Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif en France, deux villes se démarquent : Metz et Dijon. Chacune offre des avantages uniques qui méritent votre attention.
Dijon, capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, est particulièrement attractive grâce à son dynamisme économique et culturel. Que vous envisagiez d' investir à Dijon pour profiter de son marché immobilier compétitif ou de sa position géographique stratégique, entre Lyon, Paris et l'Alsace, la ville reste un choix prisé par les cadres en mobilité et les étudiants.
Avec près de 30 000 étudiants, Dijon garantit une demande locative constante. De plus, les prix de l'immobilier y restent compétitifs : environ 1 900 € par mètre carré pour un appartement et 2 190 € pour une maison, ce qui en fait une option abordable pour les investisseurs.
Dans cet article, nous comparerons Metz et Dijon en termes de démographie, économie, marché locatif, et dispositifs fiscaux pour vous aider à choisir la meilleure opportunité d'investissement.
La démographie de Metz et Dijon révèle des tendances contrastées. Metz, bien qu'étant une métropole, a enregistré une baisse significative de sa population ces dernières années. Entre 2008 et 2013, la population de Metz Métropole a diminué en moyenne de 0,3% par an, entraînant une perte nette de 8 100 habitants, principalement due à un fort déficit migratoire et aux restructurations militaires.
Sur une période plus longue, cette tendance se confirme : Metz a perdu environ 6% de sa population entre 1999 et 2016.
À l'inverse, Dijon affiche une croissance démographique positive. En 2021, la ville a gagné 4 232 habitants, portant sa population à 162 650 habitants, et elle est en passe de dépasser les 165 000 habitants en 2023.
Cette croissance s'explique par une stratégie de développement urbain ambitieuse, intégrant la transition écologique, les transports, la construction et la rénovation des logements, ainsi que le développement de l'enseignement supérieur.
L'économie locale de Metz et Dijon présente également des différences marquées. Metz, bien que touchée par la crise économique et les restructurations militaires, conserve des atouts dans certains secteurs.
Entre 2008 et 2013, le nombre d'emplois dans le secteur de la production et de la distribution d'énergie a augmenté de plus de 10,4%, tandis que le secteur des activités immobilières a connu une croissance de 4,5% sur la même période. Cependant, d'autres secteurs essentiels, tels que l'enseignement, l'hébergement et la restauration, ainsi que les transports, ont subi des baisses significatives du nombre d'emplois.
Dijon, de son côté, se distingue par un marché de l'emploi dynamique. La ville bénéficie d'un salaire médian net supérieur à 2 200 €, ainsi que d'un marché immobilier équilibré, ce qui en fait une destination attractive pour les professionnels recherchant un compromis entre dynamisme économique et cadre de vie agréable. De plus, sa position stratégique sur la ligne TGV la connecte efficacement à Paris, renforçant son attrait auprès des cadres et des jeunes actifs.
Les infrastructures et les projets de développement sont des éléments clés de l'attractivité de ces deux villes. Metz, malgré ses défis démographiques et économiques, bénéficie de sa position dans le sillon Lorrain, un axe de développement naturel englobant le Pays Messin, Thionville et le Luxembourg. Cette localisation stratégique pourrait favoriser des projets de développement transfrontaliers et renforcer l'attractivité de la ville.
Dijon, en tant que métropole, dispose de nouvelles compétences et de moyens accrus pour relever les défis de la transition écologique et développer ses infrastructures. Les projets de construction, de rénovation des logements, ainsi que les améliorations des transports constituent des piliers de sa stratégie de développement urbain. Ces initiatives visent à maintenir et à améliorer la qualité de vie et l'attractivité de la ville pour les résidents et les investisseurs.
Le marché immobilier locatif à Metz et Dijon présente des particularités qui orientent les choix des investisseurs. Pour ceux qui se demandent où investir avec 100 000 € , Metz pourrait être une option intéressante grâce à sa demande élevée pour les petites surfaces. Les studios et appartements T1 représentent environ 42% des locations réalisées au cours des 12 derniers mois, principalement grâce à la forte présence étudiante, avec plus de 23 000 étudiants dans l'agglomération.
La tension locative à Metz est notable, avec un score de 5,08, bien supérieur à la moyenne provinciale de 4,15. Cette tension est exacerbée par la rareté des logements disponibles face à une demande en constante augmentation, ce qui contribue à une dynamique haussière des loyers.
À Dijon, le marché locatif est également porté par une demande soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. La ville combine des logements anciens et neufs pour répondre aux besoins variés des locataires. Sa proximité avec le centre-ville historique et ses nombreux espaces verts renforcent l'attractivité de Dijon pour les investisseurs immobiliers.
