Investir dans l'immobilier locatif reste une stratégie de choix pour ceux qui souhaitent générer des revenus réguliers tout en construisant un patrimoine durable. Cependant, ce marché en constante évolution exige une compréhension approfondie des règles qui régissent la location, en particulier dans les zones tendues, où la demande locative est élevée et le loyer pour les nouveaux locataires est souvent encadré. Des dispositifs comme l'encadrement des loyers, qui limite les augmentations lors des relocations, rendent indispensable pour tout investisseur de maîtriser ces mécanismes afin de garantir à la fois la rentabilité et la conformité de son projet.
Par ailleurs, il est important de bien comprendre les conditions d'augmentation des loyers, notamment l'interdiction d'une hausse lors de l'arrivée d'un nouveau locataire dans près de 1 000 villes sous encadrement. Cela représente un enjeu clé pour optimiser ses revenus fonciers tout en respectant les droits des locataires. Les investisseurs doivent également intégrer les dispositions légales limitant les augmentations de loyer à la relocation.
L'encadrement des loyers est un mécanisme réglementaire mis en place dans certaines communes, principalement en zones tendues, pour limiter la liberté des propriétaires dans la fixation du montant des loyers. Son objectif principal est de lutter contre les loyers excessifs et de favoriser un meilleur accès au logement, notamment pour les foyers aux revenus modestes, les familles, les étudiants et les travailleurs.
Ce dispositif impose un plafonnement des loyers, appelé « loyer de référence majoré », qui dépend de plusieurs critères tels que la localisation du logement, sa superficie, son nombre de pièces et son type (location vide ou meublée). Ce cadre réglementaire encadre également la révision du loyer en cas de changement de locataire, limitant les augmentations pour garantir une certaine modération des prix afin de préserver un équilibre entre l'offre et la demande dans des marchés immobiliers sous forte pression.
L'encadrement des loyers a été introduit par la loi Alur en 2014, puis expérimenté à Paris dès 2015. Il a été consolidé et précisé par la loi Elan de novembre 2018, qui a étendu ses modalités et renforcé sa portée. Aujourd'hui, ce dispositif s'applique dans soixante-neuf villes françaises, avec une liste qui ne cesse de s'élargir, notamment dans les communes classées en zones tendues.
En 2025, le décret encadrement loyers 2025 renforce encore ces règles, notamment en interdisant la hausse de loyer lors du changement de locataire dans environ 1 000 villes. Cette mesure constitue une évolution majeure à connaître pour les bailleurs et les investisseurs immobiliers. Le cadre légal précise également les conditions d'augmentation ou de révision du loyer lors d'une relocation, ainsi que les modalités spécifiques concernant les compléments de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Bailleurs et investisseurs doivent comprendre où le loyer sera encadré à partir de 2025 et intégrer cela dans leurs projets.
Depuis la publication d’un récent décret, environ 1 000 communes françaises de plus de 50 000 habitants sont désormais soumises à une interdiction stricte d’augmentation de loyer lors d’un changement de locataire. Cette mesure concerne principalement les zones tendues, où la demande locative dépasse largement l’offre. Parmi ces villes, on retrouve de grandes métropoles telles que Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille et Montpellier, ainsi qu’un ensemble de communes périphériques situées dans des régions très prisées.
Ces villes connaissent un déséquilibre important sur le marché locatif, ce qui justifie la mise en place de ce cadre légal renforcé pour limiter l’augmentation des loyers à la relocation. Cependant, certaines exceptions existent. Par exemple, cette interdiction ne s’applique pas aux logements qui sont mis en location pour la première fois, qui sont vacants depuis plus de 18 mois ou qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration significatifs. Certains propriétaires se demandent alors : « Peut-on augmenter le loyer avec un nouveau locataire ? ». En zones encadrées, la réponse dépend strictement des conditions imposées par la loi.
Pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, cette interdiction représente un changement majeur dans la gestion locative. En effet, la pratique courante consistant à augmenter le loyer lors d’un changement de locataire afin de s’aligner sur les prix du marché est désormais encadrée, voire interdite. Cette réalité s’applique principalement dans les villes où le loyer est encadré en 2025 et dans les zones tendues. Ce dispositif réduit leur marge de manœuvre dans la fixation des loyers pour les nouveaux locataires.
Il devient donc essentiel pour les investisseurs d’adapter leur stratégie en prenant en compte le plafonnement des loyers en zones tendues et les règles relatives à l’encadrement des loyers à la relocation. La loi encadrement des loyers impose des limitations strictes concernant la révision du loyer au changement de locataire. Ces restrictions peuvent avoir un impact direct sur le rendement locatif brut, la valorisation du patrimoine immobilier et les revenus fonciers futurs.
