Investir dans l’ancien vous explique comment passer d’une SCI à l’IR à l’IS :
- 🏠 Une SCI à l’IR impose les loyers directement chez vous, selon votre tranche d’impôt (0 à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux
- 📊 Une SCI à l’IS paie l’impôt elle-même (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %) et vous permet d’amortir le bien et déduire plus de charges
- 💡 L’IS est souvent intéressant si vos loyers sont élevés, que votre TMI est à 30 % ou plus et que vous préférez réinvestir plutôt que retirer les bénéfices
- ⚠️ En cas de revente, la plus-value est calculée sur la valeur amortie et sans abattement, ce qui peut faire grimper l’impôt
- 📅 Pour passer à l’IS, il faut l’accord de tous les associés, envoyer la demande dans les 3 premiers mois et tenir une comptabilité complète
- 🔙 Vous pouvez revenir à l’IR uniquement dans les 5 ans suivant le passage
- ✅ Les points forts de l’IS sont un impôt souvent plus bas, plus de charges déductibles et la possibilité de faire travailler l’argent dans la SCI avant de le sortir
- 🚫 Les points faibles sont une fiscalité plus lourde à la revente, plus d’obligations comptables et des frais de gestion plus élevés
- 📌 Avant de trancher, faites une simulation réaliste sur vos loyers, vos charges, la durée de détention et votre situation fiscale personnelle
Comprendre le passage de l’IR à l’IS
Ce qui change vraiment entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS
Une SCI à l’IR est dite fiscalement transparente. Les loyers sont directement imposés chez les associés, selon leur tranche marginale (de 0 % à 45 %), à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
À l’inverse, une SCI à l’IS paie l’impôt directement : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (source : Bercy, 2024).
L’IS permet aussi d’amortir le bien et de déduire plus de charges, ce qui réduit fortement la base imposable.
Pourquoi ce changement peut vous avantager… ou pas
L’IS séduit lorsqu’une SCI génère beaucoup de revenus locatifs ou lorsque les associés sont dans une tranche d’imposition élevée.
Mais il faut anticiper l’impact sur la plus-value en cas de revente : à l’IS, elle est calculée sur la valeur amortie et ne bénéficie d’aucun abattement.
Comment passer sa SCI à l’IS étape par étape
Les conditions à remplir avant de se lancer
Le passage à l’IS exige un vote unanime des associés. La SCI devra ensuite tenir une comptabilité commerciale complète et déposer ses comptes au greffe chaque année.
Le délai à respecter et où envoyer la demande
L’option doit être exercée dans les trois premiers mois de l’exercice fiscal. Elle se formalise par une lettre recommandée adressée au Service des impôts des entreprises (SIE).
Les documents à préparer et qui doit signer
Il faut fournir :
- Une lettre d’option précisant la décision de l’assemblée générale
- La signature de tous les associés
- La déclaration n°2072 dans les 60 jours suivant le changement
Peut-on revenir à l’IR après l’IS ?
Les règles à connaître avant de se décider
Oui, mais uniquement dans les cinq ans qui suivent le passage à l’IS. Passé ce délai, le choix devient définitif.
Les cas où le retour est impossible
Une fois ce délai dépassé, même une dissolution ou une transformation de la SCI ne permet pas de revenir à l’IR.
Les vrais avantages de l’IS
Un impôt souvent plus bas
Prenons un bénéfice net de 40 000 € :
- À l’IS, impôt = 6 000 € (15 %)
- À l’IR, pour un associé en tranche à 30 % : impôt = 12 000 € + 6 880 € de prélèvements sociaux
Résultat : près de 13 000 € d’économie à l’IS.
Plus de charges déductibles et possibilité d’amortir
À l’IS, on peut amortir la valeur du bien : un immeuble de 240 000 € sur 30 ans = 8 000 € de charges annuelles.
S’ajoutent la déduction des frais de notaire, des travaux, des assurances et des honoraires.
Une meilleure gestion de la trésorerie
L’IS ne taxe les dividendes qu’au moment de leur distribution. Tant qu’ils restent dans la société, ils peuvent être réinvestis pour financer d’autres projets.
