L'investissement locatif est une stratégie efficace pour diversifier votre patrimoine, générer des revenus locatifs réguliers et profiter de dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou le régime réel en location meublée. Que vous choisissiez un bien immobilier locatif neuf ou ancien, il est essentiel d'analyser la rentabilité en prenant en compte les loyers, les taux et les impôts sur les revenus fonciers. Une bonne gestion locative et une planification adaptée peuvent optimiser votre projet d'investissement.
Si vous envisagez une location saisonnière dans une copropriété, sachez que certaines règles spécifiques s'appliquent. Une copropriété peut restreindre ou interdire ce type de location, notamment par des clauses incluses dans le règlement de copropriété. Ces restrictions sur la location courte durée peuvent significativement impacter votre rendement locatif. Dans cet article, découvrez les règles location saisonnière en copropriété et les pièges à éviter pour protéger votre investissement immobilier.
La copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette loi s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles à usage d’habitation, dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes indissociables. Ce cadre légal est complété par le décret du 17 mars 1967 ainsi que par des textes récents comme la loi ELAN. Ensemble, ils définissent les droits et obligations des copropriétaires, organisés via le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic, qui gèrent collectivement les parties communes.
En tant que copropriétaire, il est essentiel de respecter ce statut juridique pour éviter tout litige lié à votre projet d’investissement locatif.
La question de la location saisonnière en copropriété se pose souvent car elle peut transformer un usage résidentiel – prévu pour une habitation principale ou secondaire – en usage commercial. Cela peut être assimilé à une activité professionnelle si la pratique est intensive, notamment via des plateformes comme Airbnb. Les tribunaux font une distinction claire entre un usage privatif occasionnel, qui est généralement autorisé, et une location meublée touristique en copropriété récurrente. Cette dernière peut perturber la tranquillité des autres occupants et nécessite souvent une validation collective. À défaut, cela peut être requalifié comme un trouble anormal de voisinage.
Avant de vous lancer dans un investissement locatif immobilier, assurez-vous que votre activité reste dans un cadre résidentiel afin de préserver à la fois votre rentabilité et la quiétude des lieux.
Le règlement de copropriété est un document central qui définit la destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il peut inclure des restrictions sur la location courte durée, comme l’interdiction des locations touristiques ou l’exigence d’une autorisation en assemblée générale pour une location saisonnière, afin de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble. Ces clauses, qui spécifient si une location saisonnière est légale ou interdite, s’imposent à tous les copropriétaires. Bien qu’elles ne puissent contredire la loi de 1965, elles peuvent être modifiées en assemblée générale à la majorité. Cela impacte directement les obligations des propriétaires et les droits des copropriétaires concernant les locations meublées touristiques en copropriété.
Pour sécuriser votre gestion locative, prenez le temps de consulter attentivement ce règlement.
L’interdiction peut provenir d’une clause dans le règlement de copropriété, limitant l’usage de l’immeuble à un usage exclusivement résidentiel ou « bourgeois ». Cela exclut les activités commerciales comme la location courte durée ou les meublés de tourisme. Ces derniers sont définis comme des locations destinées à une clientèle de passage, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois, sans élection de domicile.
Cette mesure s’applique lorsque le local est à usage d’habitation, loué en meublé de tourisme et qu’il ne constitue pas la résidence principale du bailleur (moins de 8 mois par an, sauf exceptions), dans un immeuble où les activités commerciales sont proscrites. Il est essentiel de vérifier ces conditions d’interdiction afin d’évaluer les risques liés à votre investissement locatif rentable.
Depuis novembre 2024, les règlements de copropriété doivent explicitement autoriser ou interdire la location courte durée. Si ce n’est pas le cas, une modification du règlement peut être effectuée via une résolution inscrite à l’ordre du jour en assemblée générale. Cette modification doit être adoptée à la majorité des deux tiers des voix (article 26), une disposition introduite par la loi Le Meur, qui facilite l’interdiction de la location courte durée par rapport à l’unanimité requise auparavant.
Cette procédure concerne uniquement les copropriétés excluant déjà les activités commerciales et ne s’applique pas aux résidences principales, limitées à 120 jours de location par an. Intégrer ce vote dans votre stratégie de gestion immobilière est important pour anticiper les éventuelles évolutions réglementaires.
En cas de non-respect des interdictions, le syndicat de copropriété peut engager des actions contre le copropriétaire concerné. Cela peut inclure une assignation pour cessation d’activité en raison de troubles de voisinage ou de changement d’usage (article L. 637-1 CCH). Les sanctions en cas de location saisonnière interdite peuvent inclure des astreintes journalières, l’expulsion des locataires ou encore des dommages-intérêts. Ces mesures visent à garantir que les règles de location saisonnière dans la copropriété soient respectées pour préserver la tranquillité des lieux.
