Les taux de l’immobilier ont connu une chute. Mais malgré les incertitudes de ces derniers mois, il est apparu une fois de plus que la pierre reste un investissement sûr et durable.
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en vue d’obtenir un revenu complémentaire et faire un investissement sûr ? Vous avez alors dû vous poser la question de savoir si vous allez louer votre bien meublé ou non meublé.
Nous passons en revue ici ce qu’il vous faut savoir avant d’investir en LMNP : de quoi il s’agit, mais aussi les conditions, le régime fiscal et les avantages et inconvénients.
La LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, est la possibilité pour tout contribuable de faire un investissement immobilier locatif.
Dans le neuf ou l’ancien, le bien loué doit être meublé, il permet de :
● Investir en vue de la retraite,
● Établir un capital sur du long terme,
● Percevoir un revenu supplémentaire rapidement,
● Accéder à la propriété facilement,
● Obtenir des avantages fiscaux.
Cette location meublée doit avoir une surface supérieure de 9 m² et répondre aux critères de décence.
Le propriétaire doit meubler le bien de façon à ce que le locataire n’ait plus qu’à déposer ses biens personnels en arrivant.
Tout contribuable français peut devenir un Loueur en Meublé Non Professionnel.
Pour avoir un statut de LMNP, il faut respecter les conditions suivantes :
● Être propriétaire du bien loué ou à louer,
● Avoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €.
● Les revenus locatifs doivent être inférieurs aux revenus professionnels foyer fiscal du propriétaire.
Quelles démarches pour établir une LMNP ?
Pour obtenir le statut de LMNP, il faut :
● S’inscrire au Centre de Formalité des Entreprises - CFE - auprès du greffe du Tribunal de commerce dont le bien immobilier concerné dépend.
● Remplir le formulaire CERFA 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » pour obtenir un numéro de SIRET.
● En cas d’omission de déclaration à temps, vous disposez de 15 jours pour régulariser votre situation à partir du moment où vous avez commencé à louer votre bien.
● Le SIE ou Service des Impôts des Entreprises vous contactera alors au regard de la Cotisation Foncière des Entreprises - CFE - qui est une taxe annuelle.
Entrent dans la définition de biens LMNP les appartements et maisons, résidences de tourisme ou hôtelières, chambres d’hôtes, gîtes ruraux, maisons de retraite tels qu’EHPAD et résidences de services. Donc l’investissement en LMNP peut être :
● Location pour résidence principale, temporaire ou de tourisme,
● Location d’une chambre dans votre propre logement,
● Location dans le neuf en résidences de services telles que résidences senior, ou étudiante ou encore EPHAD, ou de tourisme sous condition que trois des quatre critères suivants soient proposés : petit-déjeuner, ménage des locaux, mise à disposition du linge de maison, accueil-réception des clients.
Pour plus de clarté, prenons un exemple :
| Dépenses | Location meublée | Location nue |
| Achat du bien | 150 000 € | 150 000 € |
| Frais de notaire | 12 000 € | 12 000 € |
| Travaux à réaliser | 15 000 € | 15 000 € |
| Achat de meubles | 4 000 € | 0 € |
| Coût total d’investissement | 181 000 € | 177 000 € |
| Loyer mensuel fixé | 950 € | 790 € |
Les revenus locatifs sont toujours plus élevés en meublé par rapport à une location nue. Comme un meublé demande un investissement supplémentaire, pour savoir si la LMNP est la bonne façon d’investir, il vous suffit de calculer votre taux de rendement sur investissement.
Voici la formule :
(loyer mensuel x 12 mois) / coût total investissement x 100 = taux de rendement brut
Dans notre exemple, le résultat est le suivant :
Location meublée : (950 x 12) / 181 000 x 100 = 6,29 %
Location nue : (790 x 12) / 177 000 x 100 = 5,35 %
En termes de rendement brut, la LMNP apparaît plus intéressante.
Les revenus issus d’une LMNP entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC -. Vous serez soumis à cet impôt et non à un impôt sur les revenus fonciers (ce qui est le cas pour un investissement en vue d’une location traditionnelle).
Deux régimes de fiscalité existent :
● Régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur les revenus issus de la LMNP (contre 30 % de déduction en location non meublée). Ou 71 % si le meublé est classé tourisme.
● Régime réel simplifié, avec possibilité de déduction des charges réelles pour réduire l’assiette d’imposition. C’est-à-dire taxe foncière, intérêt du prêt, frais liés à l’achat du bien, frais d’assurance, d’expert-comptable ou de notaire, charges de copropriété, etc. En effet, cela est considéré comme un amortissement comptable.
Quel que soit le régime fiscal choisi, les avantages fiscaux, non négligeables, qui en découlent sont nombreux et plus détaillés ici.
La Loi Censi-Bouvard favorise l’acquisition par les particuliers d’un bien neuf ou totalement rénové, dans une résidence de services qui offre :
● Accueil et soins agréés,
● Services pour étudiants,
● Services agréés pour personnes âgées ou handicapées.
En combinant LMNP et Loi Censi-Bouvard, il n’est pas possible de bénéficier de l’amortissement de son bien, l’acquéreur obtenant déjà une déduction fiscale de 11 % du prix HT avec la Loi Censi-Bouvard.
En couplant les deux dispositifs, vous bénéficiez d’une réduction fiscale et pouvez récupérer la TVA sur votre achat jusqu’à 20 % du prix du bien.
La durée du bail plus courte que pour une location nue (3 ans) semble être le principal inconvénient. Il est possible de choisir entre trois types de baux en LMNP :
● Bail LMNP pour 1 an, renouvelable,
● Bail pour étudiant de 9 mois, non renouvelable par tacite reconduction,
● Bail mobilité, d’une durée de 1 à 9 mois non renouvelable.
Les démarches administratives pour mettre en œuvre l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel peuvent sembler fastidieuses.
Et enfin, l’investissement supplémentaire dû à l’achat des biens d’équipement s’ajoute au coût de l’acquisition. Le bien doit en effet contenir de quoi dormir, se faire à manger et vivre correctement.
Il y a une ombre au tableau. Le rapport CAP 2022 de réforme du service public visant à faire les économies promises par le Président de la République contient une proposition. Il s’agirait de supprimer, entre autres, le régime fiscal applicable à la LMNP.
Toutefois, ne s’agissant que de recommandations du Comité d’Action Publique, les LMNP conditions 2022 restent identiques à ce qu’il existe pour le moment. Et à ce jour, rien n’a été décidé ou entériné.
Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre guide complet sur le LMNP .
