. Le rendement net-net, quant à lui, soustrait également les impôts sur le revenu, en prenant en compte d'éventuels avantages fiscaux, avant de procéder à la même division.
Le rendement net-net offre une vue plus précise et réaliste de la rentabilité, bien qu'il varie en fonction du profil fiscal de chaque investisseur.
Taux de vacance locative
Le taux de vacance locative représente le pourcentage de logements non occupés dans une ville, servant d'indicateur clé de la demande locative et du dynamisme du marché immobilier.
Un taux de vacance faible signale une forte attractivité pour les investisseurs, indiquant que les logements trouvent rapidement preneurs, minimisant ainsi le risque de perte de revenus. En 2018, l'INSEE a relevé un taux moyen de vacance locative en France de 8,4 %, avec des disparités notables selon les régions, de 3,8 % à Paris jusqu'à 14,7 % à Saint-Étienne.
La demande locative est déterminée par le nombre de personnes cherchant à louer dans une ville, influencée par des facteurs variés tels que la démographie, l'économie, l'attractivité touristique et le niveau de vie.
Une demande locative élevée est synonyme d'attractivité pour les investisseurs, permettant de fixer des loyers plus élevés et d'espérer une valorisation du bien immobilier sur le long terme. Le potentiel de valorisation dépend notamment de l'évolution du marché immobilier local, de la qualité et de l'emplacement du bien. Les villes comme Bordeaux, Nantes, Lyon, Rennes et Toulouse étaient parmi les plus demandées et valorisées en 2020, selon le baromètre de Mieux Vivre Votre Argent.
Les politiques locales, incluant la fiscalité, l'urbanisme, ou encore les transports, jouent un rôle majeur dans l'attractivité d'un investissement immobilier. Des mesures incitatives comme la loi Pinel ou la loi Denormandie peuvent stimuler l'achat de biens, tandis que l'encadrement des loyers ou la limitation des locations saisonnières peuvent représenter des freins. Il est crucial de se renseigner sur ces politiques avant d'investir dans une ville.
L'évolution des prix de l'immobilier et des loyers est essentielle pour évaluer la rentabilité locative. Une augmentation des prix peut réduire la rentabilité, nécessitant un investissement plus conséquent pour un même rendement locatif. Trouver le bon équilibre entre le prix d'achat et le loyer est donc primordial. Les villes comme Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges, Le Havre et Clermont-Ferrand affichaient les rendements locatifs les plus élevés en 2021, d'après Immobilier Loyer.
Analyse des villes au meilleur rendement locatif
Pour établir le classement des villes au meilleur rendement locatif, il est crucial de considérer le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du logement. Un rapport élevé indique une forte rentabilité. Cependant, d'autres facteurs comme la demande locative, le taux de vacance et le potentiel de valorisation sont également à prendre en compte.
Selon un site, les champions du rendement locatif brut en 2024 sont Grigny (14.41%), Saint-Avold (11.73%) et Creutzwald (11.58%). Ces villes, où les prix immobiliers sont abordables et les loyers relativement élevés, se positionnent avantageusement.
Toutefois, il est important de souligner que ces localités peuvent présenter des défis, tels qu'un taux de chômage élevé, une attractivité moindre ou une concurrence accrue.
L'investissement dans l'immobilier locatif ne se limite pas au rendement locatif actuel; il est essentiel d'anticiper les tendances futures du marché immobilier local. Les villes ayant un fort potentiel de développement urbain promettent une hausse de la demande locative, des loyers et, par conséquent, de la valeur des biens. Ces villes se distinguent souvent par une population jeune, une croissance économique soutenue, un dynamisme culturel et une qualité de vie élevée. Selon le baromètre de la rentabilité locative, les villes les plus prometteuses en 2020 étaient Bordeaux, Nantes, Lyon, Rennes et Toulouse.
Ces villes bénéficient d'une influence régionale, de bonnes connexions ferroviaires et aériennes, d'un réseau universitaire développé et d'un marché de l'emploi diversifié.
À l'inverse, certaines villes sont moins recommandées pour un investissement locatif en raison d'une faible rentabilité. Il s'agit généralement de villes où les prix immobiliers sont élevés tandis que les loyers sont limités ou peu attractifs, en plus de faire face à des problèmes de saturation, de vieillissement ou de pollution.
Selon le site Immobilier Loyer, les villes affichant le rendement locatif le plus bas en 2021 étaient Paris (2.6%), Nice (3.5%) et Cannes (3.6%). Bien que ces destinations soient prisées par les touristes et les résidents secondaires, elles offrent une rentabilité limitée pour les investisseurs locatifs, à moins de se concentrer sur des niches spécifiques.
Vous détenez désormais toutes les clés nécessaires pour évaluer efficacement la rentabilité locative par ville, vous permettant ainsi de sélectionner l'endroit idéal pour votre investissement immobilier. Vous comprenez le processus de calcul du rendement locatif, vous connaissez les critères cruciaux pour la comparaison des villes, et vous êtes informé des villes les plus rentables et prometteuses pour 2024. Il est essentiel de prendre en considération votre situation fiscale, vos objectifs à long terme, votre budget, et votre stratégie de gestion patrimoniale.
L'investissement locatif représente une excellente opportunité pour diversifier vos sources de revenus, préparer votre avenir financier, ou encore transmettre un patrimoine de valeur. Ne laissez pas passer cette chance, embarquez dès maintenant dans l'aventure de l'immobilier locatif !