Les inconvénients et pièges à éviter
La fiscalité plus lourde sur la revente
Exemple : bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 40 000 €, revendu 260 000 € :
- Plus-value imposable à l’IS : 100 000 € → environ 25 000 € d’impôt
- Plus-value à l’IR (après 6 ans, abattement 30 %) : 42 000 € → environ 11 000 € d’impôt
Des obligations comptables plus strictes
L’IS implique : bilan, compte de résultat, livre-journal. La plupart des SCI à l’IS passent par un expert-comptable (1 000 à 2 500 €/an).
Des frais de gestion plus élevés
Entre les honoraires comptables, les frais de greffe et les obligations juridiques, le budget annuel de gestion augmente.
L’impact fiscal immédiat du changement
Les plus-values latentes à déclarer
Les plus-values non encore imposées sont calculées et taxées l’année du passage à l’IS.
Le sort des bénéfices non encore imposés
Ils sont intégrés au résultat imposable de la première année à l’IS.
Les déficits et leur traitement
Les déficits accumulés à l’IR ne sont pas transférés : ils sont perdus s’ils ne sont pas utilisés avant le changement.
Comment choisir entre l’IR et l’IS
Les situations où l’IR reste gagnant
Si vous conservez longtemps le bien, que vos revenus locatifs sont faibles ou que vous voulez bénéficier de l’abattement sur la plus-value, l’IR est souvent préférable.
Les situations où l’IS prend l’avantage
Pour un bien à forte rentabilité, détenu par des associés imposés à 30 % ou plus, et avec un objectif de réinvestissement des bénéfices, l’IS est généralement plus intéressant.
L’analyse selon votre profil et vos objectifs
Avant de choisir l’IR ou l’IS, il faut confronter votre situation à trois critères clés :
- Durée de détention prévue
- Moins de 10 ans → l’IS peut être intéressant pour maximiser les loyers nets.
- Plus de 15 ans → l’IR profite davantage de l’abattement sur la plus-value.
- Utilisation des bénéfices
- Réinvestissement intégral → avantage à l’IS, qui taxe moins tant que les bénéfices ne sont pas distribués.
- Retrait régulier des bénéfices → l’IR peut éviter la double imposition IS + flat tax.
- Situation fiscale personnelle
- Tranche marginale ≥ 30 % → l’IS réduit nettement l’impôt sur les loyers.
- Tranche basse → gain faible à l’IS, l’IR reste souvent préférable.
💡 Astuce : faites une simulation sur 20 ans en intégrant le prix d’achat, les loyers prévisionnels, les charges, l’amortissement, le taux d’imposition, et la revente.
Un expert-comptable pourra modéliser les deux scénarios et chiffrer le gain ou la perte pour chaque option.
Exemple concret : IR vs IS
Le scénario avec une forte rentabilité locative
Loyers nets : 60 000 €
- IR (30 %) : 18 000 € + 17,2 % de PS = 28 320 €
- IS (15 %) : 9 000 €, puis flat tax sur dividendes uniquement si distribution
Le scénario avec une revente rapide
Achat : 200 000 €
Revente après 5 ans : 260 000 €
- IR : environ 6 000 € d’impôt (abattement)
- IS : environ 15 000 € d’impôt (base amortie)
Ce qu’on retient de la comparaison
L’IS permet un gain net pendant l’exploitation, mais pénalise souvent à la revente.
FAQ sur le passage d’une SCI à l’IR à l’IS
Peut-on revenir à l’IR ?
Oui, dans les 5 ans suivant l’option.
Quel délai pour opter à l’IS ?
Dans les 3 premiers mois de l’exercice.
Quels papiers envoyer au fisc ?
Une lettre d’option au SIE et la déclaration n° 2072.
L’amortissement est-il possible à l’IR ?
Non, uniquement à l’IS.
Quel impact sur la transmission ?
À l’IS, la valeur nette transmise est réduite à cause des amortissements.
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Passer une SCI de l’IR à l’IS n’est qu’une étape dans la stratégie d’investissement. Pour optimiser chaque phase de la recherche du bien à sa mise en location, vous pouvez vous appuyer sur l’expertise d’Investir dans l’ancien.
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