Peut-on bénéficier de la fiscalité LMNP dans le cadre d’une location saisonnière ?

La pandémie liée à la Covid-19 a eu un effet néfaste sur les locations saisonnières durant deux bonnes années. À présent, de nombreuses villes touristiques françaises connaissent une reprise économique marquée. Celle-ci se caractérise par le retour à la hausse des demandes locatives d’une part et les investissements immobiliers d’autre part.

Ce qui a relancé l’attractivité du statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Si vous vous apprêtez à vous lancer dans la grande aventure de la location saisonnière, nourrissez-vous ici des conseils de nos experts. Vous allez tout comprendre de la fiscalité particulière du statut LMNP et la réglementation nationale en matière de locations saisonnières. Et vous découvrirez les villes les plus rentables.

À quoi correspond le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas une invention récente. Il est en vigueur depuis 1949. Et il est accessible à tous les contribuables français qui désirent se constituer un patrimoine immobilier dans le but de bénéficier d’une rentabilité locative sans être professionnel. Il s’applique donc essentiellement aux bailleurs. Toutefois, n’est loueur en meublé non professionnel que celui qui satisfait aux conditions d’éligibilité propre à ce statut. En effet, tout propriétaire de logement meublé souhaitant passer sous le statut LMNP et pratiquer la location saisonnière se doit de satisfaire certaines conditions. Notamment en matière de loyer et de revenus.

Dans un premier temps, le montant cumulé des revenus qu’il tire de la location saisonnière en meublé ne devra pas dépasser 23 000 euros par an. Et ce, pour l’ensemble de son foyer fiscal. Ensuite, les revenus générés par cette location ne doivent pas représenter plus de 50 % des autres revenus issus de l’activité du foyer fiscal. Cela dit, tous les loueurs en meublé non professionnel ne sont pas logés à la même enseigne puisqu’on distingue plusieurs statuts LMNP.

On pense entre autres à la location :

● De chambres d’hôte ou de gîte rural,

● De logements au sein de résidences de tourisme, étudiantes ou médicalisées,

● Saisonnière d’un logement inclus dans un immeuble ou dans une maison d’habitation,

● D’une partie de la résidence principale,

● Etc.  

En somme, chacun de ces statuts LMNP obéit à un régime fiscal particulier. D’où l’intérêt de maîtriser toutes les ficelles de la location saisonnière avant d’engager ses premiers investissements.

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

La location saisonnière constitue en réalité une variante de la location meublée traditionnelle. Une location meublée, rappelons-le, désigne un logement qui a été équipé avant sa mise en location. Le but étant de garantir au locataire une vie suffisante dès son installation. Cette définition permet d’effectuer le rapprochement avec la notion de location saisonnière. C’est l’article D324-1 du Code du Tourisme qui constitue la base juridique de la location saisonnière.

Il définit la location saisonnière comme étant « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire ». Ils sont « offerts en location à une clientèle de passage ». Celle-ci « y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Elle « n’y élit pas domicile ». Il est possible d’en déduire différentes choses. On retient que la conclusion d’une convention de location saisonnière impose au bailleur la mise à disposition d’un logement meublé pour une durée déterminée. Cette durée est de 90 jours maximum non renouvelables, et est généralement à but touristique. 

Quelle réglementation fiscale pour la location saisonnière ?

La réglementation fiscale propre à la location saisonnière découle directement du régime fiscal de la location meublée qu’est la LMNP. Sa fiscalité comprend deux grands régimes que sont le micro-BIC et le régime réel. Ces deux régimes sont applicables pour tout type de location meublée dont celles saisonnières.
Les revenus des loyers saisonniers ne seront imposables au titre du régime du micro-BIC que si le propriétaire enregistre des recettes inférieures à 176 000 €. Ce régime présente l’avantage de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus.  

Toutefois, si ce régime est jugé non profitable par le propriétaire bailleur, alors il peut demander à opter pour le régime réel. Dans ce cas, il prétendra à une déduction de ses charges de propriété pour leur montant réel et justifiable. En fiscalité LMNP, le régime spécifique des locations saisonnières implique avant tout la rédaction de contrats suivant un formalisme bien déterminé par la loi. C’est pourquoi il est conseillé aux propriétaires bailleurs de solliciter la compétence de professionnels, tels qu’un fiscaliste ou un avocat spécialisé en droit immobilier.

Comment louer en saisonnier pour un LMNP ?

Il s’agit d’une question fondamentale que se posent la plupart des personnes souhaitant se lancer dans la location saisonnière. Pour commencer, il faut satisfaire certaines formalités administratives. Ainsi, selon qu’il est question d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, les conditions diffèrent.

Prenons la première hypothèse, celle de la résidence principale. Si votre bien immobilier se situe dans une ville comptant plus de 200 000 habitants, vous devez impérativement vous enregistrer auprès de la Mairie. Il en sera de même dans les villes de moins de 200 000 habitants. Mais uniquement si vous louez de façon saisonnière plus de quatre mois par an.  

Pour une résidence secondaire située dans une ville à plus de 200 000 habitants, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. En outre, vous devez procéder à un changement de destination du local à louer. Celui-ci prendra alors le statut d’hébergement hôtelier. Dans les villes de moins de 200 000 habitants, les règles sont moins contraignantes. Il suffit de déclarer le bien immobilier concerné en remplissant le formulaire Cerfa N° 14004*02. Une fois ces formalités accomplies, vous pouvez vous lancer dans les annonces immobilières pour promouvoir votre résidence en LMNP. Pour aller vite, inscrivez-vous en tant qu’hôte sur les plateformes de réservations saisonnières comme Airbnb et Booking.

Les villes les plus rentables pour faire de la location saisonnière en LMNP

Depuis que la pratique de la location saisonnière a pris de l’ampleur au début des années 2000, de nombreuses villes drainent une belle réputation. Retrouvez dans le tableau ci-après les principales tendances locatives saisonnières de quelques-unes d’entre-elles.