Si vous prévoyez d'investir dans l'immobilier ancien en 2024, les dispositifs de défiscalisation immobilière pourraient être une solution idéale pour réduire votre impôt sur le revenu. Ce type de défiscalisation permet de conjuguer investissement locatif, économies fiscales et contribution à la rénovation du patrimoine immobilier. La défiscalisation immobilière ancien présente ainsi une opportunité intéressante pour les investisseurs soucieux d’optimiser leur fiscalité tout en valorisant des biens de caractère.
Ces mécanismes encouragent l'achat de logements anciens, souvent situés dans des zones urbaines où la demande est forte, tout en soutenant leur réhabilitation. Ils offrent des avantages fiscaux attractifs, comme des réductions d'impôt, en contrepartie d'un engagement de location et de travaux de rénovation.
En 2024, explorez des dispositifs tels que la Loi Denormandie ou la Loi Malraux, parmi d'autres options spécifiques. Ces outils peuvent vous aider à atteindre vos objectifs d'investissement tout en optimisant votre fiscalité.
La Loi Denormandie, entrée en vigueur en janvier 2019, est une extension et une adaptation du dispositif Pinel. Elle a été spécifiquement conçue pour encourager l'investissement dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Ce dispositif vise à améliorer la qualité du parc de logements, en particulier dans les centres des villes moyennes où le besoin de réhabilitation est important. Il s’inscrit dans le cadre du plan national de lutte contre le logement insalubre et cherche à renforcer l’attractivité de ces zones urbaines.
Pour bénéficier de la Loi Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées. Tout d’abord, le logement doit être situé dans des communes éligibles, principalement celles ayant signé une convention « Action cœur de ville » ou faisant partie d’une opération de revitalisation du territoire (ORT). Le bien immobilier doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou des locaux à transformer en logements.
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et viser à améliorer la performance énergétique du logement ou à réaliser au moins deux types de travaux parmi une liste précise : isolation des combles, des murs, des fenêtres, changement de chaudière, etc.
De plus, le propriétaire-bailleur doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans, avec des possibilités de prolongation jusqu’à 12 ans. La location doit être destinée à un usage de résidence principale pour le locataire, et les loyers ainsi que les ressources du locataire doivent respecter des plafonds spécifiques. Les travaux doivent être achevés dans un délai de 30 mois à compter de la date d’acquisition du bien.
Les avantages fiscaux offerts par la Loi Denormandie sont considérables. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% du montant total de l’investissement (achat + travaux), répartie sur une période de 12 ans.
Cette réduction varie selon la durée de location :
Le montant annuel de la réduction est plafonné à 300 000 €, et l’avantage fiscal total ne doit pas dépasser le plafond annuel des niches fiscales, fixé à 10 000 € en hexagone.
La Loi Malraux, instaurée en 1962 par André Malraux, alors Ministre de la Culture, a pour but de favoriser la restauration et la préservation du patrimoine immobilier et historique français. Elle complète les dispositions légales existantes sur la protection du patrimoine en facilitant la rénovation des biens immobiliers, notamment dans les centres des villes historiques. Son objectif principal est de préserver l’intégrité des quartiers historiques tout en protégeant les abords des monuments historiques.
Pour bénéficier des avantages de la Loi Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées. Le bien immobilier doit être situé dans des zones spécifiques, telles que les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), les quartiers anciens dégradés (QAD) ou les nouveaux programmes de renouvellement urbain (NPNRU). Ces zones doivent être couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Les travaux de rénovation doivent être complets et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Les travaux éligibles incluent la démolition, la restauration, la reconstitution de l’extérieur du bien, ainsi que les travaux de transformation en logement. Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
La réduction d’impôt offerte par la Loi Malraux dépend de la zone géographique du bien. Pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV, la réduction peut atteindre 30% du montant des travaux. Pour les biens situés dans un SPR avec un PVAP approuvé ou dont la restauration est déclarée d’utilité publique, cette réduction est fixée à 22%.
