Peut-on vraiment interdire un locataire de fumer dans un logement ?
La question revient souvent, surtout après des odeurs persistantes ou des traces de brûlure. Mais entre respect du bail et liberté individuelle, la marge de manœuvre du bailleur reste encadrée.
Voici ce que prévoit la loi et comment agir sans enfreindre les règles.
Ce qu’il faut retenir de cet article :
Le droit du locataire à profiter librement de son logement s’applique aussi au tabac. Avant d’imposer une interdiction, mieux vaut comprendre ce que la loi autorise et ce qu’elle rejette.
Un locataire peut profiter pleinement de son logement, tant qu’il ne trouble pas le voisinage ni ne dégrade le bien. Cela inclut le droit de fumer, dans les limites du respect des autres et du logement lui-même.
Le bailleur ne peut pas restreindre ce droit sans raison valable.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre les locations vides et meublées à usage de résidence principale. Elle garantit au locataire un droit à la jouissance paisible des lieux, ce qui implique qu’il peut y vivre librement, tant qu’il respecte le voisinage et le bien loué.
Aucune disposition de cette loi ne permet au bailleur d’interdire de fumer à l’intérieur du logement. En l’absence de trouble manifeste ou de dégradation, la consommation de tabac relève d’un usage personnel protégé par ce droit à la jouissance paisible.
Une clause qui interdit totalement de fumer à l’intérieur d’un logement vide ou meublé destiné à la résidence principale viole le droit du locataire. Elle ne peut pas être imposée ni appliquée. Même signée, une telle clause peut être annulée par le juge en cas de litige.
La loi ou la jurisprudence admet des clauses spécifiques d’interdiction dans certains types de locations ou de lieux.
En location saisonnière, le bailleur peut fixer librement les conditions d’occupation. Il peut interdire de fumer à l’intérieur du logement à condition de le mentionner clairement dans l’annonce et le contrat.
Cette interdiction devient alors valable, car elle fait partie du cadre contractuel dès le départ.
Dans un immeuble collectif, le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Si celui-ci interdit de fumer dans les couloirs, escaliers ou halls, cette règle s’impose.
Le bailleur peut aussi interdire de fumer dans les parties privatives si cela s’appuie sur un règlement collectif déjà en vigueur.
Les balcons et terrasses posent souvent débat. En théorie, ils font partie de la jouissance privative du locataire.
Toutefois, si la fumée gêne clairement les voisins ou contrevient au règlement de copropriété, le bailleur peut intervenir. Il peut aussi rappeler des règles de bon usage dans un règlement intérieur ou dans l’annonce.
Même sans clause d’interdiction, le bailleur peut agir en cas de dommages constatés.
Lorsque le tabac a laissé des marques visibles ou persistantes dans le logement, le bailleur peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Il ne s’agit pas d’interdire de fumer, mais de compenser des dommages concrets, comme :
Ces éléments doivent apparaître comme nouveaux par rapport à l’état des lieux d’entrée pour permettre une retenue légitime.
Sans constat clair, impossible de réclamer une indemnisation. Le bailleur doit démontrer que la consommation de tabac a causé un préjudice réel.
Pour cela, il peut s’appuyer sur :
Plus la preuve est structurée, plus elle renforce la légitimité de la demande.
C’est le document clé pour engager toute action. Il permet de comparer précisément l’état initial et final du logement.
Toute mention de dégâts liés au tabac dans ce document renforce la légitimité du bailleur pour demander réparation.
Voici 3 méthodes simples que vous pourrez appliquer pour dissuader ou encadrer la consommation de tabac dans son logement.
Indiquer dès l’annonce que le logement est « non-fumeur souhaité » ou que « la consommation de tabac est déconseillée à l’intérieur » permet de cadrer les choses sans enfreindre la loi.
Cette formulation oriente les profils de locataires tout en respectant leur liberté.
La présence de détecteurs de fumée dans le logement peut inciter les occupants à éviter de fumer à l’intérieur. Bien placés et signalés, ils rappellent aussi que la sécurité prime.
Le bailleur peut proposer une zone fumeur lorsque le logement dispose d'un espace extérieur adapté, tels que :
Sans caractère obligatoire, cette solution permet de préserver l'intérieur tout en respectant la liberté du locataire.
Une fois le contrat signé, les conditions de jouissance sont figées.
Non. Le bail ne peut être modifié qu’avec l’accord des deux parties. Un bailleur ne peut pas interdire de fumer en cours de location si cette règle ne figure pas déjà dans le contrat initial.
Toute tentative unilatérale reste sans valeur juridique.
Insérer une clause d’interdiction sans accord du locataire, ou tenter de l’appliquer de force, expose le bailleur à une annulation de clause.
Le juge peut condamner un abus de droit ou une tentative de pression injustifiée.
Le tabac en location ne peut pas être interdit arbitrairement, mais le bailleur conserve des leviers. Ce rappel rapide permet de distinguer clairement les droits de chacun.
Ce que le bailleur peut faire :
Ce que le bailleur ne peut pas faire :
Louer un bien implique de connaître les règles, d’anticiper les litiges et de cadrer les usages dès le départ. Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à rédiger des baux solides, à protéger vos logements contre les risques et à gérer vos biens avec sérénité. Louez malin, louez encadré.
En tant que bailleur, mieux vaut encadrer l’usage du tabac sans tomber dans l’excès. Encadrer sans interdire de fumer dans la location reste souvent la meilleure solution, en agissant dès la rédaction de l’annonce et en veillant à un état des lieux précis. Investir dans l’ancien vous accompagne pour louer efficacement, tout en respectant le cadre légal.