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Propriétaires bailleurs : tout savoir sur le déficit foncier

Obtenir une baisse de l’impôt sur son immeuble lorsqu’on est bailleur ou propriétaire peut s’avérer nécessaire dans certaines situations. Le déficit foncier est un mécanisme juridique et fiscal qui permet d’obtenir une diminution de l’imposition sur son bien immobilier. Cela, compte tenu des dépenses que celui-ci engendre. Si vous voulez savoir comment fonctionne le déficit foncier et comment en bénéficier, vous vous trouvez au bon endroit !

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier entre en jeu quand le coût des charges liées à votre bien immobilier locatif dépasse le loyer que vous en percevez. C’est un mécanisme instauré par l’État français qui consiste tout simplement à baisser l’imposition sur l’immeuble afin de soulager le propriétaire. Toutefois, il est important de noter que seules les locations non meublées sont concernées par l’application du déficit foncier.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Un bailleur ou un propriétaire d’immeuble locatif peut bénéficier du calcul du déficit foncier sur sa balance annuelle sous certaines conditions :

Le bien immobilier

Contraintes sur le bien

Le régime fiscal

Le déficit foncier ne peut être calculé que sur des investissements immobiliers ayant pour but l’habitation principale, secondaire ou locative.

Le bien doit impérativement être loué pendant les trois années qui suivent la déclaration du déficit foncier aux autorités juridiques et fiscales.

Seuls les propriétaires sous régime fiscal réel peuvent faire une déclaration de déficit foncier et en profiter.

Ces trois conditions sont nécessaires pour être éligible aux avantages qu’implique le calcul du déficit foncier. 

Connaître son régime d’imposition

Le régime d’imposition sert à appliquer un barème d’imposition sur vos revenus. Il est déterminé par la valeur de vos revenus locatifs durant une année. Si la somme des différents loyers que vous percevez est inférieure à 15 000 euros à la fin de l’année, relevez du régime fiscal micro-foncier. Par contre, si vous percevez plus de 15 000 euros sur vos investissements locatifs au cours de l’année, vous êtes appuyé par le régime réel.

Voyons ici plus en détail la différence entre ces deux régimes d’imposition :

Le régime micro-foncier 

L’état ne vous calcule pas un déficit foncier compte tenu des dépenses réelles. Ce qu’il fait, c’est plutôt appliquer automatiquement un taux de réduction de 30 % sur les revenus générés par vos locaux. Cela, avant l’intervention du taux d’imposition lui-même.

Le régime réel

Dans ce régime, vous calculez les charges supportées durant l’année et vous bénéficiez du déficit foncier en fonction de l’ampleur de la perte encourue.

Remarquons que les propriétaires sous régime micro-foncier peuvent décider de basculer sous le régime réel. Ceci peut être avantageux ou bien au contraire, être la cause de pertes selon le cas. Prenons l’exemple d’un propriétaire de bien immobilier sous régime micro-foncier qui décide de le quitter. Il faudrait logiquement que ses charges immobilières dépassent ses revenus avant de bénéficier du déficit foncier : ce qui n’est pas fréquent. À l’inverse, chez les propriétaires de plusieurs locaux, jouir d’un déficit foncier est beaucoup plus courant.

Donc, si vous voulez vous défaire de votre régime d’imposition, il est préférable d’effectuer des calculs préliminaires. Cela vous permettra de savoir si le changement vous est profitable. D’autant qu’il est impossible de faire un retour à l’ancien régime avant trois ans au minimum.

Le revenu fiscal : distinction entre revenu foncier et revenu global

Les impôts sont calculés en fonction de votre revenu global. Plus vos revenus sont élevés, plus vous payez d’impôts. Le revenu global est constitué de vos entrées d’argent (salaires, prestations rémunérées, pensions, assurance…) et de votre revenu foncier.

Le revenu foncier est la somme des loyers que vous percevez sur vos différents investissements immobiliers locatifs. Ainsi, le déficit foncier peut être retiré du revenu foncier ou du revenu global selon le cas. Quoi qu’il en soit, toutes les charges n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier.

Les charges déductibles du revenu foncier

Généralement, en immobilier, les charges se distinguent en deux grandes catégories : les charges financières et les charges non financières. Voici une petite liste des charges considérées dans le calcul du déficit foncier, classées par catégorie :

Les charges qui sont considérées dans le calcul du déficit foncier.
Les charges financières Les intérêts sur les emprunts ayant contribué à l’achat du bien ainsi que toute dépense liée à la demande de prêt
Les charges non financières liées à l’usage physique du bien immobilier. Les versements pour l’assurance, les dépenses pour l’entretien, les travaux de rénovation, les travaux de réparation, les indemnités d’expulsion pour un locataire. Également, les taxes foncières et d’équipement, et les frais d’équipement pour les parties communes de l’immeuble


Les charges non financières sont déductibles de votre revenu global. Mais les charges financières, par contre, ne peuvent qu’être déduites du revenu brut foncier.

Le calcul du déficit foncier

Pour calculer votre déficit foncier, il vous faudra quatre données. Il s’agit du revenu foncier, du revenu global, de la valeur des charges financières et pour finir, de la valeur des charges non financières. Le calcul se fait sur la période d’une année.


Supposons un propriétaire dont le revenu foncier annuel s’élève à 16 000 euros et le revenu global à 20 000 euros. En considérant le tableau de charges suivant, il devra procéder en deux étapes :

Total des charges non financières

Total des charges financières

22 000 euros

17 000 euros

 

Étape 1 : calcul du déficit engendré par les charges financières

Les charges financières ne sont déductibles que du revenu foncier : 16 000 - 17 000 = -1 000 euros. Cette soustraction est mise sur le compte du revenu foncier d’une des 10 années à venir. Dans le cas où le résultat ne serait pas négatif, il n’y a pas de déficit pour les charges financières.

Étape 2 : calcul du déficit engendré par les charges non financières

Les autres charges sont soustraites du revenu global. Soit : 20 000 - 22 000 = -2 000 euros. Lorsque vous aurez soumis le bilan des revenus aux services des impôts, ils calculeront les taxes sur la base du nouveau revenu global. C’est-à-dire : 20 000 - 2 000 = 18 000 euros. La tranche d’imposition subira donc une baisse proportionnelle à la valeur du déficit. Néanmoins, vous ne pourrez excéder une diminution de plus de 10 700 euros par an !  

Comment déclarer son déficit foncier ?

Pour bénéficier du déficit foncier, il faut faire une déclaration des revenus globaux ainsi que des revenus fonciers auprès des services des impôts. Depuis 2022, ce processus est devenu plus facile, car il se fait désormais en ligne. Il vous suffit de bien renseigner les formulaires de déclaration de revenus.

Le service des impôts peut vous demander des preuves (reçus, factures ou documents scannés…) afin de s’assurer de l’exactitude de votre déclaration. Il est donc important de toujours conserver les différents documents qui peuvent être utiles pour justifier votre excédant foncier auprès des autorités.