Le montant total des dépenses éligibles est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’étale sur la période de paiement effectif des travaux et ne peut excéder 4 ans après la date de délivrance du permis de construire. En cas de surplus de défiscalisation, celui-ci peut être reporté sur les trois années suivantes.
Le dispositif Cosse, également connu sous le nom de "Louer Abordable", a été introduit dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016. Il a pour objectif de faciliter l'accès au logement pour les foyers à ressources limitées, notamment dans les zones où la demande de logements est particulièrement élevée.
Pour bénéficier de ce dispositif, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah). Cette convention inclut plusieurs obligations liées à la location et au profil des locataires.
Les logements éligibles peuvent être des biens neufs ou anciens, destinés à l'habitation principale du locataire, et doivent répondre à des normes de performance énergétique. Le propriétaire s'engage à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans, avec des loyers plafonnés et des conditions de ressources du locataire définies par la convention Anah. Ce dispositif offre une déduction fiscale importante, pouvant aller jusqu'à 85% des revenus locatifs, ainsi que des primes supplémentaires dans certains cas, comme l'intermédiation locative sociale.
Depuis le 1er mars 2022, le dispositif Cosse a évolué pour devenir "Loc'Avantages". Cette réforme a supprimé le zonage géographique initial et introduit de nouvelles règles pour les conventions signées à partir de cette date.
Désormais, les propriétaires peuvent appliquer des loyers définis en fonction du marché local, ce qui garantit un plafonnement des loyers plus réaliste. Le dispositif Loc'Avantages propose une réduction d'impôt calculée selon la décote effectuée sur les loyers modérés, avec trois niveaux de réduction :
Ce dispositif encourage la mise en location à des prix abordables tout en offrant des avantages fiscaux uniformes sur l'ensemble du territoire. Cependant, ces avantages varient selon le type de convention et la présence ou non d'un intermédiaire. Les propriétaires doivent respecter les conditions liées à la location et aux ressources du locataire, et déposer la convention sur la plateforme de l'Anah.
Les dispositifs Cosse et Loc'Avantages offrent des avantages fiscaux attractifs, mais présentent des différences importantes. Sous le dispositif Cosse, les propriétaires bénéficiaient d'une déduction fiscale allant jusqu'à 85% des revenus locatifs, avec des primes supplémentaires pour l'intermédiation locative sociale. Avec la réforme en Loc'Avantages, les avantages fiscaux prennent la forme d'une réduction d'impôt basée sur la décote de loyer, avec des taux allant de 15% à 65%, selon les conditions de la convention et la présence d'un intermédiaire.
En comparaison, Loc'Avantages offre une plus grande flexibilité concernant les loyers et une uniformisation des taux de réduction d'impôt sur tout le territoire. Cela peut être plus avantageux pour les propriétaires souhaitant louer à des prix compétitifs tout en profitant d'avantages fiscaux significatifs. Cependant, la complexité des conventions et les conditions spécifiques à chaque dispositif doivent être soigneusement étudiées pour choisir celui qui répond le mieux aux objectifs et aux besoins de chaque investisseur.
En résumé, les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l'ancien, tels que la Loi Denormandie, la Loi Malraux, et les dispositifs locatifs spécifiques comme Cosse Ancien et Louer Abordable, offrent des opportunités significatives pour combiner investissement immobilier et économies fiscales. Ces mécanismes encouragent la rénovation et la valorisation du patrimoine immobilier, tout en facilitant l'accès à des logements abordables.
Pour maximiser les avantages, il est essentiel de choisir le dispositif qui correspond le mieux à vos objectifs et besoins spécifiques. Cela implique de prendre en compte les conditions de location, les travaux de rénovation nécessaires, ainsi que les plafonds de loyers et de ressources. Si vous vous demandez où investir avec 100 000 €, ces dispositifs ciblés peuvent constituer une solution stratégique pour diversifier intelligemment votre portefeuille.
Ne laissez pas passer ces opportunités pour défiscaliser votre investissement immobilier tout en contribuant à la préservation du patrimoine historique. Prenez action dès aujourd’hui et explorez les possibilités offertes par ces dispositifs pour optimiser vos revenus et votre impact social.