À Metz, le prix moyen au mètre carré pour les appartements est d'environ 2 253 €, avec une tendance récente à la stabilité, voire à une légère baisse au cours des trois derniers mois. Les loyers médians s'élèvent à 12 €/m² (hors charges, toutes surfaces confondues), ce qui offre une rentabilité locative brute moyenne autour de 5%.
À Dijon, les prix immobiliers sont attractifs, avec un prix moyen au mètre carré d'environ 1 900 € pour les appartements. Les loyers permettent d'atteindre un rendement locatif brut moyen compris entre 4% et 5%, ce qui fait de Dijon une destination intéressante pour les investisseurs.
À Metz, plusieurs quartiers se démarquent pour l'investissement immobilier locatif. Le centre-ville, riche en patrimoine et en activités culturelles, est très prisé malgré la rareté des logements neufs. Le quartier du Sablon, situé près de la gare, connaît une forte hausse des prix immobiliers et des loyers, le rendant particulièrement attractif pour les investisseurs.
D'autres quartiers comme Woipy et Bellecroix offrent également des opportunités intéressantes grâce à leur développement et leur accessibilité.
À Dijon, les quartiers centraux et historiques restent parmi les plus recherchés. Le centre-ville, avec ses espaces verts et son dynamisme, constitue un choix idéal pour les investissements locatifs. Les secteurs proches de l'université et des grands axes de transport attirent également une forte demande, notamment de la part des étudiants et jeunes actifs.
Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel offrent des avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers à Metz et Dijon. À Metz, située en zone B1, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000 €, selon la durée de mise en location du logement. Pour 6, 9 ou 12 ans de location, les taux de réduction d'impôt sont respectivement de 10,5%, 15%, et 17,5% en 2023, et de 9%, 12%, et 14% en 2024.
À Dijon, également située en zone B1, la loi Pinel offre des avantages similaires. Les investisseurs peuvent réduire leurs impôts sur le revenu jusqu'à 6 000 € par an, soit 2% d'un investissement maximal de 300 000 €, en louant le bien pendant au moins 6 ans.
Les conditions incluent un prix d'achat maximal de 5 500 € par mètre carré et la nécessité que le logement soit loué nu et constitue la résidence principale du locataire.
La loi Pinel Plus, qui succède à la loi Pinel classique, impose des conditions supplémentaires pour bénéficier des mêmes taux de défiscalisation. À Metz, les logements doivent respecter des normes environnementales strictes, comme un DPE B en 2023 et A dès 2024, et doivent être conformes aux jalons 2025 de la RE 2020. Les logements situés dans des quartiers prioritaires sont également éligibles sans ces conditions supplémentaires.
À Dijon, les investisseurs peuvent également bénéficier de programmes immobiliers neufs adaptés au dispositif Pinel, qui garantissent des délais de livraison assurés et une conformité aux exigences de basse consommation énergétique. Ces programmes simplifient le processus d'investissement et minimisent les risques liés aux délais et aux coûts de rénovation.
En outre, les collectivités locales et les institutions financières offrent parfois des prêts à taux avantageux ou des subventions spécifiques pour les investissements immobiliers durables et énergétiquement performants. Ces aides peuvent significativement améliorer la rentabilité et la viabilité à long terme de l'investissement immobilier locatif.
En conclusion, le choix entre Metz et Dijon pour un investissement locatif rentable repose sur plusieurs facteurs clés. Si vous envisagez d' investir à Metz , la ville offre une rentabilité locative attractive, avec des rendements bruts oscillant entre 6% et 8%, ainsi que des prix immobiliers compétitifs, notamment pour les petites surfaces. La ville bénéficie également d’une forte demande locative, soutenue par sa population étudiante et son dynamisme économique.
Dijon, de son côté, affiche une croissance démographique positive et une demande locative solide, alimentée par ses 30 000 étudiants. Les rendements locatifs y sont tout aussi intéressants, pouvant dépasser 6%. Les quartiers centraux et historiques de Dijon, avec leur riche patrimoine culturel et leurs infrastructures modernes, constituent des zones particulièrement prisées par les investisseurs.
En outre, les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel et les programmes d’aide à l’investissement renforcent la rentabilité de ces projets immobiliers. Ainsi, que ce soit à Metz ou à Dijon, les opportunités sont prometteuses. Il est cependant essentiel de choisir la ville qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. Ne tardez pas à explorer ces marchés immobiliers en pleine croissance pour optimiser vos retours sur investissement.