Ces mesures, confirmées par des décisions comme l’arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020, visent à protéger la copropriété. Cependant, elles peuvent exposer le bailleur privé à des pertes financières importantes et à une baisse de la rentabilité de son investissement immobilier. Pour éviter ces risques, il est indispensable de respecter les exceptions liées à la location courte durée en copropriété et de sécuriser votre statut de bailleur privé.
La Cour de cassation a clairement établi, dans son arrêt du 25 janvier 2024, que la location meublée de courte durée reste une activité civile, à condition qu'aucun service para-hôtelier significatif (accueil, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie) ne soit proposé et que la tranquillité des copropriétaires soit préservée. Plus récemment, l'arrêt de la Chambre civile 3 du 18 décembre 2025 a confirmé que, depuis la loi du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut interdire la location Airbnb en copropriété à majorité qualifiée, sauf pour les résidences principales limitées à 120 jours par an. Ces décisions illustrent comment les tribunaux appliquent les nouvelles règles pour valider les interdictions issues des règlements de copropriété, tout en veillant à protéger les droits fondamentaux.
Les récentes décisions ont renforcé le pouvoir des copropriétés. Avant novembre 2024, l'unanimité était nécessaire pour interdire la location saisonnière, qu'elle soit légale ou non. Désormais, la double majorité de l'article 26 suffit, ce qui facilite grandement l'instauration de restrictions. Par conséquent, tout copropriétaire souhaitant pratiquer une location meublée touristique en copropriété doit désormais prouver que son règlement de copropriété autorise explicitement cette activité, via une attestation sur l'honneur.
Le non-respect de ces règles expose le bailleur à des sanctions pouvant aller jusqu'à 50 000 € pour une sous-location touristique illégale, 3 750 € pour une fausse déclaration en mairie, voire des astreintes journalières. De plus, le syndicat ou les voisins lésés peuvent engager des actions en cessation d'activité.
Pour sécuriser votre investissement immobilier locatif en copropriété, il est impératif de consulter votre règlement de copropriété actuel. Si ce dernier date d'avant novembre 2024 et ne mentionne rien, vous pouvez légalement proposer une location saisonnière sans services para-hôteliers, mais veillez à préparer une attestation sur l'honneur.
Si vous envisagez une location meublée touristique intensive, anticipez une éventuelle modification du règlement lors de l'assemblée générale. Dans certains cas, il peut être pertinent d'opter pour une gestion adaptée ou de réorienter votre activité vers la location longue durée, souvent plus avantageuse sur le plan fiscal grâce à un régime fiscal favorable et des opportunités de défiscalisation.
Enfin, assurez-vous de respecter la conformité énergétique (un DPE valide sera obligatoire en 2025) et les limites imposées par votre commune. Certaines municipalités restreignent la location de résidences principales à 90 jours par an, avec des amendes pouvant atteindre 15 000 € en cas de dépassement. Cela peut avoir un impact significatif sur votre rendement locatif et vos revenus locatifs.
La location saisonnière en copropriété est régie par des règles strictes, notamment depuis la loi Le Meur de novembre 2024. Avant de vous lancer, il est essentiel de consulter votre règlement de copropriété. Une clause restrictive ou une destination exclusivement résidentielle pourrait non seulement empêcher votre activité, mais également entraîner des sanctions si la location saisonnière est interdite. Veillez également à vérifier si des exceptions pour la location courte durée en copropriété peuvent s’appliquer.
Si vous avez des doutes, envisagez une location meublée longue durée comme alternative ou proposez une modification du règlement lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
Agissez dès maintenant : assurez-vous d'être en conformité avec la réglementation, déclarez votre activité en mairie et anticipez les éventuelles évolutions législatives. Ces démarches sont indispensables pour garantir votre rentabilité et préserver votre patrimoine.
Pour interdire la location en meublé de tourisme, quatre conditions cumulatives doivent être respectées :
Non, la loi Le Meur ne change pas les règles pour interdire automatiquement les locations courtes durées en copropriété. Toutefois, elle facilite l'interdiction en permettant un vote en assemblée générale à la majorité des deux tiers (au lieu de l'unanimité). Cela s'applique pour les résidences secondaires d'habitation. De plus, les nouveaux règlements doivent désormais préciser cette interdiction.
Non, une copropriété ne peut pas interdire la location saisonnière sans un vote en assemblée générale. L'interdiction nécessite obligatoirement une modification du règlement de copropriété, qui doit être votée en assemblée générale après avoir été inscrite à l'ordre du jour.
Ensuite, cette modification doit être publiée au Service de la Publicité Foncière.
La majorité requise dépend du type de restriction et de la date du vote :