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Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

L’investissement locatif est un des placements qui rassure les Français.

L’immobilier signifie toujours sécurité sur le long terme. Et investir dans la pierre apporte de la stabilité à son patrimoine. Avec les taux d’intérêt peu élevés, il est même possible de faire en sorte que les mensualités d’un prêt soient couvertes par le loyer perçu.

Mais cela ne s’arrête pas là. Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif, il vous faut tenir compte de divers éléments afin que cet investissement devienne profitable.

Vous devrez choisir entre acquérir un bien neuf pour lequel des dispositifs fiscaux ont été mis en place pour défiscaliser une partie de votre investissement, telle la Loi Pinel par exemple. Mais ce n’est pas notre propos ici.

Ou vous pouvez décider d’investir dans un bien ancien. Dans ce cas, vous voudrez, peut-être, effectuer des travaux dans ce logement avant de le mettre en location. Cela le rendra plus confortable et attrayant, vous évitant ainsi la vacance locative.

Dans ce cas, les travaux engagés sont-ils déductibles de vos revenus fonciers ?

Précisons ici que seule la location nue est concernée par des déductions fiscales sur les revenus fonciers. Exception est faite de la location de vacances de courte durée dont le revenu doit être également déclaré en tant que revenu foncier. Les cas de la LMNP et la LMP relèvent, eux, du régime fiscal du Bénéfice Industriel et Commercial et non du régime d’imposition sur le revenu.

Ceci étant éclairci en matière de revenu foncier, voyons donc ce que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers si vous effectuez des travaux dans votre investissement locatif.

Pourquoi devez-vous effectuer des travaux ?

Deux types de travaux sont à considérer ici.

Il y a d’une part les travaux effectués dans le cadre de l’amélioration du logement, ce qui va apporter plus de confort et permettre de vivre aux normes de conditions de vie moderne.

Et il y a les travaux, allant au-delà de la maintenance courante, visant à la réparation ou l’entretien du logement pour que l’immeuble soit utilisable normalement.

Sont ainsi exclues les dépenses locatives qui incombent au locataire.

Si c’est ainsi que se définit la liste des travaux déductibles de votre revenu foncier selon le service des impôts, il est peut-être nécessaire d’apporter quelques précisions.

Les travaux déductibles

Sont donc déductibles tous les travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation effectués sur un bien immobilier loué non meublé (location nue).

Amélioration ou addition d’un équipement ou élément de confort :

Rénovation d’une salle de bain,

Création d’une nouvelle cuisine(électroménager exclu sauf s’il est stipulé dans le contrat de location qu’il est mis à disposition),

Remise en état du gros œuvre(fondations de l’immeuble, toiture…)

Mise en place d’un tout-à-l’égout.

Entretien ou maintien et mise en état du bien loué :

Traitement des charpentes,

Divers diagnostics tels amiante, plomb,risques naturels…

Dépenses liées aux parties communes concernant l’entretien et à la charge unique du propriétaire.

Réparations :

Remise aux normes de l’électricité,

Remise en état des toitures,

Réfection d’une cuisine existante,

Réfection d’une façade externe,

Nouvelles peintures internes et externes et non répercutées sur le locataire,

Réfection ou remplacement du système de chauffage central (chaudière),

Réfection du gros œuvre.

Généralement à la charge du locataire, il existe trois exceptions pour lesquelles les dépenses locatives sont déductibles des revenus fonciers :

En cas de vétusté ou de force majeure,

Afin de faciliter la location,

Des dépenses de réparation ou maintenance n’ont pas été répercutées sur le locataire.

Les travaux non-déductibles

Il existe une série de travaux qui ne peuvent pas être déduits des revenus locatifs, sauf si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal tel Loi Pinel ou Denormandie. Sans cela, tous les travaux qui touchent une construction ou un agrandissement seront non déductibles de votre revenu foncier :

Travaux qui vont permettre l’agrandissement de l’intérieur et augmenter la surface habitable,

Travaux entraînant la démolition totale ou partielle de l’immeuble, tels démolition des planchers ou de la toiture qui vont entraîner un changement de disposition des pièces,

Construction ou reconstruction de l’immeuble,

Surélévation de l’immeuble.

Gardez en tête que si ces travaux apportent une plus-value à votre bien et il vous sera toujours possible de retrancher leur coût du montant de votre plus-value immobilière au moment de la revente. Donc, prenez soin de conserver les factures.

Distinction des régimes fiscaux

Le régime micro-foncier

Pour bénéficier de ce régime, il ne faut pas que les revenus bruts locatifs (hors charge) soient supérieurs à 15 000 € pour votre foyer fiscal, même si la location n’a pas couvert les douze mois de l’année.

Sont exclus de ce régime, les revenus fonciers issus d’un régime spécifique tel les dispositifs Périssol, Robien classique ou recentré, Besson neuf, Borloo neuf, Monuments historiques…

En choisissant ce régime fiscal, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % qui sera appliqué automatiquement au montant du revenu foncier que vous déclarerez (case 4BE de votre déclaration de revenus 2042). Ces 30 % sont supposés inclure l’ensemble des charges que le propriétaire supporte.

Le régime réel

Il s’applique lorsque votre revenu foncier dépasse 15 000 € par an, ou si vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier.

Par option, vous pouvez décider d’abandonner le régime micro-foncier pour le régime réel.

Pour cela, il vous faudra remplir une déclaration de revenus fonciers 2044 et vous devrez vous y tenir pendant 3 ans. Si ce régime vous convient, vous pourrez ensuite le reconduire annuellement en continuant à remplir la déclaration 2044.

Choisir le régime réel signifie que vous devez reporter, chaque année, les montants perçus de la location et les frais et charges payés et déductibles. La différence entre les deux montants déterminera votre revenu foncier.

En plus des travaux déductibles, considérés comme charges, sont aussi déductibles tous les frais inhérents à la gestion de votre bien loué, impôts et taxes, assurances provisions sur charge en cas de copropriété et les intérêts de l’emprunt que vous aurez pu faire pour l’achat de votre investissement locatif.

Avant de choisir quel régime fiscal s’adapte le mieux à votre situation, il sera important de calculer votre imposition dans les deux cas afin de voir quelle est la rentabilité de votre investissement une fois l’impôt foncier payé.

Si vous achetez de l’ancien et prévoyez des travaux, déductibles des revenus fonciers, il sera très important de vous pencher de près sur votre imposition pour déterminer quel régime vous sera le plus bénéfique. Si vous n’avez besoin d’effectuer aucun travail, et que seules les charges courantes (assurances, taxes et provisions sur charge) sont déductibles, peut-être que le régime micro-foncier est le meilleur pour vous. Après tout, vous pourrez en changer si des travaux deviennent nécessaires. Attendez simplement la nouvelle année pour lancer vos travaux.

Venez découvrir nos réalisations après travaux.