Pour compenser ces limitations, certains bailleurs pourraient envisager de réaliser des travaux d’amélioration, ce qui leur permettrait, dans certains cas, de justifier une hausse de loyer. Enfin, ces mesures renforcent la protection des droits des locataires, obligeant les investisseurs à anticiper les évolutions réglementaires pour rester en conformité avec la loi. Cela est d’autant plus important dans le cadre d’un projet d’investissement locatif visant à rester rentable et respectueux des règles en vigueur.
Face à l’encadrement des loyers et à l’interdiction de la hausse du loyer à la relocation dans de nombreuses villes, il est important d'adapter votre stratégie d'investissement. Pour continuer à obtenir un bon rendement locatif malgré ces contraintes, privilégiez les villes à fort potentiel de croissance où la demande locative reste dynamique et où les prix sont encore accessibles. Pensez également à investir dans des quartiers en mutation ou proches de nouveaux pôles d’affaires, afin de garantir une bonne valorisation et une rotation maîtrisée des locataires.
Par ailleurs, optimiser la gestion locative avec des outils numériques permet de réduire les coûts et d’améliorer la rentabilité globale de vos biens. Enfin, la réalisation de travaux d’amélioration peut non seulement valoriser votre patrimoine, mais aussi parfois permettre une revalorisation du loyer dans les limites légales, tout en répondant mieux aux attentes des locataires actuels.
Dans un contexte où la législation sur le logement est en constante évolution, il est indispensable d’anticiper et de suivre de près les nouvelles réglementations, notamment les décrets à venir sur l’encadrement des loyers et les conditions d’augmentation. Une veille juridique régulière vous permettra d’adapter rapidement votre stratégie d’investissement, d’éviter les sanctions en cas de non-respect des règles et d’optimiser votre rendement locatif en respectant les droits des locataires. Misez également sur des solutions fiscales avantageuses et des montages financiers adaptés à votre situation pour maximiser la rentabilité nette et la pérennité de votre projet immobilier.
L’approche proactive et informée est la clé d’un investissement locatif rentable et conforme dans ce paysage réglementaire complexe.
En 2025, l'encadrement des loyers dans près de 1 000 villes interdit toute hausse de loyer lors de la relocation, renforçant l’idée que certaines villes interdisent la hausse du loyer sous des conditions spécifiques. Ce dispositif protège les locataires tout en imposant un cadre strict aux bailleurs, particulièrement dans les zones tendues, où le loyer des nouveaux locataires est souvent plafonné selon les critères établis par la législation en vigueur.
Ne remettez pas cette démarche à plus tard : informez-vous dès maintenant sur les villes concernées, anticipez les évolutions législatives, et adaptez vos projets dès aujourd’hui pour maîtriser vos revenus locatifs demain.
Une ville est considérée en zone tendue lorsqu’elle présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avec une demande largement supérieure à l’offre. Elle doit également être une agglomération urbaine comptant au moins 50 000 habitants.
Parmi les autres critères, on retrouve des loyers et prix immobiliers élevés ainsi qu’une forte pression sur le parc locatif social. Ce classement est établi par décret gouvernemental et réévalué régulièrement.
En zone tendue, un bailleur peut augmenter le loyer entre deux locataires uniquement s’il a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité représentant au moins six mois de loyer. Dans ce cas, l’augmentation est plafonnée à 15 % du coût des travaux, à condition que la classe énergie du logement soit comprise entre A et E.
Le bailleur peut également corriger un loyer sous-évalué en s’appuyant sur des références comparables, mais l’augmentation est limitée à la moitié de l’écart constaté. Exceptions : aucune hausse n’est autorisée sans travaux ou si le logement est une passoire thermique (classe énergétique F ou G).
L'indice de référence des loyers (IRL) encadre les augmentations de loyer lors de la remise en location d’un logement. Il constitue une base obligatoire pour la révision annuelle, limitant l’augmentation à la variation moyenne des prix à la consommation hors tabac et loyers. Cela permet de protéger à la fois les locataires et les bailleurs.
Le bailleur n’a pas d’obligation légale explicite de transparence sur le dernier loyer payé par le précédent locataire lors de la signature d’un nouveau bail. Cependant, il doit fournir un contrat clair mentionnant le loyer convenu et respecter les règles relatives à la régularisation des charges et aux informations liées